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délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 2
ARRÊT DU 24 JUIN 2026
(n° , 8 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06000 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQMD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 18/01106
APPELANTE
S.C.I. PEINTURE DE [Localité 1] immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 824 190 383, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Thierry LAUGIER de la SCP GERARDIN LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0223
INTIMÉS
Monsieur [E] [S] né le 27 Septembre 1942 à [Localité 4] (Tunisie),
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Madame [B] [P] épouse [S] née le 14 Février 1947 à [Localité 5] (Tunisie),
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
S.A.R.L. PARISIMMO immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 514 742 923, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par Me Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399
Syndicat Des Coproprietaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société [T] IMMOBILIER PATRIMOINE, SAS, dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 8].
[Adresse 6]
[Localité 3]
Désistement partiel : 01 juin 2022
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS
ARRÊT :
– contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile
– signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
L’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le syndic actuel de l’immeuble est le cabinet [T] Immobilier Patrimoine, désigné dans ses fonctions par vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2016 au lieu et place de la société par responsabilité limitée Parisimmo Espacimmo.
Lors de la tempête du 26 décembre 1999, la cheminée de la copropriété du [Adresse 8] s’est effondrée sur la cour de la copropriété du [Adresse 9] de la même avenue, en détruisant ainsi une parti ainsi que la moitié d’un pavillon.
Par jugement du 2 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a notamment condamné in solidum la société Allianz, assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à Bagnolet, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à Bagnolet et la société Ace European Group, assureur responsabilité civile de ce dernier, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à Bagnolet, les sommes de :
– 36 101,80 euros TTC au titre de travaux réparatoires,
– 58 622,57 euros TTC au titre de dépenses exposées.
La société Ace European Group LTD a interjeté appel du jugement le 30 novembre 2015.
En dépit de cet appel, la société Parisimmo Espacimmo, syndic de l’époque, a adressé à chacun des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 1], un chèque d’un montant correspondant à la quote-part de leurs tantièmes.
Par acte notarié reçu le 7 février 2017, la SCI Peinture de Bagnolet a fait l’acquisition dans l’immeuble situé [Adresse 7] à Bagnolet des lots n° 11 et 12 appartenant à M. et Mme [S], constitués dans le bâtiment B au rez-de-chaussée d’un garage avec sortie sur la cour, un escalier d’accès au premier étage, au premier étage un bureau recouvrant partiellement le rez-de-chaussée, le droit à usage des WC situés dans la cour et dans le bâtiment B un garage avec porte donnant sur la cour.
Par arrêt du 19 mai 2017, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement du 2 novembre 2015 et a condamné la compagnie Allianz à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] les sommes de 36101,80 euros et 12663,07 euros.
Le 7 septembre 2017, lors d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 1], la copropriété a renoncé à se pourvoir en cassation contre l’arrêt du 19 mai 2017 et a décidé de débloquer au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 1] et de son assureur la somme de 51764,78 euros séquestrée à la CARPA et de procéder aux appels de fonds nécessaires au remboursement par les copropriétaires de la somme de 36605,60 euros correspondant au solde dû au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 1] et à son assureur.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 1] a transmis le 10 novembre 2017 à la société Peinture de [Localité 1] un appel de fonds comprenant, outre diverses sommes dues au titre des charges et travaux, la somme de 8638,91 euros correspondant au trop perçu suivant le jugement de première instance et celle de 566,40 euros correspondant aux frais d’avocat pour la procédure d’appel.
Par acte des 14 décembre 2017 et 6 janvier 2018, la société Peinture de Bagnolet a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny M. et de Mme [S], la société Parisimmo Espacimmo et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à Bagnolet, représenté par la société [T] Immobilier, aux fins d’obtenir notamment la condamnation de M. et Mme [S], solidairement avec la société Parisimmo au paiement de la somme de 9 205,31 euros, outre diverses sommes, que le jugement à intervenir soit déclaré opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à Bagnolet et qu’il soit enjoint à son syndic d’avoir à rectifier les comptes de copropriété.
Par jugement du 16 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
– débouté la société Peinture de [Localité 1] de sa demande en paiement de la somme de 9205,31 euros à l’encontre de M. et Mme [S] et de 1a société Parisimmo,
– dit que la demande tendant à déclarer le jugement intervenir commun et opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 1] est sans objet,
– débouté la société Peinture de [Localité 1] de sa demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 1] de procéder à 1a rectification des comptes de copropriété et des conditions de la cession.
– débouté la société Peinture de [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. et Mme [S] et de la société Parisimmo,
– condamné la société Peinture de [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 1], la somme de 16 911,28 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 24 janvier 2019, pour la période allant du 1er avril 2017 au 1er janvier 2019, appel de fonds du 1er trimestre 2019 inclus, outre 1es intérêts au taux légal à compter de la notification par voie électronique en date du 24 janvier 2019,
– débouté M. et Mme [S] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
– condamné la société Peinture de [Localité 1] à payer à M. et Mme [S] la somme de
1 000 euros, à la société Parisimmo la somme de 1 000 euros et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 1] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné 1a société Peinture de [Localité 1] aux dépens,
– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.
La société Peinture de [Localité 1] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 1er octobre 2019.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 19/18448.
Par ordonnance du 16 septembre 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’appel. L’affaire a été réenrôlée par avis du 5 avril 2022 sous le numéro RG 22/06000.
Par ordonnance du 1er juin 2022, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement partiel d’instance de la société Peinture de [Localité 1] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 1], et la poursuite de la procédure à l’encontre de M. et Mme [S] et de la société Parisimmo.
La procédure devant la cour a été clôturée le 25 février 2026.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 29 janvier 2026 la société Peinture de [Localité 1], appelante, invite la cour au visa des articles 1240 et suivants et 1302 et suivants du code civil et 17 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à:
– la dire recevable et en tout cas bien fondée en son appel,
– réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Bobigny,
statuant à nouveau,
– condamner M. et Mme [S], conjointement et in solidum avec la société Parisimmo Espacimmo, à lui payer la somme de 19 406,45 euros, indûment perçue au détriment de la requérante,
– condamner conjointement et in solidum M. et Mme [S] et la société Parisimmo Espacimmo au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
– condamner M. et Mme [S] et la société Parisimmo Espacimmo, conjointement et in solidum au paiement de la somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCPA Gérardin Laugier, avocat aux offres de droit.
Par conclusions notifiées le 31 octobre 2022 M. et Mme [S], intimés, invitent la cour, au visa des articles 1240 et suivants et 1302 du code civil, à :
à titre principal,
– dire que les époux [S] sont recevables et bien fondés en leur défense,
– constater leur absence de faute,
– constater l’existence d’une faute imputable à la société Peinture de [Localité 1] en ne s’intéressant pas aux procès-verbaux d’assemblées générales précédant la vente et spécifiant l’existence d’une procédure d’appel,
en conséquence,
– débouter la société Peinture de [Localité 1] de ses entières demandes,
– condamner la société Peinture de [Localité 1] à leur payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive,
à titre subsidiaire,
– constater l’existence d’une faute clairement imputable au cabinet [T] représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 1], n’ayant pas précisé dans son état daté du 30 janvier 2017, après sa succession au cabinet Espacimmo, l’existence d’une procédure d’appel en cours formulé par les assurances et en ce qu’il aurait dû séquestrer les sommes litigieuses dans l’attente du délibéré afin d’éviter tout litige,
– dire que les époux [S] sont totalement extérieurs à cette erreur,
et en conséquence,
– débouter la société Peinture de [Localité 1] de toutes ses demandes à leur encontre,
– dire qu’il n’y a pas lieu à restitution de l’indu, les sommes perçues par M. et Mme [S] étant causées et antérieures à la vente,
à titre infiniment subsidiaire : si par extraordinaire, les époux [S] devaient être condamnés au remboursement de la somme de 19 406,45 euros,
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à les garantir pour la totalité de la somme du fait de la faute commise par son représentant le cabinet [T] en n’ayant pas précisé dans son état daté du 30 janvier 2017, après sa succession au cabinet Espacimmo, l’existence d’une procédure d’appel en cours formulé par les assurances, menant ainsi le notaire à porter une information erronée sur l’acte de vente et en ce qu’il aurait dû séquestrer les sommes litigieuses dans l’attente du délibéré afin d’éviter tout litige,
en tout état de cause,
– condamner solidairement la société Peinture de [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de 700 du code de procédure civile,
– condamner solidairement la société Peinture de [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Par conclusions notifiées le 9 février 2026 la société Parisimmo, intimée, invite la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, à :
– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Peinture de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes en paiement à son encontre,
– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que la société Parisimmo aurait commis une faute en procédant à la restitution des fonds entre les différents copropriétaires sans assemblée générale et malgré l’existence d’une procédure d’appel,
statuant à nouveau,
– déclarer que la société Parisimmo n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité,
– déclarer que la société Peinture de [Localité 1] ne justifie pas d’un préjudice indemnisable et en lien de causalité avec un manquement reproché à la société Parisimmo,
– débouter la société Peinture de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
à titre infiniment subsidiaire,
– déclarer qu’il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation in solidum,
– condamner les époux [S] à la relever et la garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre,
à titre encore plus infiniment subsidiaire,
– déclarer que la société Parisimmo ne pourrait voir engager sa responsabilité que dans la limite de 1 %,
en tous cas,
– condamner la société Peinture de [Localité 1] ou toutes autres parties succombantes à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la société Peinture de Bagnolet ou toutes autres parties succombantes aux dépens avec application de l’article 699 du même code au profit de la SCP Cordelier Associés.
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Moyens des parties
Sur la responsabilité de M. et Mme [S], la SCI Peinture de Bagnolet soutient que:
– l’assemblée générale du 7 septembre 2017 a décidé de procéder à un appel immédiat des fonds pour le remboursement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et son assureur du trop-perçu de 36605,56 euros et elle a manifesté auprès du syndic son opposition à payer la partie correspondant à ses lots;
– aucune partie n’a jamais indiqué en première instance que l’acte de vente prévoirait des modalités contractuelles aux termes desquelles les sommes remboursées à M. et Mme [S] leur resterait acquises, ou encore prenant en considération l’existence de procédures judiciaires, de sorte que le tribunal a statué sur des points de droit qui n’étaient pas au débat;
– M. et Mme [S] ont volontairement dissimulé lors de la vente qu’une procédure judiciaire était en cours et cette fausse déclaration engage leur responsabilité; ils ne pouvaient ignorer l’existence de cette procédure alors que celle-ci avait fait l’objet d’informations notamment au cours des assemblées générales et puisque M. [S] lui-même avait été l’un des artisans de la pression mise sur le syndic de copropriété pour obtenir le règlement des sommes; leur mauvaise foi est démontrée;
– les dispositions contractuelles ne prévoient pas que les fonds antérieurement prerçus par M. et Mme [S] leur resteront acquis;
– Monsieur et Madame [S] ont perçu indument la somme litigieuse dès lors qu’ils ne pouvaient ignorer avoir pu obtenir ce versement que sous réserve de procéder à sa restitution dans l’hypothèse d’une décision défavorable prononcée par la Cour d’Appel de Paris; M. et Mme [S] ont réalisé un profit évident à son détriment en percevant la somme de 19406,45 euros;
– Ils se sont enrichis à tort sur la copropriété, à la faveur d’une décision judiciaire favorable qui a, par la suite, été réformée.
M. et Mme [S] allèguent que:
– lors d’un achat immobilier, le vendeur acquiert en l’état et prend tous les risques, y compris les aléas d’une procédure judiciaire, à moins qu’il n’en ait été convenu autrement dans l’acte de vente, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce;
– la SCI, professionnelle de l’immobilier, ne peut invoquer une faute à laquelle elle est seule à l’origine; elle est de mauvaise foi en prétextant en première instance qu’elle n’avait pas obtenu communication des procès-verbaux d’assemblée générale; la mention de l’appel de l’assureur apparaît dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mars 2016;
– eux-mêmes sont des profanes et l’état daté réclamé au syndic [T] Immobilier précisait qu’il n’y avait pas de procédure en cours; la SCI ne peut pas couvrir l’erreur du syndic en se désistant à l’égard du syndicat des copropriétaires et demander aux époux [S] de répondre de cette erreur; aucune faute ne peut leur être reprochée;
– il ne peut être invoqué une absence de restitution de l’indu alors qu’ils ont perçu des fonds qui étaient dus et causés.
Réponse de la cour
L’article 1302 du code civil dispose que «tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.»
Selon l’article 1303 du même code, «en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.»
L’article 12 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile prévoit que «le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.»
Selon l’article 16 du même code, «le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.»
En l’espèce, la SCI Peinture de Bagnolet, bien qu’elle invoque la faute de ses cocontractants lors de la vente des lots de copropriété, fonde son action sur l’article 1302 du code civil, relatif à la répétition de l’indu, et demande ainsi la restitution de la somme qu’il estime avoir été indûment perçue par M. et Mme [S].
En effet, elle soutient qu’il lui a été réclamé le remboursement d’une partie des sommes versées à M. et Mme [S] en exécution du jugement du fait de l’infirmation de celui-ci ayant minoré les condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10]. Elle invoque donc un paiement causé à M. et Mme [S]. La cour relève en outre que, compte tenu du désistement partiel de la SCI Peinture de Bagnolet à l’égard du syndicat des copropriétaires en ce qu’elle a été condamnée au paiement de l’arriéré des charges de copropriété comprenant le remboursement litigieux, l’appauvrissement allégué lui a bien été imputé par le syndicat.
Il convient donc de révoquer l’ordonnance de clôture et d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations sur l’action fondée sur l’enrichissement injustifié prévu aux articles 1203 et suivant du code civil, sans préjudice des moyens développés au soutien des prétentions formées contre la société Parisimmo Espacimmo.
Toutes les demandes au fond seront réservées.
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Révoque l’ordonnance de clôture ;
Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 2 septembre 2026 à 11h ;
Réserve toute demande au fond et les dépens.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,