Irrecevabilité des demandes d’une association locataire suite à démolition sans attendre appel

Le principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle s’applique aux demandes de dommages-intérêts, imposant à la victime de choisir clairement le fondement juridique de ses demandes. En l’espèce, l’association locataire a formé des demandes fondées à la fois sur les articles 1231-1 et 1240 du code civil sans distinction, ce qui a conduit à leur irrecevabilité. Par ailleurs, l’association n’a pas justifié du paiement des loyers réclamés ni des frais de location d’un box, et les pièces produites pour le préjudice matériel lié à la location d’un nouveau local étaient insuffisantes. La société bailleresse a été déboutée de ses demandes reconventionnelles sauf pour le reliquat des loyers impayés, dûment justifié. Cette décision rappelle que les demandes en indemnisation doivent être précises, justifiées et fondées sur un régime juridique clairement identifié, et que l’absence de preuve des paiements ou des préjudices allégués conduit à leur rejet. Elle souligne également l’importance pour le bailleur de produire des justificatifs probants pour ses demandes reconventionnelles.

Le principe de non-cumul des responsabilités impose de choisir un fondement juridique clair pour les demandes de dommages-intérêts. L’association locataire a formé des demandes sans distinction, conduisant à leur irrecevabilité. Elle n’a pas justifié les loyers ni les frais de location. La société bailleresse a été déboutée sauf pour le reliquat des loyers impayés dûment justifié.

Une société civile immobilière a vendu un bien immobilier loué à une association par un bail commercial. La société a commandé au locataire de justifier d’une assurance locative, et à défaut, a fait constater la résiliation du bail et ordonné l’expulsion. La cour d’appel a infirmé cette ordonnance, constatant que l’association avait produit une attestation d’assurance valide. Après démolition des locaux loués par la société, l’association a assigné la société en justice pour non-respect de la décision de la cour, réclamant le paiement des loyers, des frais de location d’un box pour meubles, et des préjudices liés à la location d’un nouveau local. La société a contesté la recevabilité et le montant des demandes, et a formé une demande reconventionnelle pour loyers impayés. Le tribunal a déclaré irrecevables les demandes de l’association en raison du cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, a rejeté les demandes non justifiées, et a condamné l’association à payer les loyers dus à la société. L’association a été condamnée aux dépens et à verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire a été ordonnée.

• Contrat de bail commercial en cours et non résilié par la cour d’appel.
• Principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle applicable aux demandes en indemnisation.
• Absence de justificatifs probants pour les loyers réclamés et les frais accessoires.
• Rejet des demandes non justifiées ou non fondées sur des preuves suffisantes.
• Reconnaissance partielle des sommes dues au titre des loyers impayés.
• Condamnation aux dépens et application équitable de l’article 700 du Code de procédure civile.
• Exécution provisoire de droit de la décision.

• Acte notarié de vente du 5 novembre 2021
• Ordonnance de référé du 30 novembre 2022
• Arrêt de la cour d’appel du 16 avril 2024
• Acte de commissaire de justice du 6 décembre 2025
• Conclusions n°2 et n°3 notifiées par RPVA
• Jugement du tribunal rendu en premier ressort

La société [R] doit faire face à un rejet de ses demandes et à une condamnation aux dépens, tandis que l’association centre missionnaire Christ refuge pour tous voit ses demandes en paiement déclarées irrecevables. Cette décision souligne l’importance de la preuve dans les demandes indemnitaires et la rigueur dans le respect des procédures contractuelles.

• Irrecevabilité des demandes indemnitaires de l’association
• Condamnation de l’association aux dépens
• Condamnation de l’association au paiement d’une somme au titre de l’article 700
• Rejet des demandes de la société [R]
• Importance de la preuve des paiements et préjudices
• Exécution provisoire de la décision

À faire

• Vérifier la validité des attestations d’assurance
• Respecter les décisions de la cour d’appel
• Documenter les préjudices matériels et moraux
• Produire justificatifs pour les demandes financières
• Respecter le principe de non-cumul des responsabilités

À éviter

• Ne pas réclamer des loyers non versés
• Éviter les demandes sans factures ou preuves
• Ne pas ignorer les décisions judiciaires antérieures
• Ne pas cumuler responsabilités contractuelles et délictuelles
• Éviter les demandes non justifiées de préjudice moral

Pourquoi le tribunal déclare-t-il irrecevables les demandes indemnitaires de l’association au regard du principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle ?

Le tribunal constate que l’association fonde ses demandes de dommages et intérêts à la fois sur l’article 1231-1 du code civil (responsabilité contractuelle) et sur l’article 1240 du même code (responsabilité délictuelle), sans préciser pour chaque chef de demande le fondement retenu.

Il rappelle le principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, tel qu’issu de la jurisprudence (notamment Cass. 1re civ., 11 janvier 1989, n° 86-17.323), selon lequel la coexistence de deux régimes de responsabilité ne permet pas à la victime d’opter librement pour l’un ou l’autre lorsque les parties sont liées par un contrat. Il cite également la solution selon laquelle les demandes de dommages et intérêts formées sous le double fondement contractuel et délictuel, sans choix clair dans les conclusions, doivent être déclarées irrecevables (Cass. com., 4 décembre 2019, n° 17-20.032).

En l’espèce, le bail commercial n’ayant jamais été valablement résilié (l’ordonnance de référé ayant été infirmée par la cour d’appel), le contrat était toujours en cours jusqu’au départ de l’association en février 2023. La société bailleresse a expressément invoqué le principe de non-cumul dans ses écritures, et l’association n’a pas répondu à ce moyen, tout en maintenant un double fondement indistinct pour toutes ses demandes. Le tribunal en déduit que, faute de choix clair de régime de responsabilité, les demandes indemnitaires sont irrecevables.

Quels éléments de preuve le tribunal exige-t-il pour admettre les demandes de remboursement de loyers, de frais de box et de location d’un nouveau local, et pourquoi les rejette-t-il au fond ?

À titre surabondant, le tribunal examine les demandes au fond. Pour la demande de 46 200 euros correspondant aux loyers prétendument acquittés entre novembre 2022 et septembre 2024, il relève que la société bailleresse conteste avoir encaissé de tels loyers et que l’association ne produit aucune pièce (relevés, quittances, justificatifs de paiement) établissant ces versements. Faute de preuve, la demande est rejetée.

Pour la demande de 8 800 euros au titre de la location d’un box de stockage, le tribunal constate l’absence totale de factures ou de justificatifs de paiement, alors même que la bailleresse soutient avoir elle-même réglé la facture de box. En l’absence de preuve du débours par l’association, la demande est également rejetée.

S’agissant du préjudice matériel lié à la location d’un nouveau lieu de culte, l’association produit un simple devis du 28 février 2025 pour une location de salle au 20 juin 2022, période durant laquelle elle occupait encore les locaux loués. Aucune facture ni preuve de réalisation de la prestation n’est fournie. Le tribunal en conclut que le préjudice n’est pas établi et rejette la demande.

Pourquoi le tribunal refuse-t-il d’indemniser le préjudice moral invoqué par l’association en tant que personne morale ?

L’association sollicitait une indemnisation pour préjudice moral, en lien avec la perte du lieu de culte et les difficultés rencontrées par les fidèles. Le tribunal examine les pièces produites et constate qu’elles ne font état que de préjudices subis par des personnes physiques (fidèles, membres), distinctes de l’association, qui est la seule demanderesse.

Il en déduit que le préjudice moral propre de la personne morale n’est pas démontré : aucune pièce ne caractérise une atteinte à l’image, à la réputation ou à l’objet social de l’association en tant que telle. Faute de preuve d’un préjudice moral autonome de la personne morale, la demande est rejetée.

Quels critères le tribunal applique-t-il pour accueillir partiellement la demande reconventionnelle de la bailleresse au titre des loyers impayés ?

La société bailleresse soutenait que l’association avait quitté les lieux sans régler l’intégralité des sommes dues, en réclamant notamment un reliquat de loyers pour décembre 2021, janvier 2023 et février 2023.

Le tribunal relève que l’association n’a pas répondu à ces demandes. Il examine les factures de loyers produites par la bailleresse et une pièce comptable interne faisant apparaître des soldes impayés. Il constate que les montants réclamés (97,18 euros pour chacun des mois de janvier et février 2023, et 5,98 euros pour décembre 2021) ne sont pas contestés et que les pièces comptables, non critiquées, corroborent l’existence de ces reliquats.

Il précise que, pour février 2023, l’association ayant quitté les lieux le 6 février, elle restait redevable du loyer jusqu’au 5 février 2023. Sur cette base, il fait droit à la demande à hauteur de 194,36 euros pour janvier et février 2023, plus 5,98 euros pour décembre 2021, soit un total de 200,34 euros.

Pour quelles raisons le tribunal rejette-t-il les autres postes de la demande reconventionnelle de la bailleresse (consommation d’eau, taxe foncière, occupation sans titre) ?

Concernant la consommation d’eau, la bailleresse réclamait 1 540,76 euros TTC. Le tribunal constate que la seule pièce produite est une facture émise par la bailleresse elle-même, sans facture du fournisseur d’eau ni relevé de compteur. Il juge qu’un document interne ne suffit pas à établir la réalité et le montant de la consommation imputable au locataire. Faute de justificatif externe, la demande est rejetée.

Pour la taxe foncière, la bailleresse produit également une facture qu’elle a elle-même établie, sans avis d’imposition ni preuve de paiement à l’administration fiscale. Le tribunal considère que cette pièce ne permet pas de justifier le montant réclamé et rejette la demande.

S’agissant de l’occupation sans titre d’un garage, la bailleresse se fonde sur une photographie montrant deux véhicules stationnés dans un garage. Le tribunal relève que le bail porte sur la location de deux garages et que la seule photographie ne permet pas de démontrer une occupation de locaux non loués ou un dépassement des droits contractuels. Il rejette donc la demande d’indemnité d’occupation.

Comment le tribunal statue-t-il sur les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de l’issue du litige ?

Le tribunal constate que l’association succombe sur l’ensemble de ses demandes principales et est en outre condamnée à un reliquat de loyers au titre de la demande reconventionnelle. Elle est donc la partie perdante.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il la condamne aux dépens de l’instance. S’agissant des frais non compris dans les dépens, il apprécie l’équité et condamne l’association à verser à la bailleresse la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en rejetant la demande de l’association à ce titre.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire dans cette décision ?

Le tribunal indique que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucun élément ne justifie qu’elle soit écartée. Il ne prononce donc aucune exclusion ni aménagement de cette exécution provisoire, de sorte que les condamnations (paiement de 200,34 euros, dépens et 500 euros au titre de l’article 700) sont immédiatement exécutoires nonobstant un éventuel recours.

Article 700 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile&nbsp, Article 455 du code de procédure civile, Articles 1231-1 du code civil et 1240 dudit code, Article 1231-1 du code civil que sur l’article 1382 dudit code qui a disparu au profit de l’article 1240 et qu’au titre du principe de non cumul, l’association doit être déboutée de ses demandes, Article 1231-1 du code civil et 1240 dudit code, sans précision du fondement invoqué pour chaque demande

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