Survol illicite par grues interdit, servitude accordée avec indemnisation de 20 000 €

Le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite portant atteinte au droit de propriété, même en présence de contestations sérieuses. En l’espèce, le survol non autorisé par des grues de chantier de la propriété voisine a été reconnu comme un trouble manifestement illicite, justifiant une interdiction de survol avec charges sous astreinte. Toutefois, l’existence d’un dommage imminent doit être établie avec des éléments techniques probants, ce qui n’a pas été retenu ici pour justifier le déplacement d’une grue indispensable à la poursuite du chantier. La servitude de tour d’échelle, qui autorise le survol sans charges de la propriété voisine pour la réalisation de travaux, suppose que les travaux soient indispensables, qu’ils ne puissent être réalisés autrement, et qu’ils ne constituent pas une simple commodité. La décision confirme que cette servitude peut être accordée à titre provisoire moyennant indemnisation lorsque le déplacement de l’équipement est techniquement impossible sans compromettre la sécurité. Elle rappelle également que le propriétaire du sol est propriétaire du dessus et du dessous (article 552 du code civil) et que la cession de propriété ne peut intervenir que pour cause d’utilité publique et moyennant indemnité (article 545 du code civil). Enfin, le juge peut moduler les mesures en fonction des contraintes techniques et de la sécurité, en interdisant certains survols tout en autorisant d’autres sous conditions.

Le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite portant atteinte au droit de propriété, même en présence de contestations sérieuses. Le survol non autorisé par des grues de chantier a été reconnu comme un trouble justifiant une interdiction de survol avec astreinte. La servitude de tour d’échelle suppose que les travaux soient indispensables, ne puissent être réalisés autrement, et ne constituent pas une simple commodité.

Un couple propriétaire a assigné en référé deux sociétés exploitant un chantier immobilier voisin, leur reprochant le survol illicite de leur propriété par les flèches de deux grues de chantier, causant des fissures aggravées sur leur maison. Ils demandent l’interdiction de ces survols, le déplacement des grues, et une indemnisation en cas d’octroi d’une servitude. Les sociétés contestent le dommage imminent et sollicitent une servitude de tour d’échelle avec indemnisation. L’expertise judiciaire révèle que les grues survolent effectivement la propriété sans autorisation, constituant un trouble manifestement illicite, mais ne permet pas d’établir que les fissures sont causées par ces survols. La grue la plus proche est indispensable à l’achèvement du chantier et ne peut être déplacée sans risque pour la sécurité. Le tribunal ordonne l’interdiction du survol avec charges des deux grues, autorise le survol sans charges de la grue proche via une servitude de tour d’échelle moyennant une indemnité provisionnelle, et condamne les sociétés à verser une provision et des frais aux propriétaires. Les autres demandes sont rejetées.

• Caractérisation du trouble manifestement illicite par le survol non autorisé de la propriété
• Absence de preuve suffisante d’un dommage imminent lié à l’aggravation des fissures
• Indispensabilité de la grue G1 pour l’achèvement du chantier sans solution alternative
• Impossibilité technique de déplacer la grue G1 selon le bureau de contrôle et maître d’œuvre
• Respect du droit de propriété selon l’article 545 du code civil et limites des servitudes
• Octroi d’une servitude de tour d’échelle limitée au survol sans charges de la propriété
• Fixation d’une indemnité provisionnelle pour la servitude accordée

• Acte de commissaire de justice du 23 février 2026
• Rapport d’expertise préventive du 19 janvier 2021
• Procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 23 janvier 2026
• Attestations du maître d’œuvre et société PREVELIT SERVICES
• Courriers échangés entre les parties
• Article 835 du code de procédure civile

Les époux propriétaires subissent un trouble manifestement illicite du fait du survol non autorisé de leur propriété par les grues des sociétés défenderesses. Ces dernières doivent cesser le survol avec charges et sont autorisées à un survol sans charges limité par une servitude temporaire.

• Interdiction de survol avec charges sous astreinte
• Autorisation de survol sans charges via servitude temporaire
• Indemnisation provisionnelle de 20 000 euros aux époux
• Condamnation aux dépens et frais d’article 700
• Rejet de la demande de déplacement de la grue indispensable

À faire

• Documenter le trouble manifestement illicite
• Fournir preuves des survols non autorisés
• Demander l’interdiction de survol avec astreinte
• Présenter les attestations techniques
• Solliciter une indemnisation pour servitude

À éviter

• Ne pas ignorer les dispositifs de sécurité existants
• Ne pas demander le déplacement sans justification technique
• Ne pas omettre les délais légaux
• Ne pas sous-estimer les risques pour la sécurité
• Ne pas négliger la représentation juridique

Quelle est la règle de droit applicable au trouble manifestement illicite et au dommage imminent en référé au regard de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 545 et 552 du code civil ?

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon l’article 552 du code civil : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre des servitudes ou services fonciers. »

La juridiction articule ces textes en retenant que le survol d’une propriété privée par des grues de chantier, sans autorisation du propriétaire, constitue une atteinte au droit de propriété, lequel s’étend au-dessus du sol, et peut caractériser un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. En revanche, la caractérisation d’un dommage imminent suppose la démonstration, avec l’évidence requise en référé, d’un risque suffisamment établi pour la stabilité de l’ouvrage ou la sécurité des personnes, ce qui n’est pas retenu en l’espèce.

Quels éléments permettent au juge de caractériser un trouble manifestement illicite en cas de survol d’une propriété par des grues de chantier ?

La juridiction se fonde sur les constatations matérielles issues notamment d’un procès-verbal de commissaire de justice et de photographies :

– une grue est installée sur le fonds voisin à proximité directe de la propriété des demandeurs ;
– la flèche des grues n°1 (G1) et n°2 (G2) et le câble passent quotidiennement au-dessus de la propriété des demandeurs ;
– la deuxième grue, située au sud, est en activité et, lorsque la flèche est dirigée plein sud, les contrepoids survolent la propriété ;
– une vidéo montre le survol du jardin par la flèche et les contrepoids ;
– la première grue se trouve à moins de 2 mètres du mur nord de la propriété.

La juridiction relève qu’il n’est pas justifié d’une autorisation donnée par les demandeurs pour ce survol. En application des articles 545 et 552 du code civil, le droit de propriété s’étend au-dessus du sol et ne peut être limité que par une servitude ou une expropriation pour cause d’utilité publique avec indemnité préalable.

En conséquence, le survol de la propriété par les grues, sans autorisation, est qualifié d’atteinte au droit de propriété et constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, justifiant l’intervention du juge des référés pour ordonner des mesures de remise en état ou d’interdiction.

Quels critères la juridiction retient-elle pour écarter la qualification de dommage imminent malgré l’existence de fissures sur l’ouvrage voisin ?

La juridiction constate, à partir d’une expertise préventive et du constat de commissaire de justice, l’existence de fissures préexistantes sur la maison et le mur de soutènement des demandeurs, certaines s’étant aggravées et une importante fissure étant apparue à proximité de l’emplacement de la grue, avec un déplacement mesuré par fissuromètre.

Toutefois, elle relève également :

– que la grue est installée depuis plusieurs années ;
– que les défenderesses ont proposé de procéder à des relevés plus récents des fissures ;
– qu’aucun élément technique produit par les demandeurs n’établit, avec l’évidence requise en référé, que l’aggravation des fissures a pour origine l’installation de la grue ;
– que le maître d’œuvre indique que la grue est enterrée et fondée sur des micropieux et ne peut être à l’origine d’une poussée de nature à déstabiliser le mur, les désordres pouvant résulter de l’évolution naturelle du terrain.

Au regard de ces éléments, la juridiction juge que l’existence d’un dommage imminent, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, n’est pas suffisamment caractérisée. Le lien de causalité entre l’installation de la grue et l’aggravation des fissures n’est pas établi avec la certitude exigée en référé, de sorte qu’aucune mesure ne peut être ordonnée sur ce seul fondement.

Comment le juge concilie-t-il la cessation du trouble manifestement illicite et les contraintes techniques et de sécurité liées au chantier pour fixer l’étendue des interdictions de survol ?

La juridiction, après avoir constaté le trouble manifestement illicite résultant du survol de la propriété des demandeurs par les grues, examine les contraintes techniques et de sécurité invoquées par les défenderesses.

S’agissant de la grue G2, implantée dans une zone plus éloignée, le maître d’œuvre indique qu’elle ne sera plus indispensable pour la suite du chantier à compter d’une certaine date. Le juge en déduit qu’il est possible de mettre fin au survol sans compromettre l’achèvement du chantier. Il ordonne donc l’interdiction de survoler la propriété des demandeurs au moyen de la grue G2 avec charges, matériaux et au moyen de la flèche, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, après un délai de 15 jours et pour une durée de six mois, sans ordonner le déplacement de la grue.

S’agissant de la grue G1, implantée à proximité immédiate de la propriété, le maître d’œuvre et le bureau de contrôle PREVELIT SERVICE attestent :

– que la grue G1 est indispensable à l’achèvement du chantier ;
– qu’il n’existe aucune solution alternative, même plus contraignante ou coûteuse ;
– qu’un déplacement de la grue G1 a été étudié et jugé techniquement impossible en raison des contraintes géotechniques et de stabilité ;
– qu’il est techniquement impossible d’empêcher tout survol ponctuel de zones extérieures au chantier par la flèche ou la contre-flèche sans compromettre la stabilité de l’équipement et la sécurité des personnes et des biens ;
– qu’il est strictement interdit de faire survoler des charges sur des zones extérieures au chantier et que des dispositifs de sécurité ont été installés pour garantir cette interdiction.

En conséquence, le juge interdit le survol de la propriété des demandeurs par la grue G1 avec charges, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, mais n’ordonne pas le déplacement de la grue, compte tenu des risques significatifs pour la sécurité et de l’impossibilité technique démontrée. Il adapte ainsi les mesures de cessation du trouble manifestement illicite aux contraintes techniques et de sécurité établies.

Dans quelles conditions le juge des référés peut-il accorder une servitude de tour d’échelle et comment apprécie-t-il la nécessité et l’absence de simple commodité ?

La juridiction rappelle le principe selon lequel la servitude de tour d’échelle, qui permet de passer chez le voisin pour réaliser des travaux, nécessite de démontrer :

– que des travaux doivent être entrepris ;
– qu’ils sont indispensables, soit parce qu’ils sont imposés par une décision administrative ou une réglementation d’urbanisme, soit parce qu’ils revêtent un caractère de nécessité pour éviter une dégradation grave ou la destruction de l’immeuble ;
– qu’ils ne peuvent être entrepris sans passer chez autrui ;
– qu’il ne s’agit pas d’une simple commodité ou économie.

En l’espèce, la juridiction constate que :

– les travaux entrepris par les défenderesses depuis plusieurs années ne sont pas achevés ;
– le maître d’œuvre atteste que la grue G1 est indispensable à l’achèvement du chantier, qu’aucune solution alternative n’existe, même plus contraignante ou coûteuse, et que son déplacement est techniquement impossible sans risques significatifs pour la stabilité et la sécurité ;
– le bureau de contrôle PREVELIT SERVICE confirme que le déplacement de la grue G1 ne peut être envisagé en raison des caractéristiques géotechniques du sol et des contraintes propres au chantier ;
– la grue G1 est équipée de dispositifs de sécurité interdisant le survol de la propriété avec des charges, ce qui a été vérifié par le bureau de contrôle.

Au vu de ces éléments, le juge considère que l’utilisation de la grue G1, impliquant un survol sans charges de la propriété des demandeurs, est indispensable à l’achèvement du chantier et ne constitue pas une simple commodité ou économie. Il en déduit que les conditions d’octroi d’une servitude de tour d’échelle sont réunies.

La juridiction accorde donc une servitude de tour d’échelle consistant en un survol de la propriété des demandeurs par la grue G1 sans charges pendant la durée restante du chantier, moyennant une indemnité provisionnelle de 20 000 euros au profit des demandeurs.

Comment la juridiction fixe-t-elle l’indemnité provisionnelle due au titre de la servitude de tour d’échelle et quelles sont les conditions de cette servitude ?

La servitude de tour d’échelle accordée par le juge consiste en un survol de la propriété des demandeurs par la grue G1, sans charges, pendant la durée restante du chantier. Cette servitude constitue une atteinte au droit de propriété, qui, en vertu de l’article 545 du code civil, ne peut être imposée qu’en contrepartie d’une juste indemnité.

La juridiction, au vu des rapports concordants du maître d’œuvre et du bureau de contrôle, retient que :

– le survol sans charges est techniquement nécessaire et limité à ce qui est indispensable à l’achèvement du chantier ;
– des dispositifs de sécurité interdisent le survol avec charges ;
– le déplacement de la grue G1 est impossible sans risques significatifs pour la sécurité.

En considération de la durée restante du chantier, de la nature de l’atteinte au droit de propriété (survol sans charges) et du trouble subi par les demandeurs, le juge fixe une indemnité provisionnelle de 20 000 euros à leur profit. Cette somme est présentée comme une provision à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice lié à la servitude, sans préjuger du montant qui pourrait être fixé au fond.

Selon quels critères la juridiction statue sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens dans ce litige de référé ?

Après avoir partiellement fait droit aux demandes des demandeurs (interdictions de survol avec charges, octroi d’une servitude de tour d’échelle assortie d’une indemnité), la juridiction statue sur les frais irrépétibles et les dépens.

Au vu de l’issue et de la nature du litige, le juge condamne les défenderesses à payer aux demandeurs la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, estimant équitable de leur allouer une indemnité pour les frais non compris dans les dépens.

Les défenderesses sont également condamnées aux dépens, ce qui reflète leur qualité de parties principalement succombantes dans l’instance de référé. Le surplus des demandes, notamment les montants plus élevés sollicités au titre de l’article 700, est rejeté.

Quel est l’office du juge des référés lorsqu’il renvoie les parties à se pourvoir au principal tout en ordonnant des mesures provisoires ?

La juridiction précise, dans le dispositif, qu’« au principal, [elle] renvoie les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà » elle statue sur les mesures sollicitées.

Cela signifie que le juge des référés, conformément à sa compétence définie par l’article 835 du code de procédure civile, ne tranche pas le litige au fond (validité du protocole, responsabilité définitive, indemnisation intégrale), mais se limite à ordonner des mesures provisoires destinées à faire cesser un trouble manifestement illicite ou à organiser temporairement les relations entre les parties (interdictions de survol avec charges, servitude de tour d’échelle, indemnité provisionnelle).

Les droits et moyens des parties sur le fond demeurent réservés et pourront être examinés par le juge du principal, sans que l’ordonnance de référé ne préjuge de la solution définitive du litige.

Article 700 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile et aux dépens, Article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, Article 545, Article 552 du code civil : “La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous

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