Indemnité d’immobilisation refusée face à deux refus de prêt valides

La décision précise que la clause d’indemnité d’immobilisation dans une promesse unilatérale de vente, assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt, ne peut être exigée si le bénéficiaire justifie de deux refus de prêt conformes aux modalités prévues dans la promesse. En l’espèce, le bénéficiaire a produit deux refus de prêt émanant de banques différentes, respectant les conditions de montant, durée et taux, et ces refus ont été notifiés dans les délais impartis. Le tribunal a ainsi rejeté la demande d’indemnité d’immobilisation, considérant que la condition suspensive n’était pas réalisée. Ce contrôle rigoureux des justificatifs de refus de prêt est un réflexe pratique essentiel pour les professionnels du droit dans le cadre des promesses de vente conditionnées par un financement. Par ailleurs, la restitution des sommes séquestrées est ordonnée lorsque l’indemnité n’est pas due, ce qui souligne l’importance de la gestion prudente des fonds séquestrés en cas de non-réalisation de la condition suspensive.

La clause d’indemnité d’immobilisation dans une promesse unilatérale de vente ne peut être exigée si le bénéficiaire justifie de deux refus de prêt conformes. Le bénéficiaire a produit deux refus respectant les conditions, conduisant au rejet de la demande d’indemnité. La restitution des sommes séquestrées est ordonnée, soulignant l’importance de la gestion prudente des fonds en cas de non-réalisation de la condition suspensive.

Un couple vendeur a consenti une promesse de vente à une société marchand de biens, avec une condition suspensive d’obtention de prêt et une indemnité d’immobilisation. La société a finalement renoncé à l’achat, invoquant deux refus de prêt. Les vendeurs ont demandé le paiement de l’indemnité d’immobilisation, estimant que la société n’avait pas accompli les diligences nécessaires. La société a contesté, demandant la restitution d’une somme séquestrée et la requalification de la clause d’immobilisation en clause pénale. Le tribunal a constaté que la société justifiait des refus de prêt conformes aux conditions, a rejeté la demande d’indemnité d’immobilisation, a autorisé la société à percevoir la somme séquestrée, a mis hors de cause les vendeurs personnellement, a condamné les vendeurs aux dépens, et a rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Existence d’une promesse unilatérale de vente avec clause d’indemnité d’immobilisation
• Condition suspensive d’obtention de prêt et justification de deux refus
• Notification des refus de prêt dans les délais impartis
• Non réalisation de la condition suspensive entraînant la caducité de la promesse
• Rejet de la demande d’indemnité d’immobilisation
• Autorisation de restitution de la somme séquestrée
• Condamnation aux dépens et rejet des demandes sur l’article 700 CPC

• Acte notarié de promesse unilatérale de vente du 11 janvier 2022
• Courriers de refus de prêt des banques (CIC Nord et Crédit Nord)
• Courriels échangés entre les parties et le notaire
• Écritures des parties signifiées par RPVA

La SAS AMILCAR est autorisée à récupérer la somme séquestrée et les demandeurs sont déboutés de leur demande d’indemnité d’immobilisation. Les parties sont condamnées aux dépens, et les demandes au titre de l’article 700 CPC sont rejetées.

• Rejet de la demande d’indemnité d’immobilisation des demandeurs
• Autorisation pour la SAS AMILCAR de percevoir la somme séquestrée
• Condamnation des demandeurs aux dépens
• Rejet des demandes au titre de l’article 700 CPC
• Exécution provisoire de la décision

À faire

• Fournir preuves des refus de prêt
• Joindre la promesse unilatérale signée
• Documenter les prorogations de délai
• Présenter justificatifs des démarches de financement
• Respecter les délais contractuels

À éviter

• Ne pas ignorer les conditions suspensives
• Éviter absence de notification des refus
• Ne pas contester sans preuve des refus
• Éviter retards dans communication des décisions
• Ne pas omettre preuves des impacts financiers

Quelle est la qualification juridique de la clause d’indemnité d’immobilisation insérée dans la promesse de vente et quelles conditions de mise en œuvre le tribunal vérifie-t-il ?

Le tribunal constate que la promesse de vente du 11 janvier 2022 prévoyait une indemnité d’immobilisation de 49 100 euros, dont 10 000 euros séquestrés chez le notaire, et qu’elle était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt (montant maximal, durée, taux). Il relève que l’acte stipulait que le bénéficiaire devait, en cas de refus de prêt, justifier de deux refus et notifier l’obtention ou la non-obtention du prêt au promettant.

Il ressort de la décision que le droit à l’indemnité d’immobilisation est subordonné à la non-réalisation de la condition suspensive imputable au bénéficiaire, ce qui suppose de vérifier si ce dernier a accompli les diligences prévues et justifié des refus de prêt dans les conditions contractuelles. Le tribunal ne requalifie pas la clause en clause pénale et ne statue pas sur la demande subsidiaire de modération, dès lors qu’il juge que l’indemnité n’est pas due en raison de la réalisation de la condition suspensive négative (refus de prêt régulièrement justifiés).

Quels critères le tribunal retient-il pour apprécier la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt et l’absence de faute du bénéficiaire ?

Le tribunal examine les pièces produites par le bénéficiaire de la promesse. Il constate d’abord un refus de prêt du CIC Nord en date du 2 mars 2022, portant sur un prêt d’un montant maximum de 401 492 euros, sur 24 mois, à 2 % l’an, pour le bien visé, conforme aux modalités de la promesse.

Il relève ensuite un courrier du Crédit Nord du 19 avril 2022, indiquant ne pas donner suite au financement du projet immobilier à Alizay suivant la promesse du 11 janvier 2022. En se référant aux conditions de la promesse, le tribunal juge que ce second refus répond aux exigences contractuelles et qu’il est antérieur à l’expiration de la promesse fixée au 22 avril 2022.

Le tribunal tient également compte d’échanges de courriels des 6 et 8 avril 2022, montrant que l’office notarial avait pris acte d’une demande de prorogation de délai en raison du retard de la banque et avait fixé un rendez-vous de signature au 6 mai 2022. Il en déduit que le bénéficiaire a accompli les démarches nécessaires et justifié de deux refus de prêt dans les délais, de sorte que la condition suspensive de prêt doit être réputée non réalisée sans faute de sa part.

Pourquoi le tribunal considère-t-il que la demande des promettants en paiement de l’indemnité d’immobilisation est infondée ?

Le tribunal rappelle que la promesse de vente prévoyait que, en cas de refus de prêt, le bénéficiaire devait justifier de deux refus et notifier la non-obtention au promettant, ce qui conditionnait le sort de l’indemnité d’immobilisation. Il constate que ces conditions ont été remplies : deux refus de prêt conformes aux stipulations contractuelles ont été obtenus et notifiés avant l’expiration de la promesse.

Il relève que le notaire de la société bénéficiaire a, par courrier du 27 avril 2022, informé les promettants de la non-réalisation de la condition suspensive de prêt. Compte tenu de la preuve des refus de prêt et de la notification, le tribunal juge que ce courrier était fondé et que la condition suspensive n’a pas été réalisée, sans manquement imputable au bénéficiaire.

Dès lors, la promesse est devenue caduque par non-réalisation de la condition suspensive, et l’indemnité d’immobilisation n’est pas due aux promettants. Le tribunal rejette en conséquence la demande de ces derniers tendant au versement de cette indemnité.

Sur quel fondement et selon quels éléments le tribunal ordonne-t-il la restitution de la somme séquestrée au profit du bénéficiaire ?

Après avoir jugé que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due, le tribunal examine la demande reconventionnelle de la société bénéficiaire tendant à la restitution de la somme de 10 000 euros séquestrée chez le notaire.

Il relève que cette somme avait été versée à valoir sur l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse. Dès lors que la condition suspensive d’obtention de prêt n’a pas été réalisée sans faute du bénéficiaire et que l’indemnité n’est pas due, il en déduit que le séquestre n’a plus de cause au profit des promettants.

En conséquence, le tribunal fait droit à la demande reconventionnelle et autorise la société bénéficiaire à percevoir la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains du notaire, en restitution de ce qu’elle avait versé à valoir sur une indemnité devenue injustifiée.

Comment le tribunal applique-t-il les règles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles dans ce litige ?

Le tribunal se fonde sur l’article 696 du code de procédure civile, qui prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire. Constatant que les promettants sont déboutés de leur demande principale et que la demande reconventionnelle de la société bénéficiaire est accueillie, il les qualifie de parties perdantes et les condamne in solidum aux dépens.

S’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, qui permet d’allouer une somme au titre des frais non compris dans les dépens, le tribunal indique que l’équité ne commande pas de faire droit aux demandes présentées de part et d’autre sur ce fondement. Il rejette donc les demandes respectives des parties au titre de l’article 700, sans accorder de frais irrépétibles à l’une ou l’autre.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire de droit retenue par le tribunal dans cette affaire ?

Le tribunal rappelle l’article 514 du code de procédure civile, selon lequel la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf disposition contraire. Il ne relève aucune incompatibilité entre l’exécution provisoire et la nature du litige, qui porte sur le sort d’une indemnité d’immobilisation et la restitution d’une somme séquestrée.

En conséquence, il indique expressément que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire, ce qui permet son exécution immédiate, notamment pour la restitution de la somme séquestrée, nonobstant un éventuel appel.

Article 700, Article 1231-1 du code civil, Article 455 du code de procédure civile, Articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée, Article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire

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