Résiliation de bail commercial confirmée après commandement de payer resté infructueux

La clause résolutoire insérée dans un bail commercial produit ses effets un mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article L145-41 du code de commerce. En l’espèce, un commandement de payer a été régulièrement délivré pour loyers impayés et n’a pas été suivi de paiement dans le délai d’un mois, entraînant la résiliation de plein droit du bail à l’expiration de ce délai. La juridiction a ainsi constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date prévue et ordonné l’expulsion du locataire occupant les lieux sans restitution des clés. Par ailleurs, l’occupation illicite des locaux après résiliation justifie l’allocation d’une indemnité d’occupation calculée sur la base du loyer contractuel, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur. Cette décision souligne l’importance de respecter les formalités du commandement de payer et le délai d’un mois pour valider la clause résolutoire, ainsi que la possibilité pour le bailleur d’obtenir une indemnisation en cas d’occupation prolongée des lieux.

La clause résolutoire dans un bail commercial produit ses effets un mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement a été délivré pour loyers impayés, et l’absence de paiement a entraîné la résiliation automatique du bail. L’occupation illicite après résiliation justifie une indemnité d’occupation basée sur le loyer contractuel. Cette décision souligne l’importance du respect des formalités et du délai d’un mois pour valider la clause résolutoire.

Une société propriétaire a loué un local commercial à une société locataire pour un loyer mensuel. Le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison d’impayés. Après un rejet en référé, le bailleur a assigné le locataire devant le tribunal judiciaire pour constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, condamner le locataire au paiement des loyers et charges impayés, fixer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation, et appliquer des pénalités de retard. Le locataire n’a pas constitué d’avocat. L’affaire a été instruite avec une clôture en novembre 2025, une audience en mai 2026 et un délibéré en juillet 2026. Le dossier est en attente de jugement.

• Clause résolutoire applicable après commandement de payer infructueux d’un mois (article L145-41 du code de commerce)
• Commandement de payer régulièrement délivré et resté sans effet
• Résiliation de plein droit du bail à l’expiration du délai
• Occupation illicite des lieux justifiant indemnité d’occupation
• Application des pénalités de retard prévues au contrat
• Respect des obligations contractuelles et bonne foi (articles 1103 et 1104 du code civil)
• Condamnation aux dépens et frais d’article 700 du code de procédure civile

• Bail commercial conclu le 12 avril 2024 (pièce 6)
• Commandement de payer du 10 octobre 2024 (pièce 8)
• Ordonnance du 15 avril 2025 du juge des référés
• Pièces versées aux débats attestant du non-paiement
• Contrat de bail précisant les pénalités (article 10.3)

Le bailleur est en droit de demander l’expulsion du locataire et le paiement des sommes dues au titre du bail. Le locataire est tenu de régler les loyers impayés, l’indemnité d’occupation et les pénalités contractuelles, sous peine d’expulsion forcée.

• Acquisition de la clause résolutoire après commandement de payer infructueux
• Demande d’expulsion immédiate avec assistance de la force publique
• Condamnation au paiement de 5 199,92 € au titre des loyers et charges
• Fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 740 € HT
• Application de pénalités de retard de 10 % conformément au bail
• Condamnation aux dépens et à une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC

À faire

• Vérifier la validité du commandement de payer
• Confirmer le montant des loyers impayés
• Établir la date de résiliation effective
• Calculer l’indemnité d’occupation due
• Appliquer les pénalités de retard prévues

À éviter

• Ne pas ignorer la restitution des clés
• Ne pas omettre la majoration de 10%
• Ne pas oublier la procédure contradictoire
• Ne pas négliger la preuve des paiements
• Ne pas dépasser les délais légaux

Quelle est la règle de droit applicable à l’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial et quelles conditions la juridiction retient-elle pour constater sa réalisation ?

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». La juridiction rappelle que ce texte impose, pour que la clause résolutoire produise effet, la délivrance d’un commandement de payer visant la clause, resté infructueux pendant un délai d’un mois, ce délai devant être expressément mentionné dans l’acte.

En l’espèce, le bail conclu entre le bailleur et le preneur contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai d’un mois. Le juge relève qu’un commandement de payer a été délivré au preneur le 10 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 5 692,65 euros, et qu’il est demeuré infructueux dans le délai d’un mois, le preneur n’ayant pas réglé la dette locative.

La juridiction en déduit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 novembre 2024, à l’expiration du délai d’un mois prévu au contrat, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. Le juge constate en outre que le preneur n’a pas restitué les clés, ce qui justifie l’ordonnance d’expulsion.

Quelle règle de droit régit les modalités d’expulsion et le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués, et comment le juge l’applique-t-il ?

La juridiction rappelle les dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, selon lesquelles « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

En application de ce texte, le juge, après avoir constaté la résiliation de plein droit du bail et l’absence de restitution des clés, ordonne l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, en prévoyant qu’il sera procédé à cette expulsion avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est. Le sort des meubles est ainsi régi par l’article L433-1, qui impose leur remise, leur maintien sur place ou leur entreposage dans un autre lieu approprié, aux frais de la personne expulsée, avec description précise par l’huissier et sommation de les retirer dans le délai réglementaire.

Quels textes le juge mobilise-t-il pour statuer sur les loyers impayés et quelles sont les conditions de la condamnation du preneur au paiement de la dette locative ?

Le juge se fonde sur les articles 1103 et 1104 du code civil. L’article 1103 dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 prévoit que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ». Ces textes imposent au preneur d’exécuter ses obligations contractuelles, notamment le paiement du loyer et des charges, et fondent la condamnation en cas de manquement.

En l’espèce, il résulte du bail conclu le 12 avril 2024 que le preneur est redevable d’un loyer mensuel de 967 euros hors taxes et hors charges, et qu’il a cessé de le régler depuis le mois de mai 2024. Le commandement de payer portait sur la somme de 5 692,65 euros, mais le bailleur indique que le preneur a réglé ultérieurement des charges pour 492,33 euros. Le juge retient, en l’absence de preuve de paiement de la somme restant due, que le preneur demeure débiteur de 5 199,92 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2024, et le condamne en conséquence à payer ce montant au bailleur.

Selon quels critères la juridiction fixe-t-elle l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail commercial ?

La juridiction relève que l’occupation des lieux par le preneur après la résiliation du bail est illicite et cause « manifestement et nécessairement un préjudice » au bailleur. Ce préjudice doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation. Le juge précise que cette indemnité doit être « fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ».

En conséquence, la méthode retenue consiste à assimiler la valeur de l’occupation sans droit ni titre à la valeur locative contractuelle, en prenant pour base le loyer et les charges prévus au bail. L’indemnité d’occupation est ainsi due à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, son montant mensuel étant déterminé par référence au loyer et aux charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre des pénalités contractuelles réclamées par le bailleur et sur quel fondement juridique reposent-elles ?

Le bailleur sollicite la condamnation du preneur au paiement de 10 % des sommes dues au titre des loyers et charges, en application de l’article 10.3 du contrat de bail, au titre des pénalités. La mise en œuvre de cette clause pénale repose sur le principe posé par l’article 1103 du code civil, selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et sur l’obligation d’exécution de bonne foi prévue à l’article 1104 du même code.

La juridiction, après avoir constaté la réalité de la dette locative et le manquement du preneur à son obligation de paiement, est fondée à appliquer la clause pénale contractuelle dès lors qu’elle est stipulée au bail et que les conditions de son déclenchement (défaut de paiement des loyers et accessoires) sont réunies. La décision retient ainsi que les sommes dues au titre des loyers et charges impayés peuvent être majorées des pénalités prévues par la clause, dans la limite et selon les modalités fixées par le contrat.

Article 10, Article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, lesquels comprendront l’intégralité des frais de poursuite, à savoir le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 octobre 2024, la signification de la présente assignation, la demande d’extrait d’état d’inscription et par suite les frais de signification, et de poursuite du jugement à intervenir, Article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, Article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne&nbsp, Articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne&nbsp

⬇️Télécharger