Congé validé pour projet urbain : expulsion ordonnée avec indemnité d’occupation due

Le congé délivré en application de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 est valable lorsqu’il est fondé sur une autorisation administrative préalable pour un projet de renouvellement urbain, assorti d’une offre de relogement. Le bailleur doit notifier un préavis de six mois à l’occupant pour quitter les lieux. En cas de non-libération des lieux à l’expiration du congé, le locataire devient occupant sans droit ni titre et peut être expulsé avec le concours de la force publique, après un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Le locataire est alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer et charges, jusqu’à la libération effective des lieux. Le juge peut condamner l’occupant aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tenant compte des démarches accomplies par le bailleur. L’exécution provisoire est de droit. Cette décision illustre les conditions de validité du congé pour travaux ou démolition et les conséquences du maintien dans les lieux après expiration du congé.

Le congé fondé sur une autorisation administrative pour renouvellement urbain doit être notifié avec un préavis de six mois. En cas de non-libération, le locataire devient occupant sans droit ni titre, passible d’expulsion après deux mois suivant un commandement. Il doit une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer et charges. Le juge peut condamner aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700. L’exécution provisoire est de droit.

La société bailleur a loué un local à usage d’habitation à un locataire en juillet 2000. Un projet de renouvellement urbain a été autorisé par la préfecture en mars 2025. Plusieurs offres de relogement ont été envoyées au locataire, restées non réclamées. Un congé a été délivré en octobre 2025 avec effet en mai 2026, fondé sur la loi de 1948, accompagné d’une offre de relogement. La société a assigné le locataire pour faire valoir la validité du congé, constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation, d’une somme au titre de l’article 700 et des dépens. Le locataire n’a pas comparu. Le juge a déclaré le congé valable, constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion avec assistance si nécessaire, condamné le locataire à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700. Le locataire a été condamné aux dépens. L’exécution provisoire a été ordonnée.

• Validité du congé délivré conformément aux articles 11 et 12 de la loi du 1er septembre 1948
• Obtention de l’autorisation préfectorale pour projet de renouvellement urbain
• Offres de relogement effectuées avant et avec le congé
• Occupation sans droit ni titre après expiration du congé
• Indemnité d’occupation fixée au montant du loyer révisable et charges
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile
• Exécution provisoire de droit de la décision

• Contrat de bail du 19 juillet 2000
• Courriers recommandés de propositions de relogement (juin et juillet 2025)
• Congé du 28 octobre 2025
• Assignation du 4 mai 2026
• Audience du 22 mai 2026

Le bailleur bénéficie d’une résiliation de bail valide et peut procéder à l’expulsion du locataire occupant sans droit ni titre. Le locataire devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation et des frais de justice.

• Validité du congé fondé sur un projet de renouvellement urbain
• Obligation pour le locataire de libérer les lieux sous huit jours
• Possibilité d’expulsion forcée avec concours de la force publique
• Condamnation à une indemnité d’occupation mensuelle
• Condamnation au paiement des dépens et frais d’article 700

À faire

• Vérifier validité du congé avec préavis de six mois
• Confirmer offre de relogement envoyée
• Constater résiliation du bail à date d’effet
• Ordonner expulsion avec délai de deux mois après commandement
• Fixer indemnité d’occupation au montant du loyer et charges

À éviter

• Ne pas ignorer les offres de relogement
• Ne pas expulser sans respecter délai légal
• Ne pas omettre notification au préfet
• Ne pas oublier frais irrépétibles et dépens
• Ne pas négliger le sort des meubles selon la loi

Comment le juge applique-t-il l’article 472 du code de procédure civile en cas de non-comparution du locataire ?

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Dans cette affaire, le locataire n’ayant pas comparu ni été représenté, le juge examine la validité du congé, la qualification d’occupation sans droit ni titre, l’indemnité d’occupation et les demandes accessoires, sans se contenter de l’absence de défense.

Pourquoi le juge écarte-t-il l’application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 au profit de la loi du 1er septembre 1948 ?

Le juge rappelle qu’en application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 15 de cette loi n’est pas applicable aux logements soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948.

Le logement en cause relevant de ce régime, le juge applique les dispositions spécifiques de la loi du 1er septembre 1948, notamment ses articles 11, 12, 13 et 13 bis, pour apprécier la validité du congé et le droit au maintien dans les lieux.

Quelles sont les conditions légales permettant au bailleur de mettre fin au droit au maintien dans les lieux en vertu des articles 11 et 12 de la loi du 1er septembre 1948 ?

L’article 11 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui a obtenu du ministre de la construction ou de son délégué l’autorisation de démolir un immeuble pour en construire un autre d’une surface habitable supérieure et contenant plus de logements. Le propriétaire doit alors donner un préavis de six mois à chaque occupant.

L’article 12 prévoit que le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au propriétaire qui, avec l’autorisation préalable du ministre compétent ou de son délégué, effectue des travaux (surélévation, addition de construction, travaux dans un secteur de rénovation) augmentant la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l’immeuble et rendant inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l’occupant et de sa famille. Le propriétaire doit donner un préavis de six mois et les travaux doivent commencer dans les trois mois du départ du dernier occupant.

Le juge constate qu’ARCHIPEL HABITAT a obtenu de la préfecture une autorisation de projet de renouvellement urbain concernant le logement du locataire et qu’un congé de six mois lui a été délivré, reproduisant les mentions des articles 13 et 13 bis de la loi de 1948. Il en déduit que les conditions légales de mise en œuvre du congé sont remplies.

Sur quels éléments le juge fonde-t-il la validité du congé délivré au locataire ?

Le juge relève qu’ARCHIPEL HABITAT justifie avoir obtenu une autorisation préfectorale pour un projet de renouvellement urbain incluant le logement occupé par le locataire.

Il constate qu’un congé de six mois a été présenté au locataire, qu’il reproduit les mentions des articles 13 et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 et qu’il est assorti d’une offre de relogement. Même si l’envoi d’une offre de relogement du 24 octobre 2025 n’est pas pleinement établi faute d’avis de réception, le bailleur justifie de deux offres de relogement antérieures et d’une offre intégrée au congé.

Au vu de ces éléments, le juge déclare le congé valable avec effet au 2 mai 2026.

Comment le juge qualifie-t-il la situation du locataire après l’effet du congé ?

Le juge constate que le congé est valable et produit effet au 2 mai 2026. À compter du 3 mai 2026, le locataire se maintient dans les lieux sans droit ni titre.

Cette occupation sans droit ni titre est retenue comme génératrice d’un préjudice pour le bailleur, justifiant l’ordonnance d’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur quel fondement le juge accorde-t-il une indemnité d’occupation et comment en fixe-t-il le montant ?

Le juge se fonde sur l’article 1240 du code civil, qui dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il considère que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre depuis le 3 mai 2026 cause un préjudice au bailleur. Pour réparer ce dommage, il fixe l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et précise que cette somme pourra être réglée en deniers ou quittances.

Quelles règles le juge applique-t-il pour ordonner l’expulsion et encadrer sa mise en œuvre ?

Après avoir constaté la validité du congé et l’occupation sans droit ni titre, le juge ordonne l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef.

Il précise que, si le locataire ne libère pas les lieux et ne restitue pas les clés dans le délai de huit jours suivant la signification de la décision, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion avec, si nécessaire, le concours d’un serrurier et de la force publique. Il rappelle également l’application des dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution pour le sort des meubles.

Comment le juge statue-t-il sur les dépens au regard de l’article 696 du code de procédure civile ?

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire.

Constatant que le locataire succombe, le juge le condamne aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation et du timbre fiscal. Il précise que le congé n’est pas un acte imposé par la loi pour la résiliation du bail et ne constitue donc pas un dépens de l’instance.

Selon quels critères le juge accorde-t-il une somme au bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par le bailleur, le juge condamne le locataire à lui verser la somme de 50 euros sur ce fondement.

Quelle est la règle applicable à l’exécution provisoire de la décision et comment le juge l’applique-t-il ?

Le juge rappelle l’article 514 du code de procédure civile, selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

En l’absence de texte dérogatoire et compte tenu de la nature du litige, il indique que l’exécution provisoire est de droit et la rappelle expressément dans le dispositif.

Comment le juge règle-t-il le sort des meubles en cas d’expulsion ?

Le juge se réfère à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu’il rappelle dans le dispositif.

Il indique que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne, ou, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation de les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Quels éléments déterminants ont conduit le juge à ordonner l’expulsion du locataire ?

Le juge retient plusieurs éléments déterminants : l’autorisation préfectorale de renouvellement urbain, la délivrance d’un congé de six mois conforme aux exigences de la loi du 1er septembre 1948, la reproduction des mentions des articles 13 et 13 bis dans le congé, et la preuve de plusieurs offres de relogement.

Constatant que le congé est valable et que le locataire se maintient dans les lieux sans droit ni titre après le 2 mai 2026, il ordonne son expulsion et la condamnation à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Article 13, Article 700 du code de procédure civile◦au paiement des dépens, en ce compris le coût du congé et de la présente assignation et de la contribution juridique, Article 1, Article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée, Article 40, Article 15, Article 11, Article 12, Article 3, Article 13 et 13, Article 1240 du code civil dans sa rédaction issue de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer, Article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie, Article 700 du code de procédure civile que&nbsp, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, ordonnance n°2016-131

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