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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 03 Juillet 2026
N° RG 25/00578 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FIDZ
Nature affaire : 30B
Nous, Anne DEVIGNE, Première Vice-Présidente, statuant en référé, assistée de Anne PAUL, Greffière principale, lors des débats à l’audience publique du 20 mai 2026, avons rendu l’ordonnance suivante.
En demande :
Monsieur [J] [A]
[Adresse 1]
[Localité 1] (PORTUGAL)
représenté par Maître Antoine MOREL de la SELARL MOREL-THIBAUT, avocats au barreau de REIMS
En défense :
Madame [S] [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Nji modeste chouaïbo MFENJOU, avocat au barreau de REIMS
***********
Par acte authentique du 15 juin 2023, M. [J] [A] a, consenti à Mme [S] [C] un bail commercial portant sur une boutique située au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier en copropriété à usage commercial et d’habitation sis [Adresse 3] pour une durée de 9 ans du 1er août 2023 au 31 juillet 2032 moyennant un loyer annuel d’un montant de 9.120 € H.T soit de 10.944 € TTC ainsi que de la somme de 105 € H.T soit de 126 € TTC par mois correspondant aux « charges afférentes aux lieux loués » et à la taxe foncière versée en même temps que chaque loyer, les loyers étant indexés sur l’indice national des loyers commerciaux, payable au moyen de virement trimestriel au plus tard le premier jour de chaque trimestre civil d’une somme de 3.114 € TTC.
Par acte séparé, un bail d’habitation a été conclu sur un appartement situé dans le même immeuble.
Madame [C] a rencontré des difficultés dans le paiement des loyers et son commerce de manière générale, de sorte qu’elle s’est rapprochée de M. [J] [A] et des échanges tant verbaux qu’écrits ont eu lieu entre le 10 et le 13 janvier 2025 pour une résiliation amiable du bail commercial en sus du bail d’habitation au 1er mars 2025. L’état des lieux de l’appartement sera effectué le 17 mars 2025.
Estimant que le bail était toujours en cours faute de présentation d’un repreneur à la date du 1er mars 2025, Monsieur [A] a fait signifier à Madame [C] un commandement le 10 juillet 2025 par Commissaire de justice, visant la clause résolutoire pour un montant de 14.879,08 € comprenant, outre le coût de l’acte de 181,74 € et ses émoluments de 29,32€, la somme de 11.423,05 € en principal ainsi qu’une somme de 3.244,97 € correspondant aux intérêts de la créance énoncés dans la clause pénale du bail du 15 juin 2023.
Madame [C] ne s’étant pas acquittée de cette somme, Monsieur [A] a fait assigner madame [C] devant le juge des référés de ce tribunal afin de :
•Constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant M. [J] [A] et Mme [S] [C].
• Ordonner l’expulsion de la boutique sise [Adresse 3] de Mme [S] [C] et de tout occupant de son chef au besoin avec la concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.
• Condamner Mme [S] [C] à payer à M. [J] [A] une somme de 12.565,36 € TTC (correspondant aux arriérés de loyers dus jusqu’au 10 août 2025 majorés de 10%) avec intérêt au taux légal majoré de 8% à compter du 1er juillet 2025.
• Condamner Mme [S] [C] à payer à M. [J] [A] une indemnité d’occupation trimestrielle de 3.277,34 € TTC avec indexation sur l’indice ILC chaque année à compter du 15 juin 2025 sur la somme de 2.962,34 € TTC pour la période courant du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.
• Ne pas écarter l’exécution provisoire.
• Condamner Mme [S] [C] à payer à M. [J] [A] une somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’art. 700 CPC.
• Condamner Mme [S] [C] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 10 juillet 2025 dont distraction au profit de la SELARL MOREL . THIBAUT conformément aux dispositions de l’art. 699 CPC
Lors de l’audience du 20 mai 2026, Monsieur [A] représenté par son avocat a réitéré ses demandes.
Madame [C] représentée par son avocat a conclu au débouté du demandeur compte tenu de l’absence d’urgence et de l’existence d’une contestation sérieuse puisque les parties s’étaient accordées sur une résiliation du bail courant mars 2025 en raison de la faillite de la preneuse. Cette dernière avait vidé les locaux parallèlement à l’état des lieux de sortie de l’appartement situé au dessus, participé à leur mise en location en agence et recherché activement un repreneur. Elle soulevait la mauvaise foi du bailleur qui s’était ravisé et faisait courrir artificiellement des loyers à la charge de Madame [C].
Le quantum de la demande se heurtait également à une contestation sérieuse du fait de l’avantage excessif procuré par les clauses pénales cumulées dont le juge du fond pouvait raisonnablement réduire le montant.
Le délibéré fixé au 20 mai 2026 a été prorogé au 3 juillet 2026.
Attendu que l’article 835 alinéa 2 du code civil dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, je juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;
qu’aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce ,toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai;
que ces textes ne se réfèrent pas au critère de l’urgence;
qu’en application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement ;
que la mise en oeuvre de cette clause doit être faite de bonne foi et ne pas se heurter à une contestation sérieuse ;
que Madame [C] a signalé des difficultés financières ; que des échanges le 10 et la 13 janvier 2025 font état de pourparlers d’une part pour la résilation du bail d’habitation d’une part, effectif le 17 mars 2025 avec état des lieux de sortie et remise des clés le 18 mars, et d’autre part résiliation du bail commercial pour le 1er mars 2025; que le 13 janvier 2025 le bailleur soumettait cependant son accord à la condition que le preneuse trouve un repreneurr qui « rentre dans mes critères de sélection, les mêmes que ceux énumérés dans votre bail »; que le local était remis à la location auprès d’agences ; que cette condition n’était pas rempli le 1er mars 2025;
que dans le mail du 4 juillet 2025, Madame [C] estimait ne pas être encore libérée du bail ;
que le commandement visant la clause résolutoire est donc intervenu le 10 juillet 2025 alors que la bail était toujours en cours ;
que les arriérés n’ont pas été réglés dans le mois du commandement ;
D’où il suit que le commandement a pu régulièrement produire effets et emporter résiliation du bail le 10 août 2025 ;
qu’il n’y a pas lieu à expulsion, les locaux ayant été vidés et remis en location avant même cette date ;
Attendu sur la demande de provision au titre des arriérés, indemnités, majorations et pénalités appliquées en exécution de la clause pénale, que le montant de la provision en référé en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code civil, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
qu’à la date du 10 juillet 2025, il apparaît que le preneur restait devoir la somme de 11 423,05 euros TTC, charges et provisions sur taxe foncière comprises;
que cette créance de la demanderesse n’étant pas sérieusement contestable, il sera fait droit à la demande de condamnation pour cette somme outre les intérêts au taux légal à compter de commandement de payer ;
qu’une contestation sérieuse existe sur l’occupation des lieux après cette date ; qu’en outre, la question de la bonne foi du bailleur qui n’a pas organisé une remise des clés à l’issue du délai, dans le contexte exposé ci avant, sachant la preneuse en état de faillite et dans une période économique difficile impactant les chances de reprise du local, rend sa demande sérieusement contestable ;
D’où il suit que la demande d’ indemnité d’occupation provisionnelle sera rejetée ;
que s’agissant des pénalités réclamées en exécution de la clause pénale, au même visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, c’est à la condition que leur application ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier ;
Que le contrat de bail prévoit :
-la majoration des sommes dues de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et que « toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 8 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme »
que ces pénalités cumulatives sont susceptibles d’être considérées comme excessives et modérées par le juge du fond ; que les demandes provisionnelles au titre de la clause pénale se heurtent donc à une contestation sérieuse;
que la demande portant sur la majoration de l’arriéré et des intérêts de retard sera rejetée;
Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;
Attendu qu’il n’apparaît pas inéquitable de prévoir que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles;
PAR CES MOTIFS
Nous, Anne DEVIGNE, première Vice-présidente, juge des référés, statuant, en premier ressort, par mise à disposition, par décision contradictoire
CONSTATONS avec effet au 10 août 2026, l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu Le 15 juin 2023 entre M. [J] [A] et Mme [S] [C] sur le local situé au rez-de-chaussée du [Adresse 3]
CONDAMNONS Madame [C] à payer à Monsieur [A] la somme de de 11 423,05 euros TTC, charges et provisions sur taxe foncière comprises;, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2025;
DÉBOUTONS monsieur [A] de ses autres demandes ;
DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles; rejetons les demandes formées de ce chef;
RAPPELONS que la décision est exécutoire par provision;
Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 03 JUILLET 2026, la minute de la présente ordonnance étant signée par Anne DEVIGNE, Première Vice-Présidente, présidente, et par Anne PAUL, Greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par la présidente signataire.
La Greffière La Présidente