Tribunal judiciaire de Rennes, 3 juillet 2026, RG n° 26/02144

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Informations clés

Résumé

N° RG 26/02144 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MD65

Jugement du 03 Juillet 2026
N°: 26/701

[F] [V]
[J] [I] [T] épouse [V]

C/

[Z] [D]
[G] [B] épouse [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me MOTEL
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [D]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Juillet 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mai 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [F] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON substitué par Me Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES

Mme [J] [I] [T] épouse [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON substitué par Me Iris MOTEL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [Z] [D]
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Mme [G] [B] épouse [D]
[Adresse 3]
comparante en personne, ne présence de son fils

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date 14 et du 16 décembre 2023 avec effet au 09 janvier 2024, Monsieur [V] [F] et Madame [T] épouse [V] ont loué à Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1950 euros et 15 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2025, Monsieur [V] [F] et Madame [T] épouse [V] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] un commandement de payer la somme de 4057.06 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 novembre 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 février 2026 délivrés à personne, Monsieur [V] [F] et Madame [T] épouse [V] ont fait assigner Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal :
constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 14 et du 16 décembre 2023 à Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] deux mois après le commandement de payerDire et juger que Monsieur et Madame [D] sont occupants sans droits ni titre du logementPrononcer la résiliation du bail d’habitation signé les 14 et 16 décembre 2023Ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurierEn tout état de cause :
condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] à payer à Monsieur [V] [F] et Madame [T] épouse [V] la somme de 6300,65 euros au titre des loyers impayés au 13 janvier 2026, outre accessoires et intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 21 novembre 2025, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif du locataire des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chefJuger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civile d’exécutioncondamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] à verser au requérant une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 21 novembre 2025 et ceux liés à la procédure d’exécution forcée
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 23 février 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 mai 2026.
A cette audience, Monsieur [V] [F] et Madame [T] épouse [V], représentés, précisent que la dette locative s’élève à 8350,12€ au 06 mai 2026, qu’il y a eu une reprise du loyer courant et ils s’en rapportent pour le surplus.
Madame [D] est présente avec son fils. Elle précise reconnaître le montant de la dette et propose de verser 1000€ par mois en plus du loyer courant, qu’elle a repris le paiement de ses loyers, qu’ils avaient eu un imprévu avec leur résidence secondaire.
L’affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2026

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 février 2026 soit plus de deux mois avant l’audience du 22 mai 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d’accomplir cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.3.2.1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges et les causes du commandement n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, dans les deux mois à compter du commandement de payer du 21 novembre 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 janvier 2026.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
L’article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, Monsieur [V] [F] et Madame [T] épouse [V] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il est mentionné sur le décompte qu’au 06 mai 2026, les locataires sont redevables de la somme de 8350.12€, échéance de mai incluse.
Il doit être déduit les frais de rejet de prélevement que les bailleurs imputent aux locataires qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge pour un montant total de 91.2€.
Le bailleur impute également des frais de 153.9€ pour le commandement de payer, 12.02€ pour sa notification qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais qui relèvent des dépens de l’instance et qui seront donc déduits du montant total des sommes dues.
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 8093 euros au 06 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme ceux-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.
En l’espèce, le contrat de bail consenti entre Monsieur [V] [F] et Madame [T] épouse [V] d’une part, et Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] d’autre part mentionne la solidarité en son article 1
Par voie de conséquence, Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] seront tenus solidairement au paiement de la dette locative.
L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».
L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 21 novembre 2025 pour la somme de 4066.6 euros (les frais de rejet de prélevement appelés à cette date étant déduits), puis à compter de la présente décision pour le surplus.
III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] sont redevables de la somme de 8093 euros au titre de la dette locative.
La locataire sollicite de pouvoir rester dans les lieux, ce qui est traduit par une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et propose de verser 1000€ en plus des échéances de loyer pour apurer la dette locative.
Si les locataires n’ont pas fourni les justificatifs de leurs ressources, ils ont énoncé avoir à deux des ressources à hauteur de 7 300€. Les locataires ont repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.
Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.
Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il est précisé que Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] sont autorisés à anticiper l’apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si leurs ressources le leur permettent.
IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] succombe à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 21 novembre 2025 et de l’assignation du 23 février 2026, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [F] et Madame [T] épouse [V]. Les frais liés aux éventuelles mesures d’exécution forcée de la décision ne sont pas des dépens de l’instance en l’absence de preuve de leur exposition.
• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [F] et Madame [T] épouse [V], Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [B] épouse [D] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.