Consultez les éléments essentiels de cette décision : résumé, faits, motifs, dispositif et accès direct à la version officielle.
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]
N° RG 25/06861
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IG7P
Minute signée électroniquement
JUGEMENT du 10/07/2026
S.A. PLURIAL NOVILIA venant aux droits de TROIS [Localité 3] HABITAT
C/
Monsieur [I] [J]
Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
– Me Fanny CORTOT
– Monsieur [I] [J]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT du 10 JUILLET 2026
Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier lors des débats et Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;
dans la cause, ENTRE :
DEMANDERESSE :
S.A. PLURIAL NOVILIA venant aux droits de TROIS [Localité 3] HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Fanny CORTOT, avocat au Barreau du VAL-DE-MARNE
ET :
DÉFENDEUR :
Monsieur [I] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparant en personne
Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2006 avec prise d’effet le 28 juillet 2006, la société Trois [Localité 3] habitat, a loué à M. [I] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 250,33 euros hors charges.
Le 3 janvier 2024, un acte notarial était rédigé. Il attestait de la vente de plusieurs immeubles de la société Trois [Localité 3] habitat à la société Plurial novilia, notamment celui situé [Adresse 6]. L’acquéreur, à savoir la société Plurial novilia, est propriétaire des biens et réputé en avoir la jouissance rétroactivement depuis le 1er janvier 2024.
Par acte de commissaire de justice du 4 août 2025, la société Plurial novilia, venant aux droits de la société Trois [Localité 3] habitat, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 773,75 euros au titre des loyers et charges échus, mois de juillet 2025 inclus.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 août 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, la société Plurial novilia, venant aux droits de la société Trois [Localité 3] habitat, a fait assigner M. [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,en conséquence, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce, à compter du 5 octobre 2025,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges au terme convenu,ordonner l’expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, dès que le délai légal sera expiré, avec si besoin le concours de la force publique,dire que, faute par lui de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant, s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique,autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls du locataire,condamner le locataire à payer la somme de 1 113,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente citation sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 1er du code civil,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges locatives augmenté de 20% à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner le locataire au paiement de la somme de 300,00 euros de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, notamment tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 24 octobre 2025.
Initialement appelée à l’audience du 17 février 2026, l’affaire a été renvoyée et retenue lors de l’audience du 5 mai 2026.
A cette audience, la société Plurial novilia, venant aux droits de la société Trois [Localité 3] habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 75,55 euros, au titre des loyers et charges échus au 28 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise que le dispositif d’aide du Fonds de Solidarité pour le Logement Maintien a été octroyé, la somme de 1 235,00 euros ayant été versée au mois d’avril 2026.
Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [I] [J] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais pour rester dans les lieux.
Il expose percevoir 599,23 euros par mois à titre d’allocations versées par France travail et joint son relevé de situation au 29 mars 2026. Il ajoute vivre seul et avoir un enfant à charge. Par ailleurs, il affirme qu’il va régler, dès le mois de mai 2026, la totalité du montant restant de la dette locative.
L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026.
– Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.
En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 5 août 2025.
Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 février 2026.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
– Sur le paiement des loyers et des charges
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la société Plurial novilia, venant aux droits de la société Trois [Localité 3] habitat, verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il ressort des pièces fournies qu’au 28 avril 2026, la dette locative de M. [I] [J] s’élève à la somme de 75,55 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
– Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.
L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative, il y a lieu d’accorder à M. [I] [J] un échelonnement de la dette sur une durée de 8 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 10,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.
– Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail du 27 juillet 2006 avec prise d’effet le 28 juillet 2006 unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 4 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 octobre 2025.
– Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande du locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.
Il convient d’attirer l’attention de M. [I] [J] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.
Dans cette dernière hypothèse, M. [I] [J] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, ce montant apparaissant suffisant pour réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, sans qu’il ne soit nécessaire de le majorer de 20%, et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
– Sur le paiement de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, la demanderesse n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages et intérêts distincts.
En conséquence, la société Plurial novilia, venant aux droits de la société Trois [Localité 3] habitat, sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
– Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [I] [J] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société Plurial novilia, venant aux droits de la société Trois [Localité 3] habitat, les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONDAMNE M. [I] [J] à verser à la société Plurial novilia, venant aux droits de la société Trois [Localité 3] habitat, la somme de 75,55 euros (décompte arrêté au 28 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;
AUTORISE M. [I] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 10,00 euros chacune et une 8e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2006 avec prise d’effet le 28 juillet 2006 entre la société Plurial novilia, venant aux droits de la société Trois [Localité 3] habitat, d’une part, et M. [I] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] (appartement n°1211) – [Localité 6] [Adresse 7] sont réunies à la date du 7 octobre 2025 ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour M. [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Plurial novilia, venant aux droits de la société Trois [Localité 3] habitat, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [I] [J] soit condamné à verser à la société Plurial novilia, venant aux droits de la société Trois [Localité 3] habitat, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DÉBOUTE la société Plurial novilia, venant aux droits de la société Trois [Localité 3] habitat, de sa demande en indemnisation ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
DÉBOUTE la société Plurial novilia, venant aux droits de la société Trois [Localité 3] habitat, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [I] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.