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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]
N° RG 26/02363
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IIMO
Minute signée électroniquement
JUGEMENT du 10/07/2026
Association ONLE-FAC-[Etablissement 1] pour le Logement Etudiant – FAC-HABITAT)
C/
Monsieur [L] [X] [M]
Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
– Me Aurélie FAURE
– Monsieur [L] [X] [M]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT du 10 JUILLET 2026
Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier lors des débats et Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;
dans la cause, ENTRE :
DEMANDERESSE :
Association ONLE-FAC-HABITAT (Office National pour le Logement Etudiant – FAC-HABITAT)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Aurélie FAURE, avocat au Barreau de PARIS substitué par Maître Isabelle MARTINS, avocat au Barreau de MELUN
ET :
DÉFENDEUR :
Monsieur [L] [X] [M]
[Adresse 3]
Chez M.[P] [D]
[Localité 4]
comparant en personne
Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2023, l’Association ONLE-FAC HABITAT a loué à M. [L] [X] [M] un local à usage d’habitation situé à [Adresse 4] » située [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 402,26 €.
Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, l’Association ONLE-FAC HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 628,22 € au titre des loyers et charges échus, selon un décompte du 2 septembre 2025.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 septembre 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, l’Association ONLE-FAC HABITAT a fait assigner M. [L] [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
. constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
. ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
. condamner le locataire à payer la somme de 1 841,30 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés avec intérêts au taux légal,
. condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,
. condamner le locataire à payer la somme de 700,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 28 novembre 2025.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 5 mai 2026.
A cette audience, l’Association ONLE-FAC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 956,00 €, au titre des loyers et charges échus au 8 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. La demanderesse précise qu’il y a eu un paiement du loyer en mars 2026. Elle déclare cependant s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ajoute ne pas être informée d’un échéancier accepté par sa cliente ni du départ du locataire.
Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [L] [X] [M] comparaît et fait savoir qu’il a quitté le logement, un état des lieux ayant été réalisé le 27 avril 2026. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 70 euros. Il assure qu’il paye déjà ce montant par mois suite à un accord intervenu avec le bailleur.
A la demande du magistrat, M. [M] a transmis par mail en date du 11 mai 2026 un état des lieux de sortie de l’appartement s’étant déroulé le 27 avril 2026. Par mail en date du 22 mai 2026, le conseil de la bailleresse a confirmé la réalisation de cet état des lieux. Elle a également joint des mails échangés entre M. [M] et sa cliente démontrant qu’aucun échéancier de 70 euros n’avait été acté entre eux puisque la bailleresse exigeait un versement mensuel total, loyer compris, d’un montant de 560 euros minimum.
L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026.
– Sur la recevabilité de la demande
. Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.
La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 9 septembre 2025.
Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
. Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mai 2026.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
– Sur le paiement des loyers et des charges
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, l’Association ONLE-FAC HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il ressort des pièces fournies qu’au 8 avril 2026, la dette locative de M. [L] [X] [M] s’élève à la somme de 1 718,31 € (soit la somme de 1 956,00 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 237,69 € euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
– Sur les délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son départ des lieux depuis le 27 avril 2026, il y a lieu d’accorder à M. [L] [X] [M] un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 70,00 € euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.
– Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, le contrat de bail prévoit un délai de deux mois et non six semaines, comme le dispose l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné.
Ce délai est favorable aux locataires, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu’il est la partie en position de force dans le contrat et qu’il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré.
Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.
En l’espèce, le contrat de bail du 4 octobre 2023 unissant les parties stipule en son article clause résolutoire qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 8 septembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 novembre 2025.
– Sur l’expulsion
Le départ du locataire étant justifié par la production en cours de délibéré de l’état des lieux de sortie intervenu le 27 avril 2026, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion. La demande de la bailleresse sera donc rejetée sur ce point.
M. [L] [X] [M] sera en revanche condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
– Sur les demandes accessoires
. Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [L] [X] [M] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
. Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Association ONLE-FAC HABITAT et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [L] [X] [M] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 300 euros en application de l’article précité.
. Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONDAMNE M. [L] [X] [M] à verser à l’Association ONLE-FAC HABITAT la somme de 1 718,31 € (décompte arrêté au 8 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;
AUTORISE M. [L] [X] [M] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 70,00 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 2023 entre l’Association ONLE-FAC HABITAT , d’une part, et M. [L] [X] [M], d’autre part, concernant le logement situé à la [Adresse 6] sont réunies à la date du 11 novembre 2025 ;
REJETTE la demande d’expulsion formée par l’Association ONLE-FAC HABITAT ;
CONDAMNE M. [L] [X] [M] à verser à l’Association ONLE-FAC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
CONDAMNE M. [L] [X] [M] à verser à l’Association ONLE-FAC HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [L] [X] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.