Consultez les éléments essentiels de cette décision : résumé, faits, motifs, dispositif et accès direct à la version officielle.
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]
N° RG 26/02455 –
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IIL6
Minute signée électroniquement
JUGEMENT du 10/07/2026
S.A. TROIS MOULINS HABITAT
C/
Madame [M] [E]
Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
– SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES
– [M] [E]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT du 10 JUILLET 2026
Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;
dans la cause, ENTRE :
DEMANDERESSE :
S.A. TROIS MOULINS HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Jérôme CHERUBIN, avocat au barreau de l’ESSONNE
ET :
DÉFENDERESSE :
Madame [M] [E]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne
Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 avril 2022, la SA TROIS MOULINS HABITAT a loué à Mme [M] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 280,36 € hors charges.
Des impayés de loyer sont survenus et ont été signalés le 19 mai 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 517,21 € au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2025 inclus.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la bailleresse à disposer des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner la locataire à payer la somme de 2 413,53 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 517,21 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 500 € outre intérêts aux taux légal à compter de la décision sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 5 mars 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 5 mai 2026.
A cette audience, la SA TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 274,14 €, au titre des loyers et charges échus au 27 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement du loyer a repris et indique ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Citée par acte délivré à sa personne, Mme [M] [E] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 50 € dans un premier temps, puis d’un montant plus élevé par la suite. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.
Elle expose que le loyer était plus élevé le mois dernier, qu’elle perçoit un salaire mensuel compris entre 2 300 et 2 400 €, qu’elle a deux enfants à charge de 14 et 18 ans, et n’a aucune procédure de surendettement en cours.
Il est donné lecture par le juge des conclusions du 30 avril 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.
Elles exposent que la locataire est âgée de 44 ans, est employée en CDI en qualité d’hôtesse d’accueil dans un magasin de bricolage, et que sa dette locative a notamment été causée par les frais d’hospitalisation de l’une de ses filles en 2025. Il est indiqué que sa fille aînée bénéficie d’un accompagnement social et sa seconde est au collège.
L’enquête sociale précise que la situation financière de la locataire s’améliore, que le paiement du loyer a repris depuis le mois de mars 2026, et qu’une mesure d’accompagnement social lié au logement a débuté au mois d’avril 2026.
L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026.
– Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.
La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.
En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 19 mai 2025.
Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mai 2026.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
– Sur le paiement des loyers et des charges
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il ressort des pièces fournies qu’au 27 avril 2026, la dette locative de Mme [M] [E] s’élève à la somme de 2 266,52 € (soit la somme de 2 274,14 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 7,62 € correspondant à des frais injustifiés) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 24 septembre 2025 pour la somme de 1 517,21 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.
– Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.
L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Mme [M] [E] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 50 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.
– Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.
Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
En l’espèce, le contrat de bail du 29 avril 2022 unissant les parties stipule en son paragraphe intitulé « La résiliation du contrat pour défaut de paiement » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 septembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 novembre 2025.
– Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.
Il convient d’attirer l’attention de Mme [M] [E] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.
Dans cette dernière hypothèse, Mme [M] [E] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
– Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [M] [E] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.
Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA TROIS MOULINS HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONDAMNE Mme [M] [E] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT la somme de 2 266,52 € (décompte arrêté au 27 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 24 septembre 2025 sur la somme de 1 517,21 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;
AUTORISE Mme [M] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2022 entre la SA TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Mme [M] [E], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 novembre 2025 ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Mme [M] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TROIS MOULINS HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Mme [M] [E] soit condamnée à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
CONDAMNE Mme [M] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.