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Loyers commerciaux
N° RG 24/15116
N° Portalis 352J-W-B7I-C6RNN
N° MINUTE : 1
Assignation du :
10 Décembre 2024
Jugement avant dire droit [1]
[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :
Expert : [K] [T][2]
[2] À Me FOUQIER et Me RACLET
CCC à Mme [T] et M. [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Médiateur : [G] [J]
[Adresse 2]
[Localité 1]
JUGEMENT
rendu le 03 Juillet 2026
DEMANDERESSE
S.A CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Christophe FOUQUIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R110
DEFENDEUR
Monsieur [H] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Maître Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 10 Avril 2026 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
Par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2011, Monsieur [H] [Y] (bailleur) a donné à bail à la S.A CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (CIC) (locataire) des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2011.
Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2020 et le loyer annuel s’est élevé à 80.000 euros HT/HC.
Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2023, le bailleur a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2023 moyennant un loyer annuel de 172.000 euros HT/HC.
Par acte du 27 octobre 2023, la société CIC a accepté le principe du renouvellement mais contesté le montant du loyer proposé.
Par mémoire du 15 octobre 2024, la société CIC a sollicité la fixation du loyer à la somme de 78.000 euros HT/HC.
Faute d’accord entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a, par acte en date du 10 décembre 2024, fait assigner Monsieur [Y] devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix du bail renouvelé.
Par mémoire récapitulatif n°2 en date du 8 janvier 2026, Monsieur [Y] demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative qu’il évalue à la somme de 96.200 euros HT/HC
A l’audience du 10 avril 2026, la société locataire reprenant ses écritures contenues dans son mémoire n°4 demande en substance au juge des loyers commerciaux de :
– fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme de 78.000 euros HT/HC,
– Condamner M. [Y] au paiement des intérêts de droit depuis le 1er octobre 2023 sur les comléments de loyers payés, avec capitalisation des intérêts,
– subsidiairement, dans l’hypothèse où une mesure d’expertise judiciaire serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel dû à la somme de 78.000 euros Ht/HC par an,
– débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes,
– condamner ce dernier au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, en substance, que :
-les locaux d’après sles stipulations du bail ne sont pas destinés à un usage exclusif de bureaux, et ne sont pas soumis aux dispositions de l’article L 145-36 et R 145-11 du code de commerce,
– le loyer doit être fixé à la valeur locative des lieux, en application des articles L 145-33 et 34 du code de commerce, en tenant compte en cas de hausse, de la régle du plafonnement,
A l’apppui d’un rapport d’expertise amiable, elle soutient que la valeur locative des locaux loués après déduction de l’impôt foncier, s’élève à 78 000 euros et qu’il convient également de tenir compte d’abbattements liés aux stipulations du bail.
Enfin, elle conteste la majoration de 10 %sollicitée par le bailleur, estimant que la configuration des lieux ne justifie pas une valorisation particulière.
Aux termes de ses écritures récapitulatives contenues dans son mémoire n°2, le bailleur demande au juge de :
– fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme de 96.200 euros HT/HC, correspondant à la valeur locative,
– subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire sur la valeur locative, en application de l’article R.145-30 du code de commerce,
– fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal,
– condamner la locataire aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il soutient, à l’appui de ses demandes, que
les locaux doivent être qualifiés de locaux à usage exclusif de bureaux, de sorte que le loyer doit être fixé conformément aux dispositions de l’article R.145-11 du code de commerce,
Il sollicite à l’appui d’un rapport d’expertise amiable que la valeur unitaire soit fixée à 950 €/m² en raison de l’emplacement des locaux dans un secteur recherché du [Localité 5], et par comparaison avec les références locatives produites et une majoration de 10 % en faisant valoir l’eistence d’une communication avec des locaux mitoyens permettant une exploitation optimisée.
Il conteste les abattements sollicités par la locataire en faisant principalement valoir que:
la refacturation de l’impôt foncier constitue un usage courant,les clauses du bail ne présentent aucun caractère anormal,et aucune contrainte particulière ne vient affecter la valeur locative.
Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il convient, au visa de l’article 455 du code de procédure civile, de se reporter aux conclusions des parties susvisées.
L’affaire a été mise en délibérée au 03 juillet 2026.
Sur le principe du renouvellement du bail
Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023.
Il y a lieu de le constater.
Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
Les parties conviennent de la nécessité de déterminer la valeur locative des lieux mais demeurent en désaccord sur le régime juridique applicable à la fixation du loyer du bail renouvelé.
Sur la nature des locaux
Aux termes de l’article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret.
L’article R.145-11 du même code prévoit que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sous réserve des correctifs tenant aux différences entre les locaux comparés.
Pour déterminer si un local est à usage exclusif de bureaux, ce sont les termes du bail qui doivent être pris en considération et notamment la clause de destination ou les clauses de cession et de sous-location, dès lors que la destination ne vise pas seulement l’activité effectivement exercée, mais s’étend également aux activités pour lesquelles une faculté de cession est consentie.
En cas de silence, d’ambiguïté ou d’imprécision de la clause de destination, la commune intention des parties doit être recherchée.
L’activité de banque et assurance est considérée de manière constante comme une activité à usage exclusif de bureaux, nonobstant la réception d’une clientèle, dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.
En l’espèce, il ressort des stipulations contractuelles que les locaux sont loués pour l’exercice d’une activité de : « banque, assurance et de succursale de banque, à l’exclusion de tout autre commerce ou industrie ou de toute autre utilisation des lieux, sauf toutefois l’application éventuelle des dispositions de la section 8 du code de commerce articles L 145-47 et L 145-55 ».
Cette clause, rédigée en termes clairs et précis, ne prévoit aucune faculté d’exploitation commerciale distincte, ni aucune autorisation de vente de marchandises, nonobstant la présence des mots “ marchandises” et “achanlandés” en page 3 du bail dans les articles “ garnissement” et “assurances souscrites par le Preneur” relevés par la locataire.
Les locaux sont consacrés à une activité bancaire, de nature essentiellement intellectuelle, administrative et financière, n’impliquant ni stockage, ni transformation, ni livraison de marchandises.
Enfin le renvoi aux articles L 145-47 et L 145-55 du code de commerce relatifs au régime légal de la déspécialisation, ne permet pas de retenir que les parties auraient entendu autoriser une activité commerciale autonome susceptible d’écarter cette qualification.
Il s’ensuit que les locaux doivent être qualifiés de locaux à usage exclusif de bureaux et relèvent en conséquence des dispositions de l’article R.145-11 du code de commerce.
Sur la fixation du loyer
En l’état des moyens exposés et des pièces produites, et selon l’accord des parties il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.
Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés par la société CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, chacune des parties ayant intérêt à la mesure.
En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.
En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.
Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
Constate que le principe du renouvellement du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 5], à compter du 1er octobre 2023 ;
Dit que les locaux objets du bail sont à usage exclusif de bureaux, et se trouvent donc soumis aux dispositions de l’article R.145-11 du code de commerce ;
Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard ;
Désigne en qualité d’expert :
Madame [K] [T]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]
avec mission de :
– convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
– visiter les locaux litigieux situés au [Adresse 5], et les décrire,
– entendre les parties en leurs dires explications,
– procéder à l’examen des faits qu’elles allèguent les parties,
– rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2023,
– rendre compte du tout et donner son avis motivé,
– dresser un rapport de ces constatations et conclusions,
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2027 ;
Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 6]) au plus tard le 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l’affaire sera rappelée le 05 novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Monsieur [G] [J]
[Adresse 2]
[XXXXXXXX02] – [XXXXXXXX03]
[Courriel 2]
Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;
Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;
Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;
Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;
Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à PARIS, le 03 juillet 2026.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. ALDEBERT