Expertise ordonnée pour établir l’origine des infiltrations et malfaçons dans un appartement en copropriété

Le juge des référés peut ordonner une expertise judiciaire sur requête lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, conformément à l’article 145 du code de procédure civile. Cette mesure est ordonnée dès lors qu’il existe un procès potentiel non manifestement voué à l’échec, sans préjuger du fond. En l’espèce, les acquéreurs d’un appartement ont obtenu la désignation d’un expert chargé d’examiner des désordres liés à des infiltrations, d’en déterminer la nature, la cause, et d’évaluer les responsabilités et préjudices. Les vendeurs contestaient l’utilité de la mesure, invoquant des rapports antérieurs établissant une cause différente des désordres et soutenant que toute action serait vouée à l’échec. La Cour a confirmé la décision en retenant que les désordres constatés postérieurement à la vente justifiaient une expertise pour en déterminer l’origine, que les acquéreurs avaient un intérêt légitime à cette mesure et que les arguments des vendeurs ne remettaient pas en cause la recevabilité de la demande. Par ailleurs, la Cour a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de production de pièces portant sur un sinistre distinct et antérieur sans lien avec les désordres actuels. Enfin, la Cour a condamné les acquéreurs aux dépens et rejeté leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés peut ordonner une expertise judiciaire sur requête lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits avant tout procès. En l’espèce, une expertise a été désignée pour examiner des désordres liés à des infiltrations, déterminer leur nature, cause, responsabilités et préjudices. La Cour a confirmé cette décision, estimant que les acquéreurs avaient un intérêt légitime à la mesure, malgré les contestations des vendeurs.

Les époux ont acquis un appartement dans un immeuble en copropriété. Ils ont assigné les vendeurs et le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés pour obtenir la désignation d’un expert chargé d’établir les désordres affectant l’appartement et d’en déterminer l’origine. Le juge des référés a ordonné une expertise confiée à un technicien, avec une mission détaillée incluant la visite des lieux, l’examen des désordres, la description, la recherche des causes, l’évaluation des responsabilités, la détermination des travaux nécessaires, leur coût, et l’évaluation des préjudices. L’expert devra également gérer le calendrier des opérations, informer les parties, et privilégier les échanges dématérialisés. Une provision de 5 000 euros a été fixée pour les frais d’expertise. Les époux vendeurs ont interjeté appel de cette ordonnance. En appel, ils demandent l’infirmation de la décision, critiquant la motivation du premier juge et soutenant que les désordres résultent d’un phénomène de condensation connu des acquéreurs, rendant toute action manifestement vouée à l’échec. Les acquéreurs demandent la confirmation de l’ordonnance, soulignant que l’existence des désordres n’est pas contestée et qu’ils justifient d’un intérêt légitime à faire rechercher leur origine. La cour constate que les désordres sont avérés et que la détermination de leur origine est utile, rejetant les arguments des vendeurs. Elle confirme l’ordonnance. Par ailleurs, la cour déclare irrecevable une demande reconventionnelle de production de pièces concernant un sinistre antérieur sans lien avec les désordres actuels. Les dépens sont mis à la charge des parties perdantes, et aucune indemnité au titre des frais exposés n’est accordée.

• Existence d’un motif légitime pour ordonner une expertise (article 145 du code de procédure civile)
• Présomption d’un procès non manifestement voué à l’échec
• Justification de la présence de désordres affectant l’appartement
• Limitation de la mesure d’instruction dans le temps et son objet
• Irrecevabilité des demandes nouvelles non liées à la mesure d’instruction
• Charge des dépens à la partie perdante
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

• Constat d’huissier du 17 janvier 2025
• Avis d’architecte des 13 et 14 mars 2025
• Avis technique de l’assureur
• Rapports d’expertise précédents produits par les parties
• Photographies de l’appartement
• Acte d’acquisition et documents contractuels

Les époux acquéreurs ont obtenu une expertise judiciaire ordonnée pour établir l’origine des désordres affectant leur appartement. Cette mesure vise à éclairer le tribunal sur les responsabilités éventuelles et à préparer un éventuel procès au fond.

• Ordonnance d’expertise judiciaire avec désignation d’un expert
• Expertise limitée dans le temps et dans son objet
• Possibilité pour l’expert de recourir à un technicien spécialisé
• Provision à consigner pour couvrir les frais d’expertise
• Communication dématérialisée privilégiée pour les échanges
• Condamnation aux dépens et rejet des demandes d’indemnité

À faire

• Demander une expertise judiciaire pour établir l’origine des désordres.
• Fournir tous documents utiles à l’expert (plans, devis, rapports).
• Respecter les délais de consignation des provisions (avant 11 juillet 2025).
• Participer aux réunions d’expertise et fournir observations.
• Respecter le calendrier fixé par l’expert pour les observations.

À éviter

• Ne pas contester l’existence des désordres sans preuve sérieuse.
• Éviter de présenter des demandes nouvelles non liées à l’expertise.
• Ne pas ignorer les règles de procédure civile relatives aux expertises.
• Ne pas retarder la consignation des provisions financières.
• Ne pas déposer d’observations hors délai fixé par l’expert.

Quelles sont les conditions d’application de l’article 145 du code de procédure civile pour ordonner une expertise in futurum et comment la cour les met‑elle en œuvre ?

La cour rappelle que l’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Elle précise que l’application de ce texte suppose :

– la possibilité d’un procès potentiel, non manifestement voué à l’échec, sur un fondement juridique suffisamment déterminé ;

– que la solution de ce litige puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée ;

– que le demandeur justifie d’éléments rendant crédibles les faits allégués et démontrant que la mesure est de nature à améliorer sa situation probatoire.

La cour souligne que la décision ordonnant une mesure in futurum n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties ni sur les chances de succès du procès ultérieur. Le demandeur n’a pas à prouver les faits qu’il invoque, l’objet de la mesure étant précisément de les établir, mais il doit fournir des éléments objectifs justifiant le « motif légitime ».

En l’espèce, la cour constate que les acquéreurs produisent un constat d’huissier attestant d’importantes traces d’infiltration, de champignons et de moisissures, un avis d’architecte identifiant des défauts d’étanchéité et soulignant l’ancienneté probable des désordres, ainsi qu’un avis technique de leur assureur. Elle juge que ces éléments rendent crédible l’existence de désordres affectant le bien vendu et justifient la recherche de leur origine. Elle estime que la mesure d’expertise est de nature à éclairer le juge du fond sur l’éventuelle responsabilité des vendeurs ou du syndicat des copropriétaires et à améliorer la situation probatoire des acquéreurs. Elle confirme donc l’ordonnance ayant ordonné l’expertise.

Comment la cour apprécie‑t‑elle l’argument selon lequel l’action au fond serait manifestement vouée à l’échec (vice caché, dol, défaut de conformité) ?

Les vendeurs soutenaient que toute action fondée sur la garantie des vices cachés, le dol ou le défaut de conformité serait manifestement vouée à l’échec, en invoquant notamment des rapports antérieurs concluant à un phénomène de condensation lié à l’absence d’isolation et un défaut de ventilation, ainsi que la connaissance par les acquéreurs du mauvais classement énergétique du bien.

La cour rappelle que, dans le cadre de l’article 145, il ne lui appartient pas de trancher le fond du litige ni de se prononcer sur la validité ou l’efficacité d’une clause d’exclusion de garantie. Elle souligne que la question de savoir si les désordres constituent un vice caché, un dol ou un défaut de conformité relève du juge du fond et ne peut être préjugée en référé.

Elle constate que l’existence même des désordres (moisissures, infiltrations) n’est pas sérieusement contestée et que leur origine exacte (défaut d’étanchéité, défaut d’isolation, défaut d’entretien des parties communes, etc.) reste à déterminer. Elle juge que les vendeurs n’articulent aucun moyen sérieux de nature à démontrer que toute action serait manifestement vouée à l’échec, dès lors que la qualification juridique des désordres dépendra des constatations techniques à venir. En conséquence, elle écarte l’argument tiré de l’échec certain de l’action et confirme la mesure d’expertise.

Quels sont les pouvoirs et limites du juge des référés en présence de stipulations contractuelles (clause d’exclusion de garantie) dans le cadre d’une demande fondée sur l’article 145 ?

La cour rappelle que, si le juge des référés peut tirer les conséquences de stipulations contractuelles claires et précises ne nécessitant aucune interprétation, il n’a pas le pouvoir de trancher une contestation sérieuse relative à l’interprétation ou à la validité d’une clause, ni de se prononcer sur la régularité d’une clause contractuelle.

En l’espèce, les vendeurs invoquaient une clause d’exclusion de garantie des vices cachés pour soutenir l’inutilité de la mesure d’expertise. La cour relève que l’appréciation de la portée de cette clause, notamment au regard d’une éventuelle mauvaise foi des vendeurs ou de la gravité des désordres, relève du juge du fond. Elle considère qu’il ne lui appartient pas, dans le cadre d’une demande d’expertise in futurum, de statuer sur la validité ou l’opposabilité de cette clause.

Dès lors, la cour juge que la clause d’exclusion de garantie ne fait pas obstacle, à ce stade, à l’ordonnance d’une mesure d’instruction destinée à établir la réalité, l’ampleur et l’origine des désordres, et confirme la décision du premier juge qui avait refusé de se prononcer sur cette clause en référé.

Pourquoi la cour déclare‑t‑elle irrecevable la demande de production de pièces nouvelles formée en appel par les acquéreurs au regard des articles 564 et suivants du code de procédure civile ?

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, sauf pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou révélation d’un fait. Les prétentions ne sont pas nouvelles si elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter que des demandes qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions initiales.

En l’espèce, les acquéreurs demandent pour la première fois en appel la communication, sous astreinte, de pièces relatives à un dégât des eaux survenu en 2020, antérieurement à leur acquisition, alors que les vendeurs n’étaient pas encore propriétaires. La cour constate que ce sinistre est distinct des désordres actuels et qu’il n’est pas démontré que les pièces sollicitées auraient un lien direct avec la mesure d’expertise ordonnée ni qu’elles constitueraient l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande initiale d’expertise.

Elle en déduit que cette demande de production de pièces constitue une prétention nouvelle en appel, étrangère à l’objet de la demande initiale, et la déclare irrecevable en application des articles 564 et suivants.

Comment la cour statue‑t‑elle sur la répartition des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile dans une instance fondée sur l’article 145 ?

La cour rappelle que, selon l’article 695 du code de procédure civile, la liste des dépens est limitative et ne peut être modifiée par le juge. L’article 696, alinéa 1er, prévoit que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Elle souligne que, lorsque la demande est fondée sur l’article 145 et tend, avant tout procès, à organiser une mesure d’instruction dans l’intérêt exclusif du demandeur, sans qu’aucune responsabilité ne soit établie avec l’évidence requise en référé, il est logique que ce demandeur supporte l’avance des frais d’expertise et les dépens de l’instance. En l’espèce, la cour confirme la condamnation des acquéreurs aux dépens de première instance et les condamne également aux dépens d’appel.

S’agissant des frais irrépétibles, la cour applique l’article 700 du code de procédure civile, qui permet de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. Elle estime que l’équité, appréciée au regard de la situation économique des parties et de la nature de la mesure (simple mesure d’instruction préalable), ne commande pas l’allocation d’une indemnité. Elle rejette donc toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la cour pour confirmer la mesure d’expertise ordonnée par le premier juge ?

La cour retient plusieurs éléments décisifs :

– la production par les acquéreurs d’un constat d’huissier du 17 janvier 2025 faisant état d’importantes traces d’infiltration, de champignons et de moisissures dans l’appartement acquis ;

– un avis d’architecte des 13 et 14 mars 2025 identifiant des défauts d’étanchéité (pignon, absence de parement, anciens conduits de cheminée) et soulignant l’ancienneté et la récurrence probable des désordres ;

– un avis technique de l’assureur des acquéreurs ;

– le fait que les photographies de l’annonce immobilière montraient des murs nets et propres, sans traces de désordres, ce qui exclut que les acquéreurs aient eu connaissance de l’ampleur des infiltrations au moment de la vente ;

– l’absence de contestation sérieuse de l’existence des désordres par les vendeurs, ceux‑ci se bornant à invoquer des rapports antérieurs et la connaissance du mauvais classement énergétique.

La cour en conclut que les acquéreurs justifient d’un intérêt légitime à voir rechercher, par une expertise contradictoire, l’origine des désordres et leurs conséquences, en vue d’un éventuel procès au fond. Elle considère que la mesure est proportionnée, limitée dans le temps et dans son objet, et de nature à améliorer la situation probatoire des acquéreurs. Ces éléments emportent la confirmation intégrale de l’ordonnance de référé sur la mesure d’expertise.

Article 238, Article 280 du Code de procédure civile, Article 269, Article 276, Article 271 du Code de procédure civile, Article 155, Article 155-1, Article 276 du Code de procédure civile, Article 748-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 145 du Code de procédure civile, Article 238 du Code de procédure civile, Article 564 du Code de procédure civile, Article 11 du Code de procédure civile, Article 70 du Code de procédure civile, Article 566 du Code de procédure civile, Article 567 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 954, Article 145, Article 564, Article 695 du Code de procédure civile, Article 696, Article 700

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