Troubles anormaux de voisinage : responsabilité partagée et indemnisation de 72 810 €

La responsabilité pour troubles anormaux de voisinage peut être engagée à l’encontre du propriétaire ou de l’occupant d’un immeuble causant un dommage à un voisin, même en l’absence de faute contractuelle. En l’espèce, la société Chez [E] a été reconnue responsable des infiltrations et des nuisances causées au restaurant voisin du Comité départemental du tourisme, du fait d’un défaut d’entretien du bac à graisse et des canalisations. La société CIG, chargée de l’entretien, a également été tenue responsable pour manquement à son devoir de conseil et d’entretien, notamment en acceptant une fréquence d’intervention insuffisante et en ne signalant pas les risques. La responsabilité de la société CIG a été retenue sur le fondement de l’article 1240 du code civil, distinctement de la responsabilité de plein droit du propriétaire. La répartition de la charge indemnitaire a été fixée à 60% pour Chez [E] et 40% pour CIG. Par ailleurs, la garantie de l’assureur Allianz a été confirmée, l’exclusion de garantie pour faute volontaire n’étant pas établie. Enfin, les demandes d’expertise complémentaire ont été rejetées, l’expertise judiciaire initiale étant suffisante. Cette décision rappelle la nécessité pour les prestataires d’entretien d’assurer un suivi rigoureux et un devoir de conseil adapté, sous peine d’engager leur responsabilité civile.

La responsabilité pour troubles anormaux de voisinage peut être engagée contre le propriétaire ou l’occupant causant un dommage, même sans faute contractuelle. La société Chez [E] a été reconnue responsable des infiltrations et nuisances causées au voisin, ainsi que la société CIG pour manquement à son devoir d’entretien et de conseil. La charge indemnitaire a été répartie à 60% pour Chez [E] et 40% pour CIG. La garantie de l’assureur Allianz a été confirmée, et les demandes d’expertise complémentaire rejetées.

L’association Comité départemental du tourisme exploite un restaurant nommé La Maison de la Lozère, situé à [Localité 7]. Voisin direct, la société Chez [E] exploitait une chaîne de restaurants. Depuis mars 2013, La Maison de la Lozère a subi des infiltrations récurrentes dans son sous-sol, causant des nuisances, notamment des émanations de gaz toxique hydrogène sulfuré. Malgré plusieurs interventions, les problèmes ont persisté. L’association a assigné la société [M] [E] et son syndic, ainsi que la société Allianz, assureur de [M] [E], et la société Curage Industriel de Gonesse (CIG), chargée de l’entretien du bac à graisse. Une expertise judiciaire a été ordonnée et un rapport remis en 2016. Le tribunal judiciaire de Nanterre a rendu un jugement en novembre 2022, reconnaissant la responsabilité partagée de Chez [E] et de CIG dans les troubles de voisinage, fixant le préjudice à 72 810,17 euros, condamnant les parties à indemniser l’association et ordonnant l’exécution provisoire. L’association a relevé appel, demandant notamment une expertise complémentaire et une indemnisation plus élevée pour divers préjudices, tandis que CIG et Allianz ont formé des appels incidentiels contestant leur responsabilité ou la portée de leur garantie. Le tribunal a examiné en détail les responsabilités, notamment le défaut d’entretien du bac à graisse par Chez [E] et les manquements de CIG dans ses obligations contractuelles et de conseil. La cour d’appel a infirmé partiellement le jugement, augmentant les indemnités allouées à l’association, confirmant la responsabilité partagée mais réduisant la garantie de CIG envers Allianz. La société CIG conteste sa responsabilité et demande sa mise hors de cause ou une réduction de sa part. L’affaire est en cours d’appel avec des demandes de condamnations financières et d’expertise.

• Constatation d’infiltrations et dégagement de gaz toxique dans le sous-sol du restaurant
• Responsabilité partagée entre la société Chez [E] et la société CIG
• Défaut d’entretien régulier du bac à graisse par la société Chez [E]
• Manquements de la société CIG dans le conseil et la fréquence d’entretien
• Application de la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage
• Rejet de la demande d’expertise complémentaire pour carence dans l’administration de la preuve
• Indemnisation des préjudices financiers et refus d’exclusion de garantie de l’assureur

• Rapport d’expertise judiciaire confiée à M. [R], expert architecte
• Ordonnances des 3 septembre, 8 octobre, 17 octobre et 31 octobre 2014 rendant les opérations d’expertise communes
• Jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 18 novembre 2022 homologuant le rapport d’expertise
• Déclarations d’appel des parties enregistrées en 2022 et 2023
• Ordonnance du 7 mai 2024 rejetant la demande d’expertise complémentaire
• Conclusions détaillées des parties en appel et incident

La responsabilité partagée entre la société Chez [E] et la société CIG est confirmée pour les troubles anormaux de voisinage subis par le restaurant La Maison de la Lozère. La société Allianz, assureur de Chez [E], est tenue de garantir son assuré. Les demandes indemnitaires sont partiellement infirmées, notamment sur certains postes de préjudice, tandis que la demande d’expertise complémentaire est rejetée.

• Responsabilité solidaire de Chez [E] et CIG pour les infiltrations et nuisances
• Garantie d’assurance due par la société Allianz
• Indemnisation partielle des préjudices subis par le Comité départemental du tourisme
• Rejet de la demande d’expertise complémentaire
• Répartition de la charge indemnitaire à hauteur de 60% pour Chez [E] et 40% pour CIG
• Condamnation aux dépens et application de l’article 700 du code de procédure civile

À faire

• Documenter les dates et faits d’infiltrations
• Conserver les rapports d’expertise judiciaire
• Suivre les décisions de responsabilité partagée
• Recueillir preuves des préjudices financiers
• Noter les appels et conclusions des parties

À éviter

• Ne pas ignorer les obligations contractuelles d’entretien
• Éviter de négliger les preuves d’entretien insuffisant
• Ne pas omettre les délais de prescription
• Ne pas confondre responsabilités des parties
• Ne pas oublier les intérêts légaux et articles 700 CPC

Quelle est la règle de droit applicable en matière de troubles anormaux de voisinage et comment la cour l’applique-t-elle au restaurant voisin ?

La cour rappelle que, sur le fondement de la prohibition des troubles anormaux de voisinage, sont responsables de plein droit vis‑à‑vis des voisins victimes le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances et les constructeurs à l’origine de celles‑ci, en leur qualité de voisins occasionnels, à condition qu’ils soient les auteurs des troubles par leur intervention et que le trouble soit en relation de cause directe avec la réalisation de leurs missions.

En se fondant sur les constatations de l’expert, elle retient que les infiltrations répétées, émanations de gaz et odeurs nauséabondes dans les sous‑sols du restaurant victime résultent d’un défaut d’entretien du bac à graisse du restaurant voisin, ayant provoqué la rupture d’une canalisation et le déversement d’effluents.

Dès lors que l’origine du désordre se situe dans le restaurant voisin, du fait d’un entretien insuffisant d’un bac à graisse sous‑dimensionné, la cour juge que ce restaurant est responsable de plein droit pour trouble anormal de voisinage à l’égard du restaurant victime.

Selon quels critères la cour retient-elle la responsabilité délictuelle de la société d’entretien au regard de l’article 1240 du code civil ?

La responsabilité de la société d’entretien est examinée au regard de l’article 1240 du code civil, qui dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La cour relève que cette société a entretenu les bacs à graisse depuis 2010, a accepté des contrats prévoyant un nombre de visites inférieur aux exigences réglementaires, n’a pas assuré la continuité de l’entretien entre novembre 2012 et mars 2013, n’a pas suffisamment alerté sur l’absence de vidange pendant plusieurs mois et n’a pas formulé de préconisations écrites malgré la récurrence des anomalies et des interventions en urgence.

Elle constate en outre que la société est intervenue en aval du bac à graisse, a pu constater la présence anormale de graisses dans l’ensemble du réseau et n’a pas tiré les conséquences de ces indices. Ces manquements caractérisent des fautes au sens de l’article 1240, en lien causal avec le dommage subi par le restaurant victime, justifiant la condamnation de la société d’entretien in solidum avec le restaurant voisin.

Comment la cour détermine-t-elle la contribution respective du restaurant voisin et de la société d’entretien à la dette d’indemnisation ?

Après avoir retenu une responsabilité in solidum envers la victime, la cour doit fixer la contribution à la dette entre le restaurant voisin et la société d’entretien.

Elle relève que le restaurant voisin, professionnel de la restauration, n’a pas respecté les termes du contrat l’obligeant à informer la société d’entretien de tout sinistre, a tardé à conclure un nouveau contrat, a limité le nombre d’interventions, n’a sollicité que des interventions en urgence et a maintenu des installations impropres et non conformes (sous‑dimensionnement, défaut de pente, canalisations inadaptées).

Compte tenu de ces éléments, la cour juge que la contribution du restaurant voisin au dommage est plus importante que celle de la société d’entretien et fixe la répartition interne à 60 % pour le restaurant voisin et 40 % pour la société d’entretien, ce qui conduit à limiter à 40 % la garantie due par la société d’entretien à l’assureur du restaurant.

Quelles sont les conditions d’engagement de la responsabilité de l’assureur au titre de l’action directe du tiers lésé et comment la cour apprécie-t-elle l’exclusion de garantie invoquée ?

La cour constate que le restaurant victime n’agit plus contre le restaurant voisin mais exerce son action directe contre l’assureur de ce dernier, en application de l’article L. 124-3 du code des assurances, ce qui permet à l’assureur d’opposer au tiers lésé les exclusions de garantie prévues au contrat.

L’assureur invoque une clause d’exclusion visant les « dommages rendus inéluctables par le fait volontaire de l’assuré qui fait perdre au contrat d’assurance son caractère de contrat aléatoire garantissant des événements incertains », en soutenant que l’absence d’entretien du bac à graisse rendait le dommage certain.

La cour relève d’abord que la clause n’est pas produite dans son intégralité, seules les conditions particulières et dispositions générales étant versées aux débats. À supposer la clause existante, elle juge que les graves négligences du restaurant voisin ne suffisent pas à caractériser un fait volontaire supprimant tout aléa, au sens où l’assuré aurait voulu ou su que sa négligence aboutirait nécessairement au dommage. Elle en déduit que l’exclusion de garantie ne peut recevoir application et confirme l’obligation de garantie de l’assureur.

Sur quel fondement la cour refuse-t-elle de retenir la responsabilité de la société d’entretien au titre des troubles anormaux de voisinage ?

La responsabilité de la société d’entretien est recherchée par la victime à la fois sur le fondement des troubles anormaux de voisinage et de l’article 1240 du code civil.

La cour rappelle que, si la responsabilité d’un entrepreneur ou maître d’œuvre dont l’action a causé le dommage peut être engagée sur le fondement des troubles de voisinage, tel n’est pas le cas en présence d’un simple contrat d’entretien. Elle se réfère à l’article 1253 du code civil, issu de la loi n° 2024‑346 du 15 avril 2024, qui définit les personnes pouvant être recherchées au titre de cette responsabilité (propriétaire, locataire, occupant sans titre, maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs).

Constatant que la société d’entretien n’entre pas dans ces catégories pour ce qui concerne les désordres en cause, la cour écarte le fondement du trouble anormal de voisinage à son égard et examine sa responsabilité uniquement au regard de l’article 1240 du code civil.

Quels critères la cour retient-elle pour apprécier la demande d’expertise complémentaire en appel ?

La victime sollicite en appel une nouvelle expertise, notamment pour chiffrer l’ensemble de ses préjudices de 2013 jusqu’à la réparation effective des désordres.

La cour relève que le conseiller de la mise en état a déjà déclaré la demande recevable mais l’a rejetée au motif qu’une expertise ne peut être ordonnée pour pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. Elle constate que la demande n’est pas spécialement motivée et que l’expert initial a déjà indiqué les limites de sa compétence en matière financière, sans qu’une demande de sapiteur n’ait été formulée en temps utile.

En rappelant que l’expertise ne doit pas suppléer les défaillances probatoires des parties, la cour rejette à son tour la demande d’expertise complémentaire.

Comment la cour apprécie-t-elle la preuve et la méthode de fixation de la perte d’exploitation ?

Le tribunal avait indemnisé la perte d’exploitation uniquement pour la période de fermeture du restaurant, sur la base d’un montant de 15 819 € HT. En appel, la victime sollicite une somme plus élevée, fondée sur une analyse d’expert‑comptable.

La cour constate que l’expert judiciaire s’est déclaré incompétent pour chiffrer ce poste, mais que le commissaire aux comptes et un expert‑comptable ont établi des attestations et analyses comparant les chiffres d’affaires 2012, 2013, 2014 et 2015, en tenant compte de la marge sur la restauration et des économies de coûts (chômage partiel, absence de personnel extérieur).

Elle retient que la présence d’odeurs nauséabondes et les travaux de réfection prolongés justifient une indemnisation sur l’ensemble de l’année 2014 et juge la perte d’exploitation suffisamment établie par les comptes de résultat et l’analyse de l’expert‑comptable. Elle infirme le jugement sur ce point et fixe la perte d’exploitation à 46 416 € HT.

Quels sont les critères de recevabilité et de preuve des différents postes de préjudice matériel (interventions techniques, frais de déplacement, gestion du sinistre) ?

Pour les interventions techniques, la cour vérifie la production des factures et distingue les frais de réparation directement liés au sinistre (groupe froid, travaux dans le sous‑sol, pompe, moteur frigorifique) des frais déjà intégrés dans les frais d’expertise (sapiteur). Elle n’indemnise que les montants justifiés par pièces et non déjà couverts par un autre poste, ce qui la conduit à retenir un montant de 8 490,99 € HT.

Pour les frais de déplacement, elle limite l’indemnisation aux déplacements spécifiquement liés aux réunions d’expertise, en se fondant sur les dates des réunions, les billets d’avion produits et un coût moyen d’hôtel déterminé par l’expert, et confirme le montant de 4 240 € TTC.

Pour les coûts de gestion du sinistre, elle exige la preuve d’un surcoût salarial ou d’heures supplémentaires effectivement payées en lien direct avec le sinistre. Ne trouvant qu’une seule « prime exceptionnelle / surcroît de travail » de 181,75 € sur un bulletin de salaire, elle limite l’indemnisation à ce montant et rejette le surplus faute de preuve suffisante.

Pour quels motifs la cour rejette-t-elle les demandes relatives à la perte de rémunération des salariés, au préjudice d’image et aux troubles de jouissance ?

S’agissant de la perte de rémunération des salariés, la cour constate que les salariés ont été placés en chômage partiel, que l’employeur a réalisé une économie de frais de personnel supérieure à sa marge brute et qu’il n’est pas établi que des salaires auraient été versés à perte. Elle rejette donc ce poste.

Concernant le préjudice d’image, elle relève l’absence d’éléments probants (attestations de clients, campagnes de communication, commentaires sur les réseaux sociaux) et note que le chiffre d’affaires a augmenté après les travaux, ce qui ne permet pas de retenir avec certitude une atteinte durable à l’image du restaurant.

Pour les troubles de jouissance, la cour adopte les motifs du tribunal en considérant que ce préjudice n’est ni expliqué ni chiffré de manière autonome par rapport à la perte d’exploitation déjà indemnisée, et confirme le rejet de ce poste.

Comment la cour qualifie-t-elle la résistance de l’auteur du trouble et quelles sont les conséquences sur le point de départ des intérêts ?

La victime demande que les intérêts sur les sommes allouées courent à compter de la date du premier sinistre, en invoquant une résistance abusive du restaurant voisin.

La cour relève que, si le restaurant voisin a été négligent dans la gestion du sinistre, il a néanmoins sollicité des interventions en urgence et des investigations techniques ont été nécessaires pour identifier la cause des désordres. Elle juge qu’il n’est pas démontré une résistance abusive justifiant une sanction particulière.

En application de l’article 1231-7 du code civil, elle rappelle que les intérêts sur les indemnités allouées courent à compter de l’arrêt et rejette la demande de faire remonter le point de départ à 2013.

Selon quels principes la cour statue sur les frais d’expertise, les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

La cour rappelle que, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les frais d’expertise constituent des dépens. Elle infirme le jugement en ce qu’il avait intégré ces frais dans le préjudice de la victime et précise qu’ils seront supportés par la partie condamnée aux dépens de première instance.

Elle confirme les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, tout en rejetant la demande de la société d’entretien au titre de l’incident de mise en état.

En appel, elle condamne l’assureur et la société d’entretien à verser chacune une somme de 3 000 € à la victime sur le fondement de l’article 700, appréciant l’équité et la succombance respective des parties, et rejette les autres demandes formées à ce titre.

Article 700 du Code de procédure civile, Article 700, Article 699 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 1253 du Code civil, Article 21, Article L.124-3 du Code des assurances, Article 1964 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 1231-7 du Code civil, Article 450 du Code de procédure civile

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