Exhaussement de sol : la mise en conformité prime la démolition

La démolition ou la remise en état d’un ouvrage édifié sans autorisation peut-elle être ordonnée sans rechercher si une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire? La démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage édifié sans autorisation d’urbanisme ne peut être ordonnée que si aucune mise en conformité, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer le respect des règles d’urbanisme applicables.

Lorsqu’une commune demande la démolition ou la remise en état d’un ouvrage édifié sans autorisation d’urbanisme sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, le juge ne peut ordonner la démolition ou la remise dans l’état d’origine que si aucune mesure de mise en conformité, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme applicables. Cette exigence résulte d’une réserve de constitutionnalité posée par le Conseil constitutionnel, qui a jugé que l’interprétation autorisant la démolition sans examiner la possibilité d’une mise en conformité porterait une atteinte excessive au droit de propriété. Le juge doit donc rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si elle est acceptée par le propriétaire, avant de prononcer une démolition ou une remise en état. L’absence de cette recherche constitue un défaut de base légale à la décision, même si l’ouvrage a été édifié sans l’autorisation requise. Cette obligation s’impose indépendamment de l’ampleur des travaux réalisés ou de la nature de l’autorisation manquante.

⬇️Télécharger la décision (version officielle)

Lorsqu’une commune demande la démolition d’un ouvrage édifié sans autorisation d’urbanisme, le juge ne peut ordonner la démolition que si aucune mesure de mise en conformité acceptée par le propriétaire ne peut assurer la conformité. Cette exigence résulte d’une réserve de constitutionnalité. Le juge doit rechercher si une mise en conformité est possible avant de prononcer une démolition.

Une société civile immobilière propriétaire de parcelles a réalisé un exhaussement de sol sur ces parcelles. La commune a assigné la société en démolition et remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, arguant que l’exhaussement avait été réalisé sans l’autorisation d’urbanisme requise.

La cour d’appel a ordonné la remise en état des lieux dans leur état d’origine, estimant que l’exhaussement, en raison de son ampleur, nécessitait une autorisation d’urbanisme sous forme de déclaration préalable, laquelle n’avait jamais été déposée. Elle a jugé que cette mesure de remise en état s’imposait sans qu’il soit besoin d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables.

La Cour de cassation a rappelé que le Conseil constitutionnel a jugé que les dispositions de l’article L. 480-14 ne sauraient autoriser la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage lorsque le juge peut ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire. Elle a estimé que la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision en ordonnant la remise en état sans rechercher si une mise en conformité était possible et acceptée par le propriétaire. L’affaire a été renvoyée pour nouvel examen.

• Constatation de l’exhaussement de sol sur les parcelles cadastrées
• Article L. 480-14 du code de l’urbanisme
• Décision du Conseil constitutionnel n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020 sur la proportionnalité
• Absence de déclaration préalable ou d’autorisation d’urbanisme
• Procès-verbal de constat établissant l’ampleur de l’exhaussement
• Possibilité d’une mise en conformité aux règles d’urbanisme

La SCI obtient une cassation totale de l’arrêt qui l’avait condamnée à remettre ses parcelles dans leur état antérieur. La Cour de cassation impose au juge de rechercher d’office si une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire avant d’ordonner la démolition ou la remise en état. La commune est condamnée aux dépens et à verser 3 000 euros à la SCI.

• Cassation de la condamnation à remettre les parcelles dans leur état antérieur
• Obligation du juge de rechercher une solution de mise en conformité acceptée par le propriétaire
• Interdiction d’ordonner la démolition ou la remise en état sans examiner les alternatives
• Renvoi devant la cour d’appel de Grenoble pour réexamen
• Condamnation de la commune aux dépens
• Condamnation de la commune à payer 3 000 euros à la SCI

À faire

• Rechercher si une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire
• Appliquer la réserve de constitutionnalité de la décision du 31 juillet 2020
• Examiner les règles d’urbanisme applicables à l’ouvrage
• Consulter l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme
• Respecter le droit de propriété en évitant la démolition si possible

À éviter

• Ordonner la remise en état sans examiner la mise en conformité
• Ignorer que le propriétaire peut accepter une mise en conformité
• Prononcer la démolition sans justification constitutionnelle
• Se dispenser d’examiner les règles d’urbanisme applicables
• Oublier que la mise en conformité est préférable à la démolition

La démolition ou remise en état d’un ouvrage sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme

La démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage édifié ou installé sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme applicables.

Il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur ce fondement, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire. Cette obligation procédurale s’impose avant de prononcer une remise en état ou une démolition.

Le Conseil constitutionnel a déclaré les dispositions de l’article L. 480-14 conformes à la Constitution sous la réserve que la démolition ne saurait être ordonnée lorsque le juge peut ordonner à la place une mise en conformité acceptée par le propriétaire, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété.

L’absence d’examen de la possibilité d’une mise en conformité, même lorsque l’ouvrage a été réalisé sans l’autorisation requise, constitue un défaut de base légale à la décision ordonnant la remise en état ou la démolition.

L’office du juge dans les actions en démolition ou remise en état d’ouvrages non autorisés

Le juge doit rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité de l’ouvrage aux règles d’urbanisme est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire, avant de prononcer une démolition ou une remise en état. Cette recherche constitue une obligation procédurale inhérente à l’application de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, telle qu’interprétée par le Conseil constitutionnel.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  – Cour de cassation, Troisième chambre civile, 18 juin 2026, Pourvoi n° 24-14.342 – Thématiques associées : Urbanisme — Exhaussement de sol —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 30 juillet 2026.