Logement indécent : le bailleur ne peut pas évincer le locataire pour effectuer les réparations

Un bailleur peut-il se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion d’un locataire lorsque le logement loué est impropre à l’usage d’habitation ? Un bailleur ne peut invoquer un cas fortuit pour se dispenser de ses obligations de délivrance et d’entretien d’un logement décent. La Cour casse l’expulsion d’un locataire dont le studio était indécent, dès lors que les travaux de mise en conformité ne constituent pas un motif légitime de congé.

Un bailleur ne peut utiliser un congé pour motif légitime et sérieux comme détour pour contourner l’interdiction de demander l’expulsion d’un locataire lorsque le logement loué est impropre à l’habitation. Bien que formellement distinct d’une résiliation judiciaire du bail, un congé suivi d’une expulsion produit le même effet pratique : il prive le locataire de son droit à la protection accordée par l’article 1719 du code civil. Lorsqu’un jugement antérieur a constaté l’indécence du logement, le bailleur ne peut invoquer un motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux de mise en conformité. Cette jurisprudence s’applique même si le bailleur justifie avoir mandaté un entrepreneur et présenté un projet précis de réparations. L’article 1719 du code civil, qui interdit au bailleur de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail pour demander l’expulsion lorsque le logement est impropre à l’habitation, s’oppose à ce que le congé pour motif légitime et sérieux soit utilisé à titre de substitut. Le praticien doit vérifier, avant de valider un congé, si un jugement antérieur a établi l’indécence du logement et si les travaux envisagés visent à remédier à cette indécence.

Lorsqu’un logement loué à usage d’habitation est déclaré indécent par jugement, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander la mise en conformité sans que cela n’affecte la validité du bail. Le juge peut réduire le loyer, suspendre son paiement ou prolonger la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux. Cette procédure de régularisation constitue le remède légal approprié et exclut que le bailleur puisse recourir à un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur ces mêmes travaux. Le bailleur qui connaissait l’indécence du logement lors de la conclusion du bail ne peut pas invoquer cette indécence comme motif de congé ultérieur.

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Un bailleur ne peut utiliser un congé pour motif légitime et sérieux pour contourner l’interdiction d’expulsion d’un locataire lorsque le logement est impropre à l’habitation. Lorsqu’un jugement a constaté l’indécence, le bailleur ne peut invoquer des travaux de mise en conformité comme motif. L’article 1719 du code civil s’oppose à ce que le congé soit utilisé comme substitut à la protection du locataire.

Une bailleresse a donné à bail un studio à un locataire en novembre 2016. Par jugement définitif de janvier 2019, il a été établi que le local loué, dont la pièce principale n’avait qu’une surface de 8,84 m², était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation.

En mai 2019, la bailleresse a signifié un congé pour motif légitime et sérieux au locataire, fondé sur un projet de réalisation de travaux de mise en conformité et l’existence d’impayés de loyers. Elle l’a ensuite assigné en validation du congé, expulsion et condamnation au paiement d’un arriéré locatif et de dommages et intérêts.

La cour d’appel a validé le congé et ordonné l’expulsion du locataire, en estimant que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail, et que le caractère indécent du logement pouvait constituer un motif légitime et sérieux.

La Cour de cassation a cassé cette décision. Elle a jugé que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. Elle a estimé que ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du bail.

• Jugement du 7 janvier 2019 constatant l’indécence du local (pièce principale de 8,84 m²)
• Congé pour motif légitime et sérieux du 23 mai 2019
• Projet de réalisation de travaux de mise en conformité (suppression de cloison, rétablissement surface 11 m²)
• Mandat d’entrepreneur pour effectuer les travaux
• Arriérés de loyers notifiés
• Arrêt de la cour d’appel du 23 novembre 2023

Le locataire conserve son droit d’occupation du logement et échappe à l’expulsion, tandis que la bailleresse doit supporter les conséquences de la violation de ses obligations légales de délivrance d’un logement décent. Cette cassation réaffirme que le bailleur ne peut utiliser un congé pour motif légitime comme détour pour contourner l’interdiction d’expulsion en cas d’indécence.

• Annulation de la validation du congé et de l’ordonnance d’expulsion
• Maintien du locataire dans les lieux sans obligation de paiement des loyers pendant la période d’indécence
• Condamnation de la bailleresse aux dépens de la procédure
• Obligation pour la bailleresse de réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de décence
• Perte du droit à indemnité d’occupation pour la période d’indécence
• Renvoi devant la cour d’appel pour statuer sur les obligations respectives

À faire

• Vérifier la décence du logement selon critères légaux (surface, équipements, performance énergétique)
• Documenter l’état du bien loué avant conclusion du bail avec photos et rapports
• Consulter les articles 1719 et 1720 du Code civil sur obligations du bailleur
• Contester tout congé fondé sur travaux de mise en conformité si indécence connue
• Demander suspension des loyers pendant période d’indécence constatée

À éviter

• Donner congé pour motif légitime si logement impropre à l’habitation
• Invoquer travaux de décence pour justifier expulsion du locataire
• Confondre résiliation judiciaire et congé pour motif légitime
• Négliger l’obligation légale de délivrance d’un logement décent
• Procéder à expulsion sans vérifier préalablement la conformité du bien

L’obligation de délivrance d’un logement décent et l’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 1719, 1°, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Cette interdiction s’applique également au congé pour motif légitime et sérieux. En effet, bien que le congé ne constitue pas formellement une résiliation judiciaire du contrat, il produit les mêmes effets pratiques en mettant fin au droit d’occupation du locataire. Dès lors, le bailleur ne peut utiliser un congé pour motif légitime et sérieux pour obtenir l’expulsion d’un locataire occupant un logement impropre à l’habitation.

Les travaux de mise en conformité comme motif légitime et sérieux de congé

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. Le bailleur ne peut invoquer l’obligation de mise en conformité du logement aux normes de décence, qui pèse sur lui en vertu de l’article 1719, 1°, du code civil, comme justification d’un congé ayant pour effet d’expulser le locataire. Cette solution s’impose indépendamment de la réalité ou du sérieux de la décision de réaliser les travaux.

Le régime du logement indécent et les droits du locataire

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Lorsque le logement loué ne satisfait pas à ces dispositions, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi peut déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution de ces travaux.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  – Cour de cassation, Troisième chambre civile, 4 juin 2026, Pourvoi n° 24-16.993 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Logement indécent —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 30 juillet 2026.