Allocation de logement : le locataire ne paie que le loyer diminué

Le locataire peut-il être condamné au paiement de la part de loyer correspondant au montant de l’allocation de logement conservée par l’organisme payeur en raison de l’indécence du logement? Lorsque l’organisme payeur des allocations de logement conserve l’allocation suite à un constat d’indécence, le propriétaire ne peut réclamer au locataire la part de loyer correspondant au montant conservé. La cour d’appel doit déduire cette somme de l’arriéré réclamé.

Lorsqu’un organisme payeur d’allocations de logement constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence et conserve l’allocation de logement en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire ne peut exiger du locataire le paiement intégral du loyer incluant la part correspondant au montant de l’allocation conservée. Le propriétaire doit déduire de sa créance de loyer le montant des allocations de logement que l’organisme payeur a conservé pendant la période de non-décence. Cette obligation de déduction s’impose au juge qui statue sur une action en résiliation du bail et en paiement des arriérés locatifs. En condamnant le locataire au paiement d’un arriéré locatif sans déduire le montant des allocations de logement conservées par l’organisme payeur, le juge viole l’article L. 843-1. Cette solution protège le locataire qui, en application de cet article, ne s’acquitte que du montant du loyer et des charges diminué du montant des allocations de logement. Le paiement partiel du loyer réalisé en application de cette disposition ne constitue pas un défaut de paiement justifiant une action en résiliation du bail. Le juge doit donc procéder à cette déduction d’office, sans attendre que le locataire la soulève, car elle découle directement de la loi.

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Lorsqu’un organisme payeur d’allocations de logement constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, le propriétaire doit déduire de sa créance de loyer le montant des allocations conservées. Le juge doit procéder à cette déduction d’office, sans attendre que le locataire la soulève. Le paiement partiel du loyer ne constitue pas un défaut justifiant une résiliation du bail.

Des propriétaires ont assigné une locataire en résiliation judiciaire du bail, expulsion et condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation. La locataire a invoqué une exception d’inexécution en soutenant que les bailleurs avaient manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent, ce qui avait justifié la suspension du versement de l’allocation de logement par l’organisme payeur. Elle a demandé la restitution d’une partie des loyers et l’indemnisation de son préjudice. La cour d’appel a prononcé la résiliation du bail, autorisé l’expulsion et condamné la locataire au paiement d’arriérés locatifs incluant la part correspondant au montant de l’allocation de logement conservée par l’organisme payeur. La locataire a formé un pourvoi en cassation contestant cette condamnation. Elle arguait que lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne remplit pas les conditions de décence, il conserve l’allocation de logement pendant un délai de mise en conformité, et que le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du loyer diminué du montant de cette allocation. La Cour de cassation a retenu que la cour d’appel avait violé les dispositions du code de la construction et de l’habitation en condamnant la locataire au paiement d’arriérés incluant la part correspondant à l’allocation conservée. Elle a cassé et annulé partiellement l’arrêt.

• Jugement du 3 mai 2021 prononçant la résiliation du bail et l’expulsion
• Constat d’indécence du logement par la caisse d’allocations familiales
• Cessation du versement de l’allocation de logement de 435 euros à partir de mai 2022
• Loyer fixé à 600 euros mensuels incluant provision sur charges
• Arrêt du 9 juillet 2024 condamnant Mme [F] à payer 14 653 euros d’arriéré locatif
• Absence de déduction du montant des allocations de logement conservées

La locataire obtient une réduction significative de sa condamnation au paiement des arriérés de loyer. La cour de cassation annule le montant de 14 653 euros en exigeant que soit déduite la part correspondant aux allocations de logement conservées par l’organisme payeur du fait de l’indécence du logement, conformément à la loi.

• Cassation partielle de l’arrêt du 9 juillet 2024 concernant le montant des arriérés
• Renvoi devant la cour d’appel de Bourges pour recalcul des arriérés
• Déduction obligatoire des allocations de logement du montant réclamé
• Maintien de la résiliation du bail et de l’expulsion
• Condamnation des bailleurs aux dépens et à 3 000 euros de frais irrépétibles
• Nécessité de recalculer l’indemnité d’occupation à partir du 1er avril 2024

À faire

• Déduire du loyer réclamé le montant des allocations de logement conservées (art. L. 843-1 CCH)
• Justifier que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence (art. L. 822-9 CCH)
• Prouver la suspension des allocations par l’organisme payeur
• Calculer l’arriéré net après déduction des allocations conservées pendant le délai de mise en conformité
• Contester la condamnation au paiement de la part correspondant aux allocations

À éviter

• Ne pas accepter une condamnation incluant la part de loyer correspondant aux allocations conservées
• Ne pas confondre paiement partiel du loyer et défaut de paiement du locataire
• Ne pas ignorer la procédure administrative de conservation des allocations
• Ne pas oublier que le juge administratif contrôle la décision de non-décence
• Ne pas accepter que le propriétaire réclame la part non perçue des allocations

La recevabilité d’un moyen de pur droit en cassation

Un moyen qui ne se réfère à aucune considération de fait ne résultant pas des énonciations des juges du fond est un moyen de pur droit et demeure recevable en cassation, même s’il n’a pas été soulevé devant la juridiction inférieure.

L’obligation de délivrance d’un logement décent et l’allocation de logement

Lorsque l’organisme payeur des allocations de logement constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9 du code de la construction et de l’habitation, il conserve l’allocation de logement pendant un délai maximal au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement. Le bailleur ne peut exiger du locataire le paiement de la part de loyer correspondant au montant de l’allocation conservée par l’organisme payeur.

La violation de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation

La cour d’appel qui condamne le locataire au paiement d’un arriéré locatif sans déduire le montant des allocations de logement conservées par l’organisme payeur viole l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette déduction est obligatoire et doit être opérée par le juge avant de fixer le montant de la créance locative.

La portée de la cassation partielle en matière de résiliation de bail

La cassation du chef de dispositif condamnant le locataire au paiement d’un arriéré locatif n’emporte pas celle des chefs de dispositif prononçant la résiliation du bail et l’expulsion lorsque ces derniers sont justifiés par d’autres dispositions de l’arrêt non remises en cause par le pourvoi.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  – Cour de cassation, Troisième chambre civile, 16 avril 2026, Pourvoi n° 25-10.188 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Allocation de logement —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 30 juillet 2026.