Charges de copropriété impayées : preuve du solde, frais de recouvrement et préjudice distinct

En application des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires participent aux charges selon l’utilité des services et la quote-part correspondant à leurs lots. L’article 42 de cette loi fait obstacle à la contestation des comptes et budgets approuvés lorsqu’ils n’ont pas été contestés dans les deux mois, sans empêcher la discussion du solde individuel. Le syndicat doit toutefois produire les procès-verbaux d’approbation, les appels de fonds et un décompte permettant de vérifier la créance. La juridiction a ainsi écarté deux lignes insuffisamment justifiées et fixé la dette à 11 730,68 euros.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 limite les frais imputables au copropriétaire aux frais nécessaires au recouvrement. Les frais de suivi, de dossier avocat et de recouvrement non rattachés à la créance ou dépourvus de diligences exceptionnelles ont été rejetés. Les frais d’huissier relevant des dépens et les frais d’avocat relevant de l’article 700 du code de procédure civile ne peuvent être réclamés sur ce fondement.

Selon l’article 1231-6 du code civil, des dommages-intérêts distincts des intérêts supposent un retard, la mauvaise foi du débiteur et un préjudice autonome. La récurrence des impayés, les condamnations antérieures et l’atteinte à la trésorerie de la copropriété ont justifié l’allocation de 1 000 euros. Les intérêts courent à compter de l’assignation, conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

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Le syndicat doit établir la créance de charges par les procès-verbaux d’approbation, les appels de fonds et un décompte vérifiable. Deux lignes insuffisamment justifiées ont été écartées, fixant la dette à 11 730,68 euros. Les frais de recouvrement non nécessaires ou dépourvus de diligences exceptionnelles sont rejetés. La récurrence des impayés, les condamnations antérieures et l’atteinte à la trésorerie ont justifié 1 000 euros de dommages-intérêts.

La SCI MIRIAM IMMO, propriétaire de trois lots d’une copropriété parisienne, a été assignée par le syndicat des copropriétaires en paiement d’arriérés de charges arrêtés au 1er avril 2025, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts.

Le défendeur n’a pas comparu, bien que l’assignation ait été délivrée selon les modalités prévues par le code de procédure civile. Le syndicat a produit les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets, les appels de fonds, ainsi qu’un décompte actualisé. Après déduction de deux lignes insuffisamment justifiées et des frais de recouvrement, la créance de charges a été évaluée à 11 730,68 euros.

La juridiction a retenu la répétition des impayés, plusieurs condamnations antérieures et le préjudice financier subi par la copropriété. Elle a rejeté les frais de recouvrement insuffisamment justifiés ou ne correspondant pas à des diligences exceptionnelles, puis a condamné le copropriétaire au paiement des charges, de 1 000 euros de dommages-intérêts, des dépens et de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

• Production des procès-verbaux approuvant les comptes et budgets prévisionnels
• Production des appels de fonds appliquant la clé de répartition des tantièmes
• Décompte individuel permettant de vérifier le solde réellement débiteur
• Exclusion des lignes comptables dont la date ou le fondement n’est pas justifié
• Frais de recouvrement nécessaires et rattachés à une créance justifiée
• Preuve de mauvaise foi et d’un préjudice distinct du retard de paiement

• Extrait de matrice cadastrale établissant la propriété des lots
• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant comptes, budgets et travaux
• Appels de fonds appliquant les tantièmes des lots concernés
• Décompte de créance actualisé au 1er avril 2025
• Correspondances entre le syndic et le copropriétaire
• Jugements antérieurs établissant la récurrence des impayés

Le copropriétaire est condamné au paiement des charges justifiées, des intérêts, des dommages-intérêts, des dépens et des frais irrépétibles. Le syndicat obtient le recouvrement du solde démontré, mais sa demande de frais spécifiques est rejetée faute de nécessité ou de diligences exceptionnelles.

• Paiement de 11 730,68 euros de charges impayées
• Intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025
• Rejet des 1 249,17 euros de frais de recouvrement
• Indemnisation de 1 000 euros pour préjudice financier distinct
• Condamnation aux dépens et à 1 500 euros au titre de l’article 700
• Maintien de l’exécution provisoire de droit

À faire

• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Joindre les appels de fonds et la clé de répartition
• Actualiser le décompte individuel jusqu’à la date retenue
• Isoler les frais nécessaires et leurs justificatifs
• Documenter les relances, impayés récurrents et préjudices de trésorerie

À éviter

• Inclure des lignes comptables sans date ou fondement vérifiable
• Réclamer des frais postérieurs à l’assignation comme frais de recouvrement
• Facturer le suivi du dossier sans diligences exceptionnelles démontrées
• Confondre frais d’huissier, dépens et frais irrépétibles
• Demander des dommages-intérêts sans prouver mauvaise foi et préjudice distinct

Les conditions de preuve des charges de copropriété

Le syndicat doit produire les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et budgets, les appels de fonds et un décompte du compte individuel. Le copropriétaire peut encore contester les modalités de calcul de son solde. Après exclusion de deux lignes non justifiées, la créance a été fixée à 11 730,68 euros sur le fondement des articles 5, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais nécessaires au recouvrement des charges

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer les frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée. Sont exclus les frais sans rattachement à la créance, les frais de suivi ou de dossier dépourvus de diligences exceptionnelles, ainsi que les frais relevant des dépens ou de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de 1 249,17 euros a donc été rejetée.

Les dommages-intérêts distincts du retard de paiement

L’article 1231-6 du code civil exige, outre le retard, la mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant des intérêts moratoires. La répétition des impayés, trois condamnations antérieures et l’atteinte durable à la trésorerie de la copropriété ont caractérisé ces conditions, justifiant 1 000 euros de dommages-intérêts.

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, articles 5, 10, 10-1, 14-2 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, article 472 du Code de procédure civile, article 695 6° du Code de procédure civile, article 696 du Code de procédure civile, article 700 du Code de procédure civile, articles 514 et suivants du Code de procédure civile, article 1231-6 du Code civil

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