Recouvrement des charges de copropriété et exigibilité anticipée des provisions après mise en demeure

En application des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’obligation de paiement des charges repose sur l’approbation des comptes et l’adoption des budgets prévisionnels, en l’absence de recours dans le délai de l’article 42. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions non échues deviennent immédiatement exigibles.

Le juge statuant selon la procédure accélérée au fond doit vérifier l’approbation des comptes ou budgets, la défaillance du copropriétaire et la déchéance du terme. La non-comparution du défendeur ne dispense pas le juge de contrôler la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande, conformément à l’article 472 du code de procédure civile.

Les frais imputables au seul copropriétaire au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être nécessaires et justifiés. Une facture du syndic dépourvue d’explication suffisante ne permet pas de retenir des frais de suivi du dossier. Seul le coût documenté de la mise en demeure a donc été admis.

Sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, les dommages-intérêts pour retard ont été refusés faute de preuve d’un préjudice indépendant du retard ou de la mauvaise foi du débiteur. Les intérêts ont été accordés selon des dates distinctes, avec capitalisation annuelle, et une indemnité de 700 euros a été allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Après approbation des comptes et mise en demeure demeurée infructueuse, les provisions non échues sont devenues exigibles. Le juge devait vérifier la régularité et le bien-fondé de la demande malgré la non-comparution du copropriétaire. Seul le coût justifié de la mise en demeure a été retenu. Les dommages-intérêts pour retard ont été refusés, tandis que les intérêts et une indemnité de 700 euros ont été accordés.

Un copropriétaire détenait plusieurs lots dans une copropriété. Le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure de régler un arriéré de charges, en l’informant que les provisions non échues deviendraient exigibles après trente jours.

Le copropriétaire, régulièrement assigné mais non comparant, n’a pas régularisé sa situation. Le syndicat a produit le relevé de propriété, le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes et votant les budgets, la mise en demeure, le contrat de syndic, un jugement antérieur et un extrait de compte actualisé.

Le juge a retenu l’arriéré de charges, les provisions devenues exigibles et une partie seulement des frais de recouvrement. Il a écarté les frais de suivi insuffisamment justifiés, refusé les dommages-intérêts pour résistance abusive et condamné le copropriétaire aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure.

• Comptes annuels approuvés par l’assemblée générale.
• Budgets prévisionnels et appels de fonds régulièrement adoptés.
• Créance de charges établie par un décompte actualisé.
• Mise en demeure demeurée infructueuse pendant trente jours.
• Déchéance du terme constatée pour les provisions non échues.
• Frais de recouvrement démontrés et nécessaires.
• Préjudice indépendant ou mauvaise foi prouvés pour obtenir des dommages-intérêts.

• Relevé de propriété établissant la détention des lots.
• Procès-verbal d’assemblée générale approuvant comptes et budgets.
• Mise en demeure du 14 avril 2026 et preuve de présentation.
• Extrait de compte actualisé au 18 mai 2026.
• Contrat de syndic justifiant le coût de la mise en demeure.
• Factures insuffisamment détaillées pour les frais de suivi.

Le copropriétaire doit régler les charges échues, les provisions devenues exigibles, les frais nécessaires retenus, les intérêts et les frais de procédure. Le syndicat obtient le recouvrement de la créance prouvée, mais ne peut imputer des frais insuffisamment justifiés ni obtenir une indemnisation supplémentaire sans démontrer un préjudice distinct ou la mauvaise foi.

• Paiement de l’arriéré et des provisions devenues exigibles
• Imputation du seul coût documenté de la mise en demeure
• Exclusion des frais de suivi non justifiés
• Application des intérêts selon leurs dates d’exigibilité
• Prise en charge des dépens et de l’indemnité de procédure
• Rejet de la demande pour résistance abusive

À faire

• Approuver régulièrement les comptes et budgets prévisionnels
• Conserver les procès-verbaux d’assemblée générale
• Adresser une mise en demeure traçable
• Établir un décompte actualisé et vérifié
• Documenter chaque frais de recouvrement nécessaire

À éviter

• Inclure des charges déjà comprises dans un jugement antérieur
• Réclamer des provisions avant l’expiration du délai légal
• Facturer des frais sans justificatif détaillé
• Imputer des prestations non prévues au contrat de syndic
• Demander des dommages-intérêts sans prouver un préjudice distinct

La portée de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions non encore échues prévues à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 deviennent immédiatement exigibles. Le juge doit constater l’approbation des comptes ou du budget prévisionnel, la défaillance du copropriétaire et la déchéance du terme avant de prononcer la condamnation.

La justification des frais nécessaires de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée. Le syndicat doit établir à la fois la réalité et le caractère nécessaire des frais. Le coût de la mise en demeure, documenté et conforme au contrat de syndic, a été retenu ; les frais de suivi insuffisamment expliqués ont été écartés.

Les conditions des dommages-intérêts pour retard

Selon l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, les dommages-intérêts ne peuvent être accordés que si le créancier démontre un préjudice indépendant du retard ou la mauvaise foi du débiteur. En l’absence de ces éléments, la demande indemnitaire pour résistance abusive est rejetée, même si la créance principale est établie.

Article 472 du code de procédure civile, Article 473 du code de procédure civile, Articles 450-1 à 453 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 1231-6 alinéa 3 du code civil, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

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