Référé copropriété : expertise avant procès et confidentialité de la médiation

Le juge des référés écarte les pièces portant sur l’élaboration d’un protocole de médiation lorsqu’elles ont été produites sans l’accord de l’autre partie. L’article 21-3 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 et l’article 1528-3 du Code de procédure civile consacrent cette confidentialité, applicable aux instances en cours selon les motifs de la décision.

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, aucune remise en état n’est ordonnée : les violations du règlement de copropriété et les troubles anormaux du voisinage ne sont pas établis avec l’évidence requise en référé. L’article 145 du même code justifie toutefois une expertise, dès lors qu’un procès futur est plausible, que les faits sont précis et vérifiables et que la mesure présente une utilité probatoire, sans préjuger de la responsabilité.

L’expert doit rester dans un rôle technique et ne peut trancher la conformité au règlement de copropriété ni les questions juridiques. La provision d’expertise incombe au demandeur, qui supporte également les dépens ; l’article 700 du Code de procédure civile n’est accordé à aucune partie.

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Les pièces relatives à l’élaboration d’un protocole de médiation sont écartées lorsqu’elles sont produites sans l’accord de l’autre partie. Une expertise peut toutefois être ordonnée si un procès futur est plausible et si la mesure présente une utilité probatoire, sans préjuger de la responsabilité. L’expert demeure limité aux constatations techniques et ne peut trancher les questions juridiques.

Un immeuble soumis au statut de la copropriété comprend des lots appartenant à une société bailleresse, loués pour l’exploitation successive d’un restaurant. Le syndicat des copropriétaires reproche à la bailleresse et à son locataire des transformations de caves, des installations d’extraction et de ventilation, des modifications de façade, des raccordements affectant les réseaux communs et des nuisances sonores, olfactives et lumineuses.

Après l’échec d’une médiation, le syndicat demande la remise en état, l’accès aux équipements communs et une expertise. Il se désiste contre le locataire, qui n’a présenté ni défense au fond ni fin de non-recevoir.

Le juge écarte des échanges relatifs au protocole de médiation, refuse les mesures de remise en état faute de trouble manifestement illicite suffisamment établi, mais ordonne une expertise destinée à déterminer l’origine, l’étendue et les conséquences techniques des désordres et nuisances.

• Absence de procès au fond définitivement tranché
• Existence d’un procès futur plausible et crédible
• Faits précis, objectifs et vérifiables
• Motif légitime et intérêt probatoire de la mesure
• Mesure d’instruction légalement admissible et utile
• Absence de préjugement des responsabilités

• Procès-verbal de constat du commissaire de justice du 16 décembre 2022
• Photographies non datées produites par le syndicat
• Attestations de résidents relatives aux nuisances alléguées
• Rapport Fluidex ingénierie du 4 novembre 2024
• Avis technique sur les installations de ventilation et climatisation du 7 avril 2026
• Rapport technique sur le réseau d’évacuation du 23 octobre 2024

Le syndicat des copropriétaires obtient une expertise, mais aucune remise en état immédiate. Il doit financer la provision et supporter les dépens, tandis que la société bailleresse reste exposée à un débat ultérieur sur les responsabilités, sans être privée de la possibilité de discuter techniquement les désordres.

• Consignation de 5 000 euros par le syndicat demandeur
• Expertise limitée aux constatations et analyses techniques
• Remise en état immédiate non ordonnée
• Possibilité pour la bailleresse de participer aux opérations d’expertise
• Dépens mis à la charge du syndicat
• Demandes fondées sur l’article 700 rejetées

À faire

• Consigner la provision d’expertise dans le délai fixé
• Communiquer les rapports techniques et photographies datées
• Préparer les documents relatifs aux travaux et installations
• Participer aux réunions et observations d’expertise
• Documenter précisément intensité, fréquence et origine des nuisances

À éviter

• Produire des échanges couverts par la confidentialité de médiation
• Se limiter à des photographies non datées
• Fonder les nuisances sur de simples ressentis
• Demander à l’expert de trancher des questions juridiques
• Négliger le délai de consignation sous peine de caducité

La confidentialité des échanges de médiation

Les pièces élaborées dans le cadre de la médiation sont couvertes par la confidentialité, conformément à l’article 21-3 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 et à l’article 1528-3 du Code de procédure civile, sauf accord des parties ou exceptions légales. Les échanges produits portaient sur le protocole d’accord et la médiation était toujours en cours. Ils sont donc écartés des débats.

Le trouble manifestement illicite en copropriété

L’article 835 du Code de procédure civile permet une remise en état en cas de violation évidente d’une règle de droit. Toutefois, les pièces anciennes, les photographies non datées et les attestations insuffisantes ne démontraient pas avec l’évidence requise les nuisances ou violations alléguées. L’absence de preuve d’un refus d’accès excluait également cette mesure.

Les conditions de l’expertise préventive

L’article 145 du Code de procédure civile autorise une mesure d’instruction si un procès futur est plausible, si un motif légitime et un intérêt probatoire sont établis et si la mesure est légalement admissible. L’expertise est ordonnée sans préjuger des responsabilités, avec une mission limitée aux constatations techniques ; la provision est consignée par le demandeur.

Article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 21-3 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995, Loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, Article 395 du Code de procédure civile, Article 145 du Code de procédure civile, Article 238, alinéa 2, du Code de procédure civile, Article 271 du Code de procédure civile, Article 269 du Code de procédure civile, Article 276 du Code de procédure civile, Articles 232 à 255 du Code de procédure civile, Articles 263 à 284-1 du Code de procédure civile, Articles 155 et 155-1 du Code de procédure civile, Article 280 du Code de procédure civile, Article 748-1 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1528-3 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile, Article 544 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1253 du Code civil, Article R. 1336-5 du Code de la santé publique, Article R. 1336-6 du Code de la santé publique, Article R. 1336-7 du Code de la santé publique, Article R. 1336-8 du Code de la santé publique

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