Construction sur un lot de copropriété : absence d’autorisation d’assemblée générale et portée du permis de construire

Le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes ainsi que leurs conditions de jouissance, sous réserve des restrictions justifiées par la destination de l’immeuble, conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 9 du même texte permet au copropriétaire de jouir librement de ses parties, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La juridiction retient que la qualification de « terrain » du lot n’excluait pas sa constructibilité. En l’absence d’interdiction dans le règlement, une construction pouvait être édifiée dès lors qu’elle respectait le plan local d’urbanisme et ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Aucun changement de destination ni préjudice résultant d’une nuisance, d’une atteinte à l’ensoleillement, à la vue ou à l’harmonie de l’immeuble n’était démontré.

Le permis de construire, devenu définitif faute de recours contentieux dans le délai prévu par l’article R600-2 du Code de l’urbanisme, ne pouvait être retiré sur le fondement de son illégalité. L’article L 424-5 du même code encadre en effet le retrait d’une autorisation illégale dans un délai de trois mois, sauf demande expresse du bénéficiaire après ce délai.

Les demandes de démolition et de retrait du permis ont donc été rejetées. Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, a été condamné aux dépens et au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La qualification de terrain du lot n’excluait pas sa constructibilité en l’absence d’interdiction dans le règlement de copropriété. La construction respectait le plan local d’urbanisme et aucune atteinte aux droits des copropriétaires ou nuisance n’était démontrée. Le permis, devenu définitif faute de recours, ne pouvait être retiré. Les demandes de démolition et de retrait sont rejetées, le syndicat étant condamné aux dépens et à 3 000 euros.

La copropriété comprend notamment un lot privatif décrit comme un terrain situé à l’est du bâtiment, auquel sont attachés des tantièmes de parties communes. La société BELLEDONNE INVESTISSEMENTS, propriétaire de ce lot, a déposé une demande de permis de construire pour une maison individuelle sur l’une des parcelles concernées. Le permis a été accordé par la mairie puis affiché sur le terrain.

Le syndicat des copropriétaires a formé un recours gracieux auprès de la mairie, en soutenant que la construction nécessitait une autorisation de l’assemblée générale. Après le rejet de ce recours, aucun recours contentieux n’a été introduit devant le tribunal administratif.

Le syndicat a ensuite demandé la démolition de toute construction et le retrait du permis. Il invoquait le règlement de copropriété, l’absence de vote préalable et une atteinte aux droits des copropriétaires. La société défenderesse soutenait qu’aucune construction n’avait encore été édifiée, que le permis était définitif et que le règlement n’interdisait pas la construction.

• Vérifier la destination du lot dans le règlement de copropriété.
• Respecter les règles du plan local d’urbanisme applicables à la parcelle.
• Obtenir un permis de construire régulièrement délivré et affiché.
• Démontrer l’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires.
• Établir l’absence de nuisance, d’atteinte à la vue ou à l’ensoleillement.
• Exercer un recours contentieux contre le permis dans les délais légaux.

• Règlement de copropriété et état descriptif de division du 30 juillet 1982.
• Permis de construire accordé le 23 septembre 2024.
• Constat d’affichage du permis sur le terrain le 25 octobre 2024.
• Plans d’architecture décrivant la construction et le maintien de l’accès.
• Recours gracieux et réponse de rejet de la mairie.

La société propriétaire conserve son droit à construire, les demandes de démolition et de retrait du permis étant rejetées. Le syndicat des copropriétaires supporte les dépens et doit verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Maintien du permis de construire devenu définitif.
• Absence d’obligation de retrait du permis.
• Absence de démolition en l’absence de construction édifiée.
• Rejet des griefs fondés sur l’absence de vote préalable.
• Paiement des dépens et de 3 000 euros au propriétaire.

À faire

• Vérifier la destination du lot dans le règlement de copropriété.
• Contrôler la conformité du projet au plan local d’urbanisme.
• Conserver le permis et les preuves de son affichage.
• Documenter les éventuelles nuisances ou atteintes aux droits.
• Surveiller les délais de recours contre l’autorisation.

À éviter

• Confondre permis de construire et autorisation de droit privé.
• Alléguer une nuisance sans preuve concrète.
• Demander la démolition d’une construction inexistante.
• Attendre après l’expiration du délai de recours contentieux.
• Solliciter le retrait tardif d’un permis sans accord du bénéficiaire.

La destination constructible des lots qualifiés de terrains

La qualification de « terrain » du lot ne précisait pas s’il était constructible ou non. La juridiction en a déduit qu’une construction pouvait y être édifiée, sous réserve du respect du plan local d’urbanisme et de l’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, conformément aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Les conditions d’une atteinte aux droits des copropriétaires

L’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale ne suffisait pas à établir une violation du règlement de copropriété. Le syndicat ne démontrait aucune nuisance, atteinte à la vue, à l’ensoleillement, à l’harmonie ou à l’aspect extérieur de l’immeuble. La construction projetée respectait les plans produits et conservait l’accès à la parcelle.

Le retrait d’un permis de construire devenu définitif

En application de l’article L 424-5 du Code de l’urbanisme, le retrait d’un permis illégal n’est possible que dans les trois mois de sa délivrance, sauf demande expresse du bénéficiaire après ce délai. L’absence de recours contentieux dans le délai de l’article R600-2 a rendu le permis définitif et justifié le rejet de la demande de retrait.

Loi du 10 juillet 1965, Article 8 de la loi du 10 juillet 1965, Article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi du 10 juillet 1965, Article R600-2 du Code de l’urbanisme, Article L 424-5 du Code de l’urbanisme, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile

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