Fixation du prix d’acquisition d’un bien préempté affecté par des irrégularités de copropriété

L’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Ce prix exclut les indemnités accessoires, notamment l’indemnité de réemploi.

La juridiction retient une évaluation par comparaison avec des biens de même nature situés dans le même secteur. La valeur de référence doit toutefois être ajustée selon l’étage, l’état général, la configuration, la destination et les caractéristiques propres du bien. Une décote peut également tenir compte de sa situation juridique.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 met notamment à la charge du syndic l’exécution du règlement de copropriété ainsi que la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble. En l’espèce, l’absence d’autorisation pour le percement d’un mur séparatif et l’installation de fenêtres de toit, ainsi que l’incertitude sur l’emprise de parties communes, justifiaient une minoration de la valeur vénale.

La cour écarte les références portant sur des biens en meilleur état ou présentant une configuration différente. Elle retient une base de 1 700 euros par mètre carré et fixe le prix d’acquisition à 21 760 euros. Les dépens d’appel et les frais irrépétibles sont mis à la charge des propriétaires, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Pour fixer le prix d’acquisition, la cour retient une comparaison avec des biens similaires, en tenant compte de l’étage, de l’état, de la configuration, de la destination et de la situation juridique. L’absence d’autorisation pour certains travaux et l’incertitude sur l’emprise de parties communes justifient une minoration. La valeur est fixée à 1 700 euros par mètre carré, soit 21 760 euros.

Des propriétaires détenaient quatre galetas réunis en un appartement d’environ 12 m², situé au cinquième étage d’un immeuble ancien sans ascenseur. La copropriété avait autorisé la cession d’un couloir, mais aucune autorisation n’avait été obtenue pour le percement du mur séparatif entre deux copropriétés ni pour l’installation de trois fenêtres de toit.

Le bien, sous pente, vétuste et dépourvu de cave, garage ou stationnement, faisait l’objet d’une procédure de préemption par l’EPFL du Dauphiné. Le premier juge avait fixé son prix d’acquisition à 24 000 euros, sur la base de 1 900 euros par mètre carré.

La cour retient une comparaison avec un bien du même immeuble, tout en appliquant une décote tenant compte de l’étage, de l’état général, de la configuration et de la situation juridique du bien. Elle fixe finalement le prix à 21 760 euros et condamne les propriétaires aux dépens et aux frais irrépétibles d’appel.

• Absence d’accord amiable sur le prix d’acquisition
• Évaluation par comparaison avec un bien de même nature
• Prise en compte du secteur géographique et de l’immeuble concerné
• Ajustement selon l’étage, l’état, la configuration et la destination
• Application d’une décote pour les incertitudes juridiques affectant le bien
• Exclusion des références présentant un meilleur état ou une configuration différente

• Acte modificatif de l’état descriptif de division du 4 février 2008
• Promesse de vente du 30 novembre 2023
• Avis du domaine du 28 février 2024
• Caractéristiques matérielles et état vétuste constatés du logement
• Références de biens comparables dans le même immeuble

Les propriétaires obtiennent un prix d’acquisition inférieur à celui fixé en première instance et supportent les frais de la procédure d’appel. L’EPFL bénéficie de la réduction du prix et de la condamnation au titre des frais irrépétibles d’appel.

• Prix d’acquisition fixé à 21 760 euros
• Décote intégrant les irrégularités de copropriété
• Propriétaires condamnés aux entiers dépens d’appel
• Propriétaires condamnés à 2 000 euros au titre de l’article 700
• Demande adverse de frais irrépétibles rejetée

À faire

• Vérifier les autorisations de copropriété relatives aux travaux
• Examiner l’état descriptif de division et ses modifications
• Identifier les parties communes affectées par les travaux
• Rassembler des références immobilières réellement comparables
• Documenter l’état, l’étage et la configuration du bien

À éviter

• Retenir des biens comparables en meilleur état
• Négliger les sous-pentes et les contraintes d’accès
• Ignorer l’absence d’autorisation sur les parties communes
• Assimiler une tolérance de copropriété à un droit juridiquement protégé
• Omettre l’impact des irrégularités sur la valeur vénale

L’évaluation comparative du prix d’acquisition

La juridiction applique l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme et retient la méthode par comparaison avec un bien de même nature situé dans le même secteur. La référence est ajustée selon l’étage, l’état général, la configuration, la destination et les caractéristiques du bien préempté. Une base de 1 700 euros par mètre carré est finalement retenue, conduisant à un prix de 21 760 euros.

La décote fondée sur la situation juridique du bien

L’absence d’autorisation pour le percement du mur séparatif et l’installation de trois fenêtres de toit, susceptibles d’affecter des parties communes, justifie une décote. La transformation de galetas en logement peut également entraîner une modification des tantièmes et des charges. Ces incertitudes juridiques doivent être intégrées à l’évaluation du bien.

Les dépens et frais irrépétibles d’appel

Sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, les propriétaires sont condamnés à payer 2 000 euros à l’EPFL du Dauphiné au titre des frais irrépétibles d’appel. Ils supportent également les entiers dépens d’appel, tandis que les frais irrépétibles de première instance restent à la charge de l’EPFL.

Article 18 de la loi du 10 juillet 1965, Article 47 de la loi du 10 juillet 1965, Article L. 213-4 du Code de l’urbanisme, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile

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