Responsabilité du syndic pour défaut d’alerte sur une surconsommation d’eau

La cour confirme que le copropriétaire demeure redevable de l’appel de charges correspondant à la consommation d’eau du lot n° 27. L’erreur de retranscription des lots par la société PROX-HYDRO n’a pas supprimé la réalité de la consommation, laquelle était établie par les index des compteurs divisionnaires et les comptes de copropriété.

En revanche, le syndic a commis une faute en ne vérifiant pas la discordance entre les relevés et les caractéristiques des lots, puis en n’informant pas le propriétaire du lot effectivement concerné. Cette omission caractérise un manquement aux diligences relevant de sa mission.

Sur le fondement des articles 1240 et 1998 du Code civil, le syndicat des copropriétaires répond des fautes commises par son syndic dans l’exercice de ses fonctions. La cour retient toutefois une perte de chance, et non un préjudice correspondant à l’intégralité de la facturation : l’information tardive aurait seulement permis au copropriétaire de rechercher rapidement l’origine de la fuite ou de la surconsommation et d’en limiter la durée.

La loi Warsmann n’est pas applicable à ce local commercial. La cour fixe provisoirement le préjudice susceptible de résulter de la perte de chance à la consommation postérieure à la découverte de l’erreur, soit 250 mètres cubes facturés 862,50 euros, puis ordonne la réouverture des débats afin que les parties discutent l’évaluation de cette chance et sursoit à statuer sur les autres demandes.

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La dette de charges de la SCI a été maintenue après correction de l’inversion des relevés de compteurs, la surconsommation concernant bien son lot. La cour a toutefois retenu une faute de l’ancien syndic, qui n’avait pas vérifié l’anomalie ni informé la propriétaire. Elle a rouvert les débats sur l’évaluation de la perte de chance.

La SCI LOC. [L], propriétaire d’un local commercial correspondant au lot n° 27 d’une copropriété, a reçu un appel de charges de 6 469,88 euros au titre d’une importante consommation d’eau constatée en 2017. Elle a contesté cette imputation, soutenant que les relevés du lot n° 26 avaient été affectés par erreur à son lot.

Un rapport de la société PROX-HYDRO signalait une forte consommation et identifiait initialement le lot n° 26. L’examen des index et des caractéristiques des locaux a conduit la cour à retenir une inversion des lots dans ce rapport : la surconsommation concernait bien le lot n° 27.

Le syndic n’a toutefois pas informé le propriétaire du lot concerné après réception du rapport. Celui-ci a recherché la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de l’ancien syndic. La cour maintient la dette de charges, retient une faute du syndic et une perte de chance de limiter la surconsommation, puis ordonne la réouverture des débats sur l’évaluation de ce préjudice.

• Établir une surconsommation par les index des compteurs divisionnaires
• Comparer les relevés avec la reddition des comptes antérieure
• Identifier l’inversion des lots dans le rapport de relevé
• Vérifier que la consommation provient du lot concerné
• Constater l’absence d’information du copropriétaire par le syndic
• Caractériser une chance réelle de limiter la surconsommation
• Écarter l’écrêtement de la loi Warsmann pour un local commercial

• Relevés des index des compteurs divisionnaires des lots 26 et 27
• Rapport d’intervention et état des consommations de PROX-HYDRO
• Reddition des comptes de l’exercice 2016
• Titre de propriété décrivant l’activité du lot n° 27
• Courriel adressé au propriétaire du lot n° 26

Le copropriétaire reste débiteur de l’appel de charges, mais peut obtenir réparation d’une perte de chance imputable au défaut d’information du syndic. Le syndicat peut être tenu responsable de la faute de son mandataire, tandis que l’évaluation du préjudice demeure à débattre.

• Maintien provisoire de la dette de consommation d’eau
• Responsabilité de principe du syndic pour absence d’alerte
• Garantie du syndicat au titre du mandat de syndic
• Indemnisation limitée à la chance de réduire la surconsommation
• Réouverture des débats sur le montant du préjudice

À faire

• Comparer les index des compteurs avec les comptes antérieurs
• Vérifier l’identification et l’affectation de chaque lot
• Informer rapidement le copropriétaire d’une consommation anormale
• Faire contrôler les canalisations privatives
• Documenter la période postérieure à l’alerte

À éviter

• Reprendre un index sans contrôle contradictoire
• Affecter une consommation au mauvais lot
• Se limiter à informer un copropriétaire non concerné
• Réclamer automatiquement l’intégralité d’une surconsommation contestée
• Invoquer la loi Warsmann pour un local commercial

La responsabilité du syndicat pour les fautes du syndic

Le syndicat des copropriétaires répond, sur le fondement des articles 1240 et 1998 du Code civil, des fautes commises par le syndic dans l’exercice de sa mission. Le syndic, informé d’une surconsommation et disposant de relevés permettant d’identifier le lot concerné, devait vérifier l’inversion des lots et avertir le copropriétaire. L’absence de ces diligences constitue une faute engageant la responsabilité du syndicat.

La preuve de l’imputation d’une consommation d’eau

La cour retient l’imputation de la surconsommation au lot n° 27 en comparant les index des compteurs divisionnaires, les relevés de la société PROX-HYDRO, la reddition des comptes et les caractéristiques commerciales des lots. L’erreur de retranscription des lots dans le rapport ne suffit donc pas à écarter la dette lorsque les autres éléments établissent la consommation réelle du lot.

La perte de chance liée au défaut d’information

Le défaut d’information n’a pas causé un préjudice égal à toute la facture. Il a fait perdre au copropriétaire une chance de vérifier rapidement ses canalisations et de limiter la durée de la surconsommation. La loi Warsmann, invoquée au titre d’un écrêtement, ne s’applique pas à ce local commercial. La cour ordonne la réouverture des débats sur l’évaluation de cette perte de chance.

Article 1240 du Code civil, Article 1998 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Loi Warsmann

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