Indemnisation de la perte de valeur causée par une servitude d’utilité publique

Sur le fondement des articles L515-11 et R515-11 du code de l’environnement, l’instauration de servitudes d’utilité publique autour d’un site industriel dangereux ouvre droit à indemnisation lorsque ces servitudes causent un préjudice direct, matériel et certain, notamment une perte de valeur vénale. L’indemnité doit être limitée à la dépréciation résultant des restrictions nouvelles, sans couvrir une inconstructibilité antérieure.

La cour retient que la servitude avait accru de quatre mètres la zone totalement inconstructible. La surface indemnisable est ainsi fixée à 572,17 m², et non à la totalité de la zone de 6 866 m² ni aux 286 m² retenus en première instance. La valeur unitaire de 18,30 euros par mètre carré est maintenue, faute d’éléments suffisamment précis pour la remettre en cause. L’indemnité est donc portée à 10 470,71 euros.

Concernant les intérêts, l’article R.321-14 du code de l’expropriation prévoit qu’ils courent, après trois mois suivant la signification de la décision définitive, à compter de la demande adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lorsque l’indemnité n’a pas été payée ou consignée. La société succombante supporte les dépens et doit verser 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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L’extension d’une installation Seveso a instauré des servitudes interdisant les constructions neuves dans une bande de 48 mètres sur la parcelle voisine d’un établissement public. La cour distingue l’inconstructibilité préexistante de celle résultant des nouvelles servitudes et retient une surface supplémentaire de 572,17 m². L’indemnité due au propriétaire est fixée à 10 470,71 euros.

Un établissement public de santé mentale est propriétaire d’une parcelle voisine d’une plate-forme logistique exploitée par une société. L’extension de cette plate-forme, classée Seveso seuil haut, a donné lieu à un arrêté préfectoral instituant des servitudes d’utilité publique et interdisant les constructions neuves dans une zone de 48 mètres.

Estimant que ces restrictions avaient rendu une partie supplémentaire de son terrain inconstructible et diminué sa valeur, le propriétaire a demandé une indemnisation. Le juge de l’expropriation a retenu une perte limitée à 286 m² et fixé l’indemnité à 5 233,93 euros.

En appel, le propriétaire sollicitait l’indemnisation d’une surface plus importante. La société contestait l’existence même d’un préjudice, la surface retenue et la valeur unitaire. La cour retient finalement une surface nouvellement inconstructible de 572,17 m², une valeur de 18,30 euros par mètre carré et fixe l’indemnité à 10 470,71 euros.

• Existence de servitudes d’utilité publique légalement instituées
• Préjudice direct résultant des restrictions nouvelles
• Exclusion des surfaces déjà inconstructibles avant l’arrêté
• Comparaison des règles d’urbanisme antérieures et nouvelles
• Évaluation de la surface effectivement rendue inconstructible
• Valeur vénale suffisamment établie par les éléments produits

• Arrêté préfectoral instituant la zone inconstructible de 48 mètres
• Règlement d’urbanisme prévoyant une marge de six mètres
• Enquête publique et évaluation de la zone de 6 866 m²
• Conclusions initiales du commissaire du gouvernement
• Acte de vente invoqué, jugé insuffisamment précis pour modifier la valeur

Le propriétaire obtient une indemnité accrue, mais limitée à la dépréciation directement causée par la servitude nouvelle. La société responsable doit payer l’indemnité, les dépens et les frais irrépétibles, tandis que les intérêts supposent une demande formalisée selon l’article R.321-14 du code de l’expropriation.

• Indemnisation fixée à 10 470,71 euros
• Prise en compte de 572,17 m² nouvellement inconstructibles
• Exclusion des restrictions urbanistiques antérieures
• Maintien de la valeur unitaire à 18,30 euros par mètre carré
• Demande d’intérêts par lettre recommandée avec avis de réception
• Prise en charge des dépens et de 5 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier les restrictions d’urbanisme antérieures
• Calculer précisément la surface nouvellement inconstructible
• Documenter la valeur vénale des terrains comparables
• Produire les arrêtés et documents d’enquête publique
• Adresser la demande d’intérêts par lettre recommandée

À éviter

• Réclamer l’indemnisation d’une inconstructibilité préexistante
• Confondre la surface totale et la surface nouvellement affectée
• Produire des comparaisons foncières insuffisamment précises
• Omettre les marges imposées par le règlement d’urbanisme
• Demander les intérêts sans respecter la procédure de l’article R.321-14

La perte de valeur résultant d’une servitude d’utilité publique

nL’article R.515-11 du code de l’environnement fonde l’indemnisation de la perte de valeur vénale causée par les servitudes. La réparation ne couvre que le préjudice imputable aux restrictions nouvelles. Les limitations d’urbanisme antérieures doivent être exclues de l’assiette indemnisable.n

La détermination de la surface nouvellement inconstructible

nLa cour compare les restrictions préexistantes, notamment la marge de six mètres prévue par les règles d’urbanisme, avec la zone de 48 mètres instituée par l’arrêté préfectoral. Elle retient une augmentation effective de quatre mètres, correspondant à 572,17 m² sur une zone de 6 866 m².n

Le point de départ des intérêts sur l’indemnité

nSelon l’article R.321-14 du code de l’expropriation, les intérêts courent après l’expiration du délai de trois mois suivant la signification de la décision définitive, à compter de la demande adressée par lettre recommandée avec avis de réception lorsque l’indemnité n’est pas payée ou consignée.

Article L515-11 du code de l’environnement, Article R515-11 du code de l’environnement, Article R.321-14 du code de l’expropriation, Article 700 du code de procédure civile

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