Indemnisation de la perte de valeur vénale causée par une servitude SEVESO

Sur le fondement des articles L. 515-11 et R. 515-11 du Code de l’environnement, l’institution de servitudes d’utilité publique autour d’un site SEVESO ouvre droit à indemnisation lorsque ces servitudes causent un préjudice direct, matériel et certain au propriétaire concerné. La perte doit toutefois être limitée à la dépréciation effectivement imputable aux restrictions nouvelles.

La cour distingue les contraintes préexistantes, résultant du document d’urbanisme, des interdictions supplémentaires créées par l’arrêté préfectoral. Elle retient ainsi une surface nouvellement rendue inconstructible de 572,17 m², et non la totalité de la zone concernée ni la surface retenue en première instance. La perte vénale est évaluée à 18,30 euros par mètre carré, soit une indemnité de 10 470,71 euros.

La cour écarte les éléments de comparaison insuffisamment précis pour remettre en cause cette valeur, notamment une vente portant sur des terrains de caractéristiques et de superficie différentes.

Concernant les intérêts, l’article R. 321-14 du Code de l’expropriation prévoit qu’ils ne courent qu’après une demande adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lorsque l’indemnité n’a pas été payée ou consignée dans les trois mois suivant la décision définitive. L’article 700 du Code de procédure civile justifie l’allocation d’une indemnité au titre des frais irrépétibles, outre la condamnation aux dépens de la partie succombante.

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Des servitudes d’utilité publique instituées à la suite de l’extension d’une plate-forme Seveso ont interdit toute construction neuve dans une zone de 48 mètres. La cour limite l’indemnisation à l’inconstructibilité supplémentaire imputable à ces servitudes, soit 572,17 m², et fixe l’indemnité à 10 470,71 euros, en écartant la prise en compte de la totalité de la zone concernée.

Un établissement public de santé mentale est propriétaire d’une parcelle voisine d’une plate-forme logistique exploitée par Weldom. L’extension de cette installation, classée Seveso seuil haut, a conduit le préfet à instaurer des servitudes d’utilité publique interdisant les constructions neuves dans une zone de 48 mètres, en raison notamment des risques d’incendie et d’effets thermiques.

L’établissement a découvert cette restriction lors des études d’un projet de bâtiment de 96 lits et a demandé à la société une indemnisation. Après échec des négociations, il a saisi le juge de l’expropriation en réclamant la réparation de la perte de valeur de sa parcelle.

Le premier juge avait retenu une indemnité de 5 233,93 euros. L’établissement a interjeté appel, tandis que Weldom contestait le principe et le montant de l’indemnisation. La cour retient finalement une surface supplémentairement rendue inconstructible de 572,17 m² et fixe l’indemnité à 10 470,71 euros.

• Existence de servitudes d’utilité publique légalement instituées
• Préjudice directement imputable aux restrictions nouvelles
• Distinction entre inconstructibilité préexistante et supplémentaire
• Détermination de la surface effectivement affectée
• Évaluation de la valeur vénale au regard d’éléments comparables
• Demande d’intérêts adressée par lettre recommandée

• Arrêté préfectoral du 21 juin 2016 instituant les servitudes
• Enquête publique et surface de la zone 1 évaluée à 6 866 m²
• Règles d’urbanisme imposant une bande inconstructible de 6 mètres
• Conclusions initiales du commissaire du gouvernement
• Acte de vente invoqué, jugé insuffisamment précis

L’établissement public obtient une indemnité supérieure à celle fixée en première instance, mais limitée à la dépréciation causée par les seules servitudes nouvelles. La société exploitante supporte l’indemnité, les intérêts selon les conditions légales, les dépens et les frais irrépétibles.n

• Limiter le calcul à la surface nouvellement inconstructible
• Déduire les restrictions résultant des documents d’urbanisme antérieurs
• Établir la valeur vénale par des comparaisons suffisamment précises
• Adresser une demande d’intérêts par lettre recommandée avec avis de réception
• Prévoir le paiement ou la consignation dans le délai de trois mois

À faire

• Identifier la date et le contenu des servitudes préfectorales
• Comparer les restrictions nouvelles aux règles d’urbanisme antérieures
• Calculer précisément la surface nouvellement inconstructible
• Documenter la valeur vénale par des références comparables
• Adresser toute demande d’intérêts en recommandé avec avis de réception

À éviter

• Réclamer l’indemnisation d’une inconstructibilité préexistante
• Assimiler toute la zone réglementée à la surface indemnisable
• Produire des ventes portant sur des terrains non comparables
• Fixer les intérêts avant la demande prévue par le texte
• Négliger les dépens et frais irrépétibles dans l’évaluation du risque

La distinction entre restrictions préexistantes et servitudes nouvelles

nLa perte indemnisable doit être limitée à la dépréciation résultant des servitudes instaurées en 2016. Les restrictions déjà prévues par le plan d’occupation des sols et le règlement d’urbanisme ne peuvent être imputées à l’arrêté préfectoral. La cour retient ainsi une surface supplémentairement rendue inconstructible de 572,17 m², et non la totalité de la zone de 6 866 m².n

La fixation de la perte de valeur vénale

nLa cour maintient une valeur de 18,30 euros par mètre carré, les éléments de calcul du commissaire du gouvernement n’étant pas utilement contredits. Une vente invoquée par l’exploitant, portant sur des terrains de superficie et de caractéristiques différentes, est jugée insuffisamment précise pour remettre en cause cette évaluation. L’indemnité est fixée à 10 470,71 euros sur le fondement de l’article R. 515-11 du Code de l’environnement.n

Le point de départ des intérêts sur l’indemnité

nSelon l’article R. 321-14 du Code de l’expropriation, les intérêts au taux légal ne courent qu’après une demande adressée à l’expropriant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, si l’indemnité n’a pas été payée ou consignée dans les trois mois suivant la décision définitive. La cour retient ce régime pour fixer le point de départ des intérêts.

Article L.515-11 du Code de l’environnement, Article R.515-11 du Code de l’environnement, Article R.321-14 du Code de l’expropriation, Article 700 du Code de procédure civile

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