Permis de démolir : absence de preuve de son institution communale et rejet du référé

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés de prescrire une remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Toutefois, ce trouble ne peut être retenu lorsqu’une contestation sérieuse affecte l’existence du droit invoqué ou son caractère manifestement illicite. La cour apprécie la situation au jour où le premier juge a statué.

L’article R. 421-27 du Code de l’urbanisme subordonne à un permis de démolir les travaux concernés lorsque le conseil municipal a institué ce régime dans la commune ou la partie de commune concernée. La commune devait donc établir l’existence d’une délibération instituant le permis de démolir. En l’absence de cette pièce, elle ne démontrait pas avec l’évidence requise en référé la violation alléguée, sans qu’il soit nécessaire de qualifier les travaux réalisés.

La cour infirme l’ordonnance, dit n’y avoir lieu à référé sur l’injonction de mise en conformité et sur l’astreinte, puis condamne la commune aux dépens ainsi qu’au paiement de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Après avoir constaté des suppressions d’éléments de construction dans un immeuble, la commune a demandé en référé la mise en conformité ou la remise en état des lieux, en invoquant des travaux réalisés sans permis de démolir. La cour d’appel a relevé l’absence de délibération municipale instituant ce permis et a rejeté la demande.

La commune a exercé son droit de préemption sur un ensemble immobilier donné à bail commercial à la société Au Moulin de Mehdi. Une ordonnance a autorisé une visite des locaux, au cours de laquelle un procès-verbal a constaté plusieurs suppressions d’éléments de construction, notamment une toiture, des huisseries, un plancher, des cloisons et des dalles de plafond.

Estimant que ces travaux avaient été réalisés sans permis de démolir, la commune a saisi le juge des référés afin d’obtenir une mise en conformité ou une remise en état sous astreinte. Le juge a accueilli cette demande.

La société locataire a interjeté appel en soutenant notamment que la commune ne démontrait pas l’existence d’un trouble manifestement illicite. La cour d’appel a relevé que la commune ne produisait aucune délibération instituant le permis de démolir. Elle a infirmé l’ordonnance et rejeté la demande de mise en conformité en référé.

• Établir un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835
• Démontrer l’existence du droit dont la violation est invoquée
• Produire la délibération instituant le permis de démolir
• Apprécier la situation à la date de l’ordonnance de référé
• Caractériser une violation évidente de la réglementation applicable

• Absence de délibération municipale instituant le permis de démolir
• Procès-verbal du 8 juillet 2024 décrivant les suppressions d’éléments construits
• Procès-verbal de commissaire de justice établi le 28 juillet 2025

La commune ne peut obtenir en référé une injonction de mise en conformité sans établir l’institution locale du permis de démolir. La société locataire échappe à l’astreinte et obtient le remboursement des frais irrépétibles, tandis que la commune supporte les dépens.n

• Pour la commune : produire la délibération instituant le permis
• Pour la commune : établir précisément le droit prétendument violé
• Pour la société locataire : contester l’évidence du trouble allégué
• Pour la société locataire : verser les constats utiles sur les travaux
• Pour les parties : distinguer l’office du référé du jugement au fond

À faire

• Vérifier l’existence d’une délibération communale
• Produire les procès-verbaux et constats utiles
• Identifier précisément les travaux contestés
• Apprécier la situation à la date de l’ordonnance
• Chiffrer distinctement les frais irrépétibles

À éviter

• Invoquer un permis de démolir sans preuve de son institution
• Fonder le référé sur des éléments postérieurs inutiles
• Confondre travaux de démolition et simple retrait d’éléments
• Solliciter une astreinte sans trouble manifestement illicite établi
• Négliger les conséquences des dépens et de l’article 700

Le trouble manifestement illicite en référé

nL’article 835 du Code de procédure civile permet une mesure de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, mais le trouble doit être établi avec l’évidence requise en référé. La cour apprécie la réalité du trouble au jour de la décision du premier juge.n

L’institution communale du permis de démolir

nL’article R. 421-27 du Code de l’urbanisme impose un permis de démolir lorsque le conseil municipal a institué ce régime dans la commune ou la partie de commune concernée. La commune ne produisant aucune délibération établissant cette institution, la violation alléguée n’était pas démontrée.n

L’office du juge des référés dans le temps

nLa cour devait se placer au jour où le juge des référés avait rendu son ordonnance, et non au jour où elle statuait. L’absence de preuve de l’institution du permis de démolir suffisait à exclure l’injonction, sans examen de la qualification des travaux.

Article L.421-3 du Code de l’urbanisme, Article R.421-27 du Code de l’urbanisme, Article R.421-28 du Code de l’urbanisme, Article 835 du Code de procédure civile, Articles L.131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile

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