Saisie immobilière : contrôle de la créance et ordre de vente forcée

À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie les conditions prévues par les articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, statue sur les contestations et détermine les modalités de poursuite conformément à l’article R. 322-15. Une saisie immobilière suppose un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible. Selon l’article L. 111-6, la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient les éléments nécessaires à son évaluation.

Le juge contrôle également la concordance entre le montant réclamé et le titre exécutoire, conformément à l’article R. 322-18. En l’absence de justificatifs, il exclut les frais non établis et ne retient que les sommes démontrées. La créance a ainsi été réduite aux montants justifiés, incluant uniquement les frais de signification établis.

La vente forcée peut être ordonnée lorsque le recouvrement par d’autres mesures apparaît infructueux, que la créance demeure impayée et que la vente amiable ne peut être envisagée, notamment en raison de la non-comparution du débiteur. L’article R. 322-26 impose alors une audience d’adjudication dans un délai de deux à quatre mois et permet de fixer les modalités de visite. Les dépens et frais de poursuite sont taxés avant l’adjudication et supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

⬇️Télécharger la décision version officielle (pdf)

Le juge contrôle la concordance entre le montant réclamé et le titre exécutoire et exclut les frais dépourvus de justificatifs. La créance est réduite aux sommes démontrées, notamment les frais de signification établis. La vente forcée est ordonnée lorsque la dette reste impayée et que la vente amiable n’est pas envisageable. Les frais sont supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

Le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure de saisie immobilière sur un appartement et un double emplacement de parking appartenant à une SCI, afin d’obtenir le paiement de charges de copropriété impayées.

Un commandement de payer valant saisie immobilière a été publié, puis la SCI a été assignée à l’audience d’orientation selon un procès-verbal de recherches infructueuses. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe. La SCI, débitrice saisie, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Le syndicat produisait un jugement antérieur condamnant la SCI au paiement des charges, d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens. Le juge a vérifié le décompte et a écarté les frais non justifiés, ne retenant qu’une somme établie au titre de la signification du titre exécutoire.

Une tentative de saisie-attribution s’est révélée infructueuse et aucune saisie des loyers n’a pu être réalisée. Le juge a donc ordonné la vente forcée du bien aux enchères publiques.

• Disposer d’un titre exécutoire constatant une créance certaine.
• Établir le caractère liquide et exigible de la créance.
• Faire correspondre le décompte aux énonciations du titre exécutoire.
• Justifier les frais et accessoires inclus dans la créance.
• Établir l’échec des mesures alternatives de recouvrement.
• Constater l’impossibilité d’une vente amiable.

• Jugement antérieur condamnant la SCI au paiement des charges.
• Signification du titre exécutoire au débiteur.
• Décompte arrêté au 14 janvier 2026 et visé au commandement.
• Courrier du commissaire de justice constatant l’échec de la saisie-attribution.
• Absence de compte bancaire identifié et de bail exploitable.

Le créancier poursuivant obtient la fixation de sa créance à 13 799,50 euros et la vente forcée du bien immobilier. Le débiteur saisi perd la possibilité d’une vente amiable dans cette procédure et l’adjudicataire supportera les frais taxés en sus du prix.n

• Créance poursuivante limitée aux frais effectivement justifiés.
• Organisation d’une audience d’adjudication aux enchères publiques.
• Visite du bien et actualisation des diagnostics immobiliers.
• Support des frais de poursuite par l’adjudicataire.
• Emploi des dépens excédentaires en frais privilégiés de vente.

À faire

• Vérifier le titre exécutoire et son caractère exigible.
• Rapprocher chaque poste du décompte avec le titre.
• Conserver les justificatifs de signification et de frais.
• Documenter les saisies antérieures infructueuses.
• Préparer la publicité et la visite du bien saisi.

À éviter

• Inclure des frais non justifiés dans la créance.
• Confondre le montant du titre et le décompte actualisé.
• Omettre les recherches de comptes ou de loyers saisissables.
• Présenter une vente amiable sans comparution du débiteur.
• Négliger les diagnostics requis avant l’adjudication.

Les conditions de la saisie immobilière

nLa saisie immobilière exige un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible, conformément à l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution. La liquidité résulte de l’évaluation en argent ou des éléments d’évaluation contenus dans le titre, au sens de l’article L. 111-6. Le juge a retenu ces conditions au regard du jugement condamnant le débiteur au paiement de charges de copropriété.n

Le contrôle du montant de la créance

nEn application de l’article R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge doit vérifier que le montant réclamé correspond au titre exécutoire. Les frais insuffisamment justifiés sont exclus. Seule la somme établie au titre de la signification du titre a été ajoutée aux montants retenus, conduisant à une créance fixée à 13 799,50 euros.n

Les conditions de la vente forcée

nLa vente forcée a été ordonnée après l’échec d’une saisie-attribution, l’impossibilité de saisir des loyers et l’absence de paiement spontané. La vente amiable n’était pas envisageable en raison de la non-comparution du débiteur. L’article R. 322-26 prévoit la fixation d’une audience d’adjudication dans un délai de deux à quatre mois.

Article 659 du Code de procédure civile, Article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Article R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 322-31 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 322-37 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution

⬇️Télécharger (pdf)