Taxe d’aménagement : calculer la surface taxable et la valeur au m² en 2026

Taxe d’aménagement : détermination de la surface de construction, de la surface transformée et de la valeur forfaitaire

1. Le document BOI-IF-TU-10-30-10 précise, en application du 1° de l’article 1635 quater H du CGI, les règles de détermination de la surface de construction et de la surface transformée servant de base à la taxe d’aménagement (TAM), ainsi que la valeur forfaitaire par mètre carré. Pour les opérations de construction, l’assiette est le produit de la surface de la construction par la valeur par mètre carré. Pour les opérations de transformation de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation (CGI, art. 1635 quater B, dernier alinéa), l’assiette est le produit de la surface transformée par la même valeur forfaitaire. Les bases sont arrondies à l’euro le plus proche (CGI, art. 1657, 1).

2. La surface de construction est définie comme la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculées au nu intérieur des façades (ann. II, art. 318 J). Elle inclut tous les niveaux (rez-de-chaussée, étages, mezzanines, combles, sous-sols) dès lors qu’ils sont clos et couverts, et exclut les constructions sans plancher (pylônes, bassins, canalisations, certains silos). Sont déduits : l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, les vides et trémies d’escaliers et ascenseurs, ainsi que les surfaces sous une hauteur de plafond ≤ 1,80 m. En revanche, les combles de hauteur > 1,80 m, les surfaces de stationnement intérieures (y compris rampes et aires de manœuvre), les locaux techniques (chaufferies, locaux électriques, machineries, locaux de déchets) et les caves et celliers sont inclus dans la surface taxable.

3. La surface transformée vise les opérations qui, sans créer de nouvelles surfaces de plancher, ont pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation (CGI, art. 1635 quater B, dernier alinéa, issu de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025). À compter du 15 février 2025, ces opérations sont soumises à la TAM pour la part communale ou intercommunale, sur la base de la surface déjà construite, calculée selon les mêmes règles que la surface de construction. La surface transformée est indépendante des taxes et participations d’urbanisme antérieurement acquittées. Un abattement de 50 % sur la valeur par mètre carré est prévu pour ces locaux d’habitation (CGI, art. 1635 quater I, I-4°), non cumulable avec les autres abattements d’habitation.

4. La valeur par mètre carré est fixée forfaitairement et revalorisée annuellement en fonction de l’indice du coût de la construction (CGI, art. 1635 quater H, 1°). Pour 2026, elle est de 892 €/m² hors Île-de-France et 1 011 €/m² en Île-de-France, après une progression depuis 2023 (885/1 003 €, 914/1 036 €, 930/1 054 €). L’article 14 de l’ordonnance n° 2022-883 du 14 juin 2022, modifié par la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, précise que cette actualisation s’applique aux autorisations délivrées à compter du 1er janvier 2024 ou rattachées à des demandes déposées avant le 1er septembre 2022, ainsi qu’aux procès-verbaux émis à compter du 1er janvier 2024 pour des constructions en infraction.

5. L’ensemble de ces règles vise à assurer une cohérence entre la base de la TAM et la réalité physique des constructions, tout en intégrant les nouvelles politiques publiques de reconversion de locaux en logements. La distinction entre surface de plancher fiscale et surface de plancher au sens du code de l’urbanisme, les déductions limitées de l’article 318 J de l’annexe II au CGI et la revalorisation annuelle de la valeur forfaitaire constituent des éléments clés pour la détermination de l’assiette et la prévisibilité de la charge fiscale pour les porteurs de projets.