Taxe d’aménagement : panorama 2026 des exonérations de plein droit à mobiliser

1. Exonération de taxe d’aménagement pour certaines constructions à caractère social bénéficiant de prêts aidés

1. L’exonération de plein droit de la taxe d’aménagement (TAM) prévue au 2° du I de l’article 1635 quater D du CGI vise les constructions de locaux d’habitation et d’hébergement ainsi que leurs annexes, mentionnées aux articles 278 sexies et 296 ter du CGI, lorsqu’elles sont financées dans les conditions fixées par l’article 328 Q de l’annexe III au CGI, c’est‑à‑dire au moyen de certains prêts aidés par l’État (II de l’article D. 331‑1 CCH et b du 2 de l’article D. 372‑9 CCH). Cette exonération s’applique à l’ensemble des parts de TAM (part communale ou intercommunale, part départementale et part régionale en Île‑de‑France).

2. Le renvoi aux articles 278 sexies et 296 ter du CGI a pour seule fonction de définir les opérations éligibles : il ne limite pas le champ géographique de l’exonération. Ainsi, les constructions de logements sociaux et de structures d’hébergement concernées, réalisées en métropole ou dans les (Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane, Mayotte), peuvent bénéficier de l’exonération, alors même que ces articles de TVA ne visent pas la Guyane ni Mayotte. Le législateur a expressément étendu le dispositif à ces territoires via l’article 1635 quater D du CGI.

3. L’exonération couvre : d’une part, les logements locatifs sociaux et certains locaux d’hébergement (centres d’hébergement, structures médico‑sociales, foyers de jeunes travailleurs, etc.) ; d’autre part, leurs annexes (caves, celliers en rez‑de‑chaussée, appentis) dès lors qu’elles présentent un lien fonctionnel et un éloignement restreint avec la construction principale. En revanche, les aires de stationnement extérieures des logements sociaux, même financées par un prêt aidé, ne sont pas exonérées.

2. Locaux d’habitation et d’hébergement concernés

4. Sont éligibles à l’exonération de TAM les constructions de locaux d’habitation et d’hébergement et leurs annexes, dès lors qu’elles relèvent des catégories visées aux articles 278 sexies et 296 ter du CGI et qu’elles respectent les conditions de financement fixées par décret. En métropole et dans les DOM, il s’agit principalement des logements locatifs sociaux au sens du 1° du I de l’article 278 sexies du CGI et des structures d’hébergement mentionnées au IV du même article. Dans les DOM, sont également visés les logements mentionnés à l’article 296 ter du CGI.

5. Le logement locatif social est défini par le 1° du I de l’article 278 sexies du CGI comme un logement auquel s’applique l’aide personnalisée au logement (APL) en vertu des 3° ou 5° de l’article L. 831‑1 du CCH. En métropole, cette qualification suppose la conclusion d’une convention APL. Dans les DOM, le texte précise que l’absence de convention APL ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération, compte tenu des spécificités du régime local (CCH, art. D. 331‑28).

6. Les logements visés doivent être destinés à la location sociale. Sont donc exclus de l’exonération les logements transformés en locaux commerciaux ou professionnels, ceux affectés à la location meublée (sauf cas particulier des logements‑foyers conventionnés APL), les logements affectés à un autre usage que la location et ceux acquis en accession à la propriété. Cette exclusion traduit la volonté de réserver l’avantage fiscal aux opérations répondant à un objectif de logement social locatif.

7. Les structures d’hébergement éligibles sont celles mentionnées au IV de l’article 278 sexies du CGI, sous réserve du respect des conditions de financement. Il s’agit notamment des centres d’hébergement et de réinsertion sociale (CASF, art. L. 312‑1, I‑8°), des dispositifs de type « lits halte soins santé », « lits d’accueil médicalisés », appartements de coordination thérapeutique, des centres d’hébergement d’urgence pour personnes sans domicile, ainsi que des établissements médico‑sociaux sans but lucratif (mineurs ou jeunes adultes handicapés, personnes âgées, adultes handicapés, foyers de jeunes travailleurs bénéficiant de l’APL).

8. Les logements évolutifs sociaux (LES), bien qu’ils relèvent de la politique du logement très social dans les DOM et soient financés par une subvention de l’État (arrêté du 29 avril 1997 pris en application des articles L. 301‑1 et L. 301‑2 du CCH), sont expressément exclus du bénéfice de l’exonération de TAM. Le texte souligne que le financement des LES par un prêt logements locatifs très sociaux (LLTS) n’est pas possible, car le dispositif ne porte pas sur des logements locatifs sociaux : ils ne répondent donc pas aux critères du 2° du I de l’article 1635 quater D du CGI.

3. Notion d’habitation, d’hébergement et d’annexes

9. Le texte précise la notion d’habitation comme une unité de vie complète (salle de bain, cuisine, toilettes) pouvant prendre la forme d’une maison ou d’un appartement. L’hébergement est défini comme une structure d’accueil, ce qui recouvre les établissements collectifs visés par le CASF et le CCH. Cette distinction permet de couvrir à la fois le logement individuel et les formes d’hébergement collectif social ou médico‑social.

10. La notion d’annexe est centrale pour l’exonération. Il s’agit d’une construction secondaire, de dimensions inférieures à la construction principale, qui en complète les fonctionnalités. L’annexe doit être implantée à une distance restreinte de la construction principale, de manière à marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non, mais doit entretenir un lien fonctionnel sans nécessairement disposer d’un accès direct depuis le bâtiment principal. Sont expressément visés comme annexes : caves, celliers en rez‑de‑chaussée et appentis.

11. En revanche, les aires de stationnement extérieures des logements sociaux, même lorsqu’elles sont financées par un prêt aidé de l’État, ne sont pas considérées comme des annexes exonérées. Cette exclusion illustre une approche restrictive de la notion d’annexe, centrée sur les espaces directement liés à l’usage d’habitation ou d’hébergement, à l’exclusion des aménagements de stationnement extérieurs.

4. Conditions de financement par prêts aidés de l’État

12. L’exonération de TAM est strictement conditionnée au mode de financement. Les opérations doivent être financées avec une aide de l’État sous forme de prêts réglementés limitativement énumérés : en métropole, les logements bénéficiant d’un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), y compris les logements adaptés financés en PLAI (résidences sociales, surfaces comprises dans la convention APL) ; dans les DOM, les logements bénéficiant d’un prêt logements locatifs très sociaux (LLTS). Ces prêts doivent être accordés dans les conditions prévues au II de l’article D. 331‑1 du CCH ou au b du 2 de l’article D. 372‑9 du CCH.

13. Les LES dans les DOM, bien qu’ils bénéficient d’une aide de l’État (subvention pour l’accession très sociale), ne répondent pas à ces conditions de financement : ils sont régis par un arrêté interministériel spécifique (29 avril 1997) et ne sont pas financés par PLAI ou LLTS. Le texte en déduit que les LES sont exclus du bénéfice de l’exonération de TAM prévue au 2° du I de l’article 1635 quater D du CGI.

14. Les constructions financées par d’autres prêts que PLAI ou LLTS ne peuvent pas bénéficier de cette exonération de plein droit. Elles peuvent toutefois, le cas échéant, relever de l’exonération facultative prévue au 1° du I de l’article 1635 quater E du CGI, mise en œuvre par délibération des collectivités (cf. II § 100 et s. du BOI‑IF‑TU‑10‑20‑40). Cette articulation entre exonération de plein droit et exonération facultative renforce la cohérence avec le régime de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

15. Les constructions de locaux acquis en VEFA peuvent également bénéficier de l’exonération de droit, à condition qu’elles soient soumises à un taux réduit de TVA et qu’elles soient financées dans les conditions fixées par l’article 328 Q de l’annexe III au CGI. Le critère de financement reste donc déterminant, même lorsque l’opération prend la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement.

5. Encadrement européen : SIEG logement social et aides de minimis

16. Le dispositif d’exonération de TAM s’inscrit dans un encadrement européen des aides d’État. Pour les organismes d’habitations à loyer modéré (CCH, art. L. 411‑2), les sociétés d’économie mixte (CCH, art. L. 481‑1) et les sociétés anonymes de coordination (CCH, art. L. 423‑1‑1), l’exonération est rattachée au service d’intérêt économique général (SIEG) logement social défini aux neuvième à treizième alinéas de l’article L. 411‑2 du CCH.

17. Pour les opérations réalisées au titre du SIEG logement social, sont exonérées de TAM les constructions relatives aux logements locatifs et à l’accession à la propriété, sous réserve du respect des conditions de financement (PLAI, LLTS). Conformément à l’article 5 de la décision 2012/21/UE, le montant de l’aide fiscale (avantage résultant de l’exonération de TAM) ne doit pas excéder ce qui est nécessaire pour couvrir les coûts nets du service public, y compris un bénéfice raisonnable. Le renvoi au BOI‑IR‑RICI‑380‑20 précise les modalités de cette appréciation.

18. Pour les constructions qui ne relèvent pas du SIEG logement social ou qui sont réalisées par d’autres acteurs (par exemple organismes de fonciers solidaires, SCIC, associations, GIP, établissements publics fonciers locaux), l’exonération de TAM est encadrée par le règlement (UE) 2023/2831 relatif aux aides de minimis. Ce règlement, applicable depuis le 1er janvier 2024, fixe un plafond global de 300 000 € d’aides sur une période de trois ans pour une même entreprise.

19. L’encadrement par le SIEG logement social et par le règlement de minimis s’applique aux demandes d’autorisation d’urbanisme (initiales ou modificatives) déposées à compter du 1er septembre 2022. Cette date d’entrée en vigueur est cohérente avec le transfert de la gestion de la TAM à la DGFiP et la refonte des règles d’exigibilité et de liquidation.

6. Obligations déclaratives et articulation avec l’exigibilité de la taxe

20. L’article 1635 quater P du CGI impose au redevable de la TAM de déclarer, dans les 90 jours suivant la date d’exigibilité de la taxe, les éléments nécessaires à son établissement. Le 5° du I de l’article 344 N de l’annexe III au CGI précise que cette déclaration doit notamment comporter les éléments permettant de déterminer les conditions d’application des exonérations prévues à l’article 1635 quater D du CGI.

21. Il appartient au redevable de fournir, sous sa responsabilité, les surfaces des constructions au sens de l’article 1635 quater H du CGI, la valeur des aménagements de stationnement, ainsi que les informations relatives au contrat de prêt (PLAI, LLTS) et aux conditions de financement. Le texte souligne que les organismes ne disposent pas toujours des contrats définitifs de prêt au moment de l’achèvement, la procédure pouvant durer jusqu’à 18 mois après l’achèvement.

22. Lorsque le prêt aidé est obtenu après l’achèvement et donc après l’exigibilité et le paiement de la TAM, le redevable doit déposer une réclamation contentieuse pour obtenir le dégrèvement de l’imposition acquittée. En application de l’article R.* 196‑2 du LPF, cette réclamation peut être présentée jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la délivrance du contrat de prêt aidé, événement qui motive la réclamation. Ce mécanisme permet de concilier le calendrier fiscal de la TAM avec les délais propres aux prêts réglementés.

7. Articulation avec le champ d’application général des exonérations de plein droit

23. Le dispositif d’exonération pour constructions à caractère social bénéficiant de prêts aidés s’insère dans l’architecture générale des exonérations de plein droit de la TAM définies par l’article 1635 quater D du CGI et commentées dans la sous‑section 8 du BOI‑IF‑TU‑10‑20‑30‑80. Il complète les exonérations en faveur des constructions affectées à un service public ou d’utilité publique, des constructions agricoles, des centres équestres de loisir, des opérations en OIN, en ZAC ou dans le cadre d’un PUP, ainsi que des reconstructions et des petites surfaces.

24. L’exonération de plein droit pour les logements sociaux financés par PLAI ou LLTS se distingue des exonérations facultatives prévues à l’article 1635 quater E du CGI, qui relèvent de la libre appréciation des collectivités territoriales. Elle se distingue également des abattements sur la base d’imposition en faveur des logements sociaux, qui interviennent au stade de la liquidation de la taxe et non de son champ d’application.

25. En combinant des critères de destination sociale (logement locatif social, structures d’hébergement, SIEG logement social), de financement public (PLAI, LLTS, subventions LES) et d’encadrement européen (SIEG, aides de minimis), le régime d’exonération de TAM pour certaines constructions à caractère social vise à soutenir la production de logements et d’hébergements sociaux tout en assurant la conformité au droit de l’Union européenne et la cohérence avec les autres impôts locaux, en particulier la taxe foncière sur les propriétés bâties.