Transformation de bureaux en logements : nouveaux leviers pour vos montages

Transformation des bureaux en logements : dérogations d’urbanisme et articulation avec la fiscalité d’aménagement

1. La loi n° 2025‑541 du 16 juin 2025 vise à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements. Elle modifie en profondeur le code de l’urbanisme en introduisant des dérogations ciblées aux règles de destination et de taille des logements, ainsi qu’en créant un dispositif de permis de construire à destinations successives. Ces évolutions ont des incidences directes sur le champ des opérations soumises à autorisation d’urbanisme et, par ricochet, sur l’assiette potentielle de la taxe d’aménagement, même si la loi ne traite pas elle‑même de fiscalité.

2. L’article L. 151‑14‑1 du code de l’urbanisme est complété pour permettre au règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de délimiter des secteurs dans lesquels les logements issus de la transformation de bâtiments à destination autre que d’habitation, conformément au nouvel article L. 152‑6‑5, sont à usage exclusif de résidence principale au sens de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 (art. 1er, 1°). Cette faculté permet de conditionner les opérations de transformation à des objectifs de résidence principale, en lien avec les politiques locales de logement.

3. Le nouvel article L. 152‑6‑5 instaure un régime de dérogation aux règles de destination fixées par le PLU. L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme peut, en tenant compte de la nature et de la zone d’implantation du projet, autoriser le changement de destination d’un bâtiment non destiné à l’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation, en dérogeant aux règles de destination du PLU (art. L. 152‑6‑5, I). La dérogation s’étend aux travaux d’extension ou de surélévation faisant l’objet de l’autorisation. Elle peut être refusée en cas de risques de nuisances pour les futurs occupants, d’insuffisante accessibilité par des transports alternatifs à l’automobile, ou d’effets sur la démographie scolaire et les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle ; le refus doit être motivé.

4. L’octroi de la dérogation est encadré par un avis conforme de l’autorité compétente en matière de PLU ou de document en tenant lieu (art. L. 152‑6‑5, II). Lorsque l’autorité délivrant l’autorisation d’urbanisme n’est pas le maire, l’avis du maire de la commune d’implantation du bâtiment doit être recueilli. En zones agricoles, naturelles ou forestières, hors secteurs de l’article L. 151‑13, les changements de destination autorisés en application de l’article L. 152‑6‑5 sont soumis à l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers (CDEPENAF) en zone agricole, et de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites en zone naturelle (art. L. 152‑6‑5, III). Pour les bâtiments à destination d’exploitation agricole ou forestière, la dérogation ne peut être accordée que s’il est démontré que ces bâtiments ont cessé d’être utilisés pour l’activité agricole ou forestière depuis plus de vingt ans.

5. Le nouvel article L. 152‑6‑6 autorise l’autorité compétente à déroger, dans le cadre de la procédure de l’article L. 152‑6‑5, aux règles du PLU relatives à la proportion de logements d’une taille minimale mentionnées à l’article L. 151‑14. Cette faculté permet d’adapter la typologie des logements issus de la transformation aux contraintes des bâtiments existants, tout en restant dans le cadre d’une procédure encadrée par des avis conformes.

6. La loi modifie également l’article L. 332‑11‑3 du code de l’urbanisme pour intégrer explicitement les opérations de transformation de bâtiments de destination autre que l’habitation en bâtiments à destination principale d’habitation dans le champ des projets urbains partenariaux (PUP) (art. 4). Les références aux « opérations d’aménagement ou de construction » sont étendues aux opérations de transformation, et les notions de « constructeurs » sont complétées par celles de maîtres d’ouvrage. Cette évolution permet d’associer les porteurs de projets de transformation aux financements d’équipements publics via les PUP, ce qui peut interagir avec les régimes d’exonération de TAM prévus pour certains périmètres de PUP (BOI‑IF‑TU‑10‑20‑30‑130).

7. L’article L. 431‑5 du code de l’urbanisme, créé par l’article 5 de la loi, institue le permis de construire à destinations successives. L’autorité compétente en matière de PLU peut délimiter des secteurs dans lesquels le permis de construire peut autoriser plusieurs destinations successives du bâtiment, pour une durée de vingt ans à compter de sa délivrance. Le permis mentionne les différentes destinations autorisées et, le cas échéant, la première destination. Les modifications ultérieures des règles de destination du PLU sont sans incidence sur la validité du permis pendant cette période (art. L. 431‑5, I‑II). Lorsque les pièces du dossier permettent de vérifier la conformité des états futurs du projet aux règles d’urbanisme, le permis peut les autoriser par anticipation, sans nouvelle autorisation ultérieure, pour une durée de vingt ans (art. L. 431‑5, III). Le propriétaire doit informer le maire et, le cas échéant, l’autorité compétente de chaque changement de destination ou d’état, soit à l’occasion d’une nouvelle autorisation de travaux, soit, en l’absence d’autorisation requise, au moins trois mois avant le changement effectif (art. L. 431‑5, IV).

8. La loi comporte enfin des ajustements connexes : intégration de la transformation de bâtiments non résidentiels en habitations dans les objectifs des programmes de renouvellement urbain (CGCT, art. L. 1231‑2), adaptation des règles de copropriété pour la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation (loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, art. 9, 24, 25, 50), et extension de la liste des entités pouvant recourir à certains montages de commande publique (code de la commande publique, art. L. 2171‑2). Ces dispositions visent à lever les freins juridiques à la transformation de bureaux en logements, en coordonnant les règles d’urbanisme, de copropriété et de commande publique.

9. Si la loi n’aborde pas directement la taxe d’aménagement, elle a des conséquences sur le périmètre des opérations soumises à autorisation d’urbanisme et sur les changements de destination vers l’habitation, qui constituent des faits générateurs potentiels de TAM (BOI‑IF‑TU‑10‑20, § 1). Par ailleurs, l’intégration des opérations de transformation dans le champ des PUP (art. L. 332‑11‑3) interagit avec les régimes d’exonération de plein droit ou facultatives de TAM applicables dans les périmètres de PUP (BOI‑IF‑TU‑10‑20‑30‑130). L’analyse de la loi n° 2025‑541 doit donc être articulée avec les commentaires fiscaux relatifs à la TAM pour apprécier, au cas par cas, l’impact des projets de transformation sur la charge fiscale d’urbanisme.