Résiliation du bail pour impayés et refus des délais de paiement du locataire

L’article 24 de la même loi, dans sa rédaction applicable aux baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, subordonne la résiliation de plein droit à l’expiration d’un délai de six semaines suivant un commandement de payer demeuré infructueux. La procédure est régulière lorsque les formalités légalement prévues auprès du représentant de l’État et de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ont été accomplies.

La suspension des effets de la clause résolutoire suppose que le locataire soit en mesure de régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Malgré la reprise des paiements, les délais ont été refusés en raison de l’ancienneté des impayés, de l’aggravation rapide de la dette et de la situation du bailleur.

Devenu occupant sans titre, le locataire doit une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges jusqu’à la libération des lieux. Les dépens sont mis à sa charge sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, avec une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700. L’exécution provisoire de droit est maintenue conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

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Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a assigné le locataire en résiliation du bail, paiement de la dette locative, expulsion et indemnité d’occupation. La dette a été actualisée à 3 793,70 euros jusqu’au mois de juillet 2026 inclus.

Le locataire a invoqué une perte d’emploi, la régularisation d’une dette d’énergie et la reprise d’un emploi. Il a indiqué avoir repris les paiements et proposé un règlement mensuel de 105 euros. Le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais, en raison de l’ancienneté des impayés et de l’insuffisance de la proposition. Le juge a constaté la résiliation du bail, rejeté les délais et ordonné l’expulsion.

• Existence d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation.
• Absence de contestation sérieuse de l’état de créance.
• Délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.
• Expiration du délai légal de six semaines sans paiement intégral.
• Accomplissement des formalités auprès des autorités compétentes.
• Appréciation de la capacité de remboursement et de la situation du bailleur.

• Contrat de bail conclu pour le logement d’habitation.
• Commandement de payer délivré le 17 mars 2026.
• État de créance arrêté au 15 juillet 2026.
• Décompte établissant des impayés dès avril 2025.
• Éléments établissant la reprise des paiements depuis juin 2026.

• Résiliation du bail au 28 avril 2026
• Paiement de 3 793,70 euros au titre de la dette
• Indemnité d’occupation jusqu’à libération totale
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Prise en charge du coût du commandement de payer
• Paiement de 400 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les échéances impayées et actualiser le décompte.
• Délivrer un commandement de payer conforme au bail.
• Respecter le délai légal de six semaines.
• Notifier les autorités et saisir la commission compétente.
• Documenter la reprise du loyer courant avant l’audience.

À éviter

• Omettre le délai légal mentionné dans le commandement.
• Réclamer une dette non justifiée par un décompte.
• Négliger les formalités préalables à l’expulsion.
• Assimiler la reprise du loyer courant au paiement de l’arriéré.
• Expulser sans respecter le commandement de quitter les lieux.

Le paiement des loyers et charges locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’absence de contestation, la dette de 3 793,70 euros a été retenue sur la base de l’état de créance arrêté au 15 juillet 2026.

La mise en œuvre de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux. Le délai figurait dans l’acte et le bailleur avait accompli les formalités requises auprès du représentant de l’État et de la commission compétente. La résiliation a donc été acquise le 28 avril 2026.

Les conditions des délais de paiement suspensifs

L’article 24 permet des délais si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Malgré cette reprise, les délais ont été refusés en raison de l’ancienneté des impayés, de leur aggravation rapide et de la situation du bailleur.