Preuve des charges de copropriété exigibles : le rejet d’une demande insuffisamment justifiée

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires peut obtenir, selon la procédure accélérée au fond, le paiement des provisions et sommes devenues exigibles après approbation des comptes, du budget ou des travaux et mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. La juridiction doit toutefois vérifier précisément la réalité et le montant de la dette.

Le défaut de comparution du copropriétaire ne dispense pas le demandeur d’établir le bien-fondé de ses prétentions, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale, la mise en demeure, la sommation, le relevé de compte et le contrat de syndic ne suffisaient pas.

L’absence d’appels de fonds et de décompte pour la période réclamée, l’absence de détail des provisions à échoir, l’inexpliqué solde négatif initial et l’irrégularité du contrat de syndic ont conduit au rejet de la demande principale. La demande indemnitaire fondée sur l’article 1 231-6 du code civil a également été rejetée, faute d’élément justificatif et en raison du rejet de la créance principale. Le syndicat a conservé les dépens et n’a obtenu aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Les demandes du syndicat relatives aux charges, provisions, dommages-intérêts et frais irrépétibles ont été rejetées. Les pièces produites ne permettaient pas d’établir les appels de fonds, le décompte de la période, le détail des provisions ni l’origine d’un solde négatif. Les dépens ont été laissés au syndicat.

Un syndicat de copropriétaires a assigné un copropriétaire selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement de charges de copropriété, de provisions non échues, de dommages-intérêts et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Une sommation de payer puis une mise en demeure avaient été délivrées. Le copropriétaire, assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Le syndicat produisait notamment un procès-verbal d’assemblée générale, la mise en demeure, la sommation, un relevé de compte et un contrat de syndic. La juridiction a toutefois relevé l’absence d’appels de fonds et de décompte pour la période concernée, l’absence de détail des provisions à échoir, un solde négatif inexpliqué et un contrat de syndic non daté. Elle a rejeté l’ensemble des demandes et laissé les dépens au syndicat.

• Approbation des comptes, du budget prévisionnel ou des travaux
• Existence d’une provision ou d’une somme devenue exigible
• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Défaillance du copropriétaire établi par les pièces produites
• Décompte précis des charges et provisions réclamées
• Justification cohérente du solde débiteur antérieur
• Contrat de syndic daté et signé par une personne identifiée

• Procès-verbal d’assemblée générale du 16 février 2023
• Mise en demeure adressée par lettre recommandée le 22 octobre 2025
• Sommation de payer délivrée le 24 janvier 2025
• Relevé de compte arrêté au 18 décembre 2025
• Contrat de syndic produit mais non daté et insuffisamment identifié

Le syndicat des copropriétaires est débouté de ses demandes faute de démontrer précisément la créance invoquée. Le copropriétaire n’est condamné ni au paiement des charges réclamées ni aux dommages-intérêts, tandis que le syndicat supporte les dépens.

• Rejet de la demande principale en paiement
• Rejet des dommages-intérêts pour absence de justification
• Aucune indemnité accordée au titre de l’article 700
• Dépens conservés à la charge du syndicat
• Nécessité de produire les appels de fonds et décomptes détaillés

À faire

• Produire chaque appel de fonds correspondant à la période réclamée
• Joindre un décompte détaillé et chronologique des charges
• Identifier précisément les provisions échues et à échoir
• Vérifier l’approbation des comptes, budgets et travaux
• Fournir un contrat de syndic daté et régulièrement signé

À éviter

• Réclamer une somme sans ventilation comptable vérifiable
• Produire un relevé présentant un solde initial inexpliqué
• Omettre la preuve de la mise en demeure régulière
• Confondre approbation des comptes et preuve du montant dû
• Présenter une demande indemnitaire sans préjudice établi

La preuve de la dette de copropriété exigible

Le syndicat doit établir la réalité et le montant des sommes réclamées. La juridiction a relevé l’absence d’appels de fonds, de décompte des charges pour la période concernée et de détail des provisions à échoir. Le relevé de compte ne permettait pas davantage d’expliquer le solde négatif initial. La demande en paiement a donc été rejetée malgré la production de pièces relatives à l’approbation des comptes et à la mise en demeure.

Les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 19-2 suppose notamment une provision exigible, une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, ainsi que l’approbation des comptes, du budget prévisionnel ou des travaux selon les sommes sollicitées. La juridiction devait encore constater la défaillance du copropriétaire et disposer d’éléments permettant de chiffrer la créance. Cette justification faisait défaut.

Le contrôle des demandes malgré la non-comparution

Selon l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne permet d’accueillir la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. La non-comparution n’a donc pas dispensé le syndicat de démontrer sa créance. La demande de dommages-intérêts, dépourvue d’élément justificatif et dépendante de la demande principale rejetée, a également été écartée.

Article 472 du code de procédure civile, Article 481-1 du code de procédure civile, Articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1 231-6 du code civil, Article 700 du code de procédure civile