Vente amiable d’un immeuble saisi : contrôle du titre exécutoire et fixation du prix plancher

Le juge de l’exécution doit vérifier d’office, conformément aux articles L.311-2, L.311-4, L.311-6 et L.111-7 du Code des procédures civiles d’exécution, l’existence d’un titre exécutoire, le caractère liquide et exigible de la créance, la saisissabilité des droits immobiliers et la nécessité de la voie d’exécution. Un acte authentique revêtu de la formule exécutoire, la mise en demeure, la déchéance du terme et l’état hypothécaire ont permis de constater que ces conditions étaient réunies.

En application de l’article R.322-15 du même code, le juge peut autoriser la vente amiable lorsque celle-ci peut être conclue dans des conditions satisfaisantes au regard de la situation du bien, du marché et des diligences du débiteur. La production d’un mandat de vente et les éléments du cahier des conditions de vente et du procès-verbal de description ont justifié cette orientation.

Sur le fondement de l’article R.322-21, le prix net vendeur a été fixé à 80 000 euros, avec rappel de l’audience dans un délai inférieur à quatre mois. L’article R.322-18 a conduit à retenir la créance pour 96 674,85 euros, outre intérêts postérieurs. Les articles L.322-4 et R.322-24 imposent la consignation du prix et le paiement des frais avant l’établissement de l’acte notarié. Les frais de poursuite, taxés à 4 425,53 euros, sont dus par l’acquéreur en sus du prix.

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Dans une saisie immobilière fondée sur un prêt authentique, les débiteurs ont demandé une vente amiable en produisant un mandat et une estimation. Le juge a constaté le titre exécutoire, la créance liquide et exigible et la saisissabilité des droits, puis autorisé la vente au prix minimal de 80 000 euros. La créance a été fixée à 96 674,85 euros et les frais taxés à 4 425,53 euros.

Une banque a engagé une saisie immobilière contre deux débiteurs au titre d’un prêt de 90 000 euros constaté par acte authentique. Un commandement de payer valant saisie a été publié, puis la procédure a été suspendue à deux reprises.

À la reprise des poursuites, les débiteurs ont demandé l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis, en produisant un mandat de vente et, ensuite, une estimation immobilière. Le créancier poursuivant ne s’est pas opposé au principe de la vente, mais a sollicité un prix plancher supérieur.

Le juge a constaté l’existence d’un titre exécutoire, le caractère liquide et exigible de la créance ainsi que la saisissabilité des droits immobiliers. Il a autorisé la vente amiable, fixé le prix net vendeur minimal à 80 000 euros, arrêté la créance à 96 674,85 euros et taxé les frais de poursuite à 4 425,53 euros. La réalisation de la vente doit être examinée lors d’une audience ultérieure.

• Existence d’un acte authentique revêtu de la formule exécutoire
• Créance liquide et exigible après déchéance du terme
• Saisissabilité des droits réels immobiliers concernés
• Nécessité de la voie d’exécution pour obtenir paiement
• Diligences des débiteurs matérialisées par un mandat de vente
• Conditions satisfaisantes au regard du bien et du marché immobilier
• Fixation d’un prix net vendeur minimal

• Copie exécutoire de l’acte authentique de prêt
• Lettres recommandées de mise en demeure et de déchéance du terme
• Commandement de payer et état hypothécaire
• Mandat de vente signé par les débiteurs saisis
• Cahier des conditions de vente
• Procès-verbal de description et estimation immobilière

Les débiteurs saisis disposent d’un délai pour réaliser la vente amiable au prix minimal fixé, sous peine de reprise des poursuites. Le créancier bénéficie du maintien de la procédure et de la consignation préalable du prix, tandis que l’acquéreur supporte les frais taxés en sus du prix.

• Vente amiable possible au-dessus de 80 000 euros
• Reprise des poursuites en cas de diligences insuffisantes
• Audience de réalisation fixée au 15 janvier 2027
• Consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts
• Frais de poursuite de 4 425,53 euros dus par l’acquéreur

À faire

• Maintenir le mandat de vente et rechercher activement un acquéreur
• Informer le créancier poursuivant des démarches accomplies
• Respecter le prix net vendeur minimal de 80 000 euros
• Obtenir un engagement écrit d’acquisition si nécessaire
• Préparer la consignation du prix et des frais taxés

À éviter

• Vendre l’immeuble sous le prix minimal autorisé
• Négliger l’audience de réalisation de la vente
• Solliciter un délai sans engagement écrit d’acquisition
• Omettre de justifier les diligences auprès du créancier
• Faire établir l’acte notarié avant consignation des fonds

Le titre exécutoire et la créance exigible

L’article L.311-2 du Code des procédures civiles d’exécution exige un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. Le juge vérifie également, au regard des articles L.311-4, L.311-6 et L.111-7, la saisissabilité des droits immobiliers et la nécessité de la voie d’exécution. L’acte authentique revêtu de la formule exécutoire, les mises en demeure, la déchéance du terme et l’état hypothécaire ont satisfait à ces exigences.

Les conditions de la vente amiable

Selon l’article R.322-15, la vente amiable suppose des conditions satisfaisantes tenant à la situation du bien, au marché et aux diligences du débiteur. Le mandat de vente, le cahier des conditions de vente et le procès-verbal de description ont justifié l’autorisation. L’article R.322-21 impose la fixation d’un prix minimal et le rappel de l’affaire dans un délai maximal de quatre mois.

La consignation du prix et des frais

En application des articles L.322-4 et R.322-24, l’acte notarié ne peut être établi qu’après consignation du prix et justification du paiement des frais de vente et des frais taxés. Ceux-ci, fixés à 4 425,53 euros, sont versés par l’acquéreur en sus du prix.

Article R.322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.311-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.111-7 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.322-24 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.121-21 du Code des procédures civiles d’exécution, Article A.444-91 du Code de commerce, Article R.311-7 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 450 du Code de procédure civile