VTD / MC

Jugement N°
du 18 SEPTEMBRE 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 25/00569 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J55J / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL

[F] [D]
[C] [P] épouse [D]
[A] [P]
[S] [O] épouse [P]

Contre :

[W] [I]
[Z] [G]
[J] [R] épouse [G]

Grosses : le

la SCP ARNAUD-DEFFERIOLLES BOREL
Maître Sophie GAUMET
la SELARL JURIS LITEM

Copies électroniques :

la SCP ARNAUD-DEFFERIOLLES BOREL
Maître Sophie GAUMET
la SELARL JURIS LITEM

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

– Monsieur [F] [D]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Maître Sophie GAUMET, avocate au barreau de CLERMONT-FERRAND

– Madame [C] [P] épouse [D]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Maître Sophie GAUMET, avocate au barreau de CLERMONT-FERRAND

– Monsieur [A] [P]
[Adresse 3]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Maître Sophie GAUMET, avocate au barreau de CLERMONT-FERRAND

– Madame [S] [O] épouse [P]
[Adresse 3]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Maître Sophie GAUMET, avocate au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

– Monsieur [W] [I]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représenté par la SCP ARNAUD-DEFFERIOLLES BOREL, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

– Monsieur [Z] [G]
[Adresse 5]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par la SELARL JURIS LITEM, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

– Madame [J] [R] épouse [G]
[Adresse 5]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par la SELARL JURIS LITEM, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEURS

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente,
Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,
M. Alexis LECOCQ, Vice-Président,

assistés lors de l’appel des causes de Madame Laetitia JOLY, et lors du délibéré de Madame Maurane CASOLARI, Greffières.

Après avoir entendu, en audience publique du 1er Juin 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [D] et Mme [C] [P] épouse [D] sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation cadastrée section ZD [Cadastre 1], et d’une grange avec petit bâtiment attenant cadastrée section ZD [Cadastre 2] et [Cadastre 3] [Adresse 2], pour l’avoir acquis en l’étude de Me [Y], notaire à [Localité 1], par acte du 8 février 1991.

M. [A] [P] et Mme [S] [O] épouse [P] sont propriétaires d’une maison d’habitation, garage et dépendance attenante sise également lieu dit “[Adresse 2] » commune de [Localité 1] cadastrée section A n° [Cadastre 4], bien acquis au terme d’un acte notarié établi en l’étude de Me [M], notaire à [Localité 3] en date du 31 mars 1969. Depuis lors, la propriété est cadastrée section ZD [Cadastre 5] pour la maison d’habitation et ZD [Cadastre 6] pour la partie dépendance.

Par acte authentique du 15 février 2019 reçu par Me [F] [E], notaire à [Localité 4], M. [W] [I] a vendu à M. [Z] [G] et Mme [J] [R] épouse [G] un ensemble immobilier situé [Adresse 6] sur la commune de [Localité 1], cadastré section ZD [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] comprenant :
– au n°6 : une maison d’habitation élevée sur un étage composée :

o rez-de-chaussée (garage, bureau, cave, buanderie, chaufferie, placards sous escaliers);
o 1er étage (cuisine salle à manger, 3 chambres, salle de bains, WC) ;
o combles ;
o véranda ;
– au n°8 : une maison à usage d’habitation élevée sur un étage composée :
o rez-de-chaussée (cuisine, salle à manger, salle de bains, WC, débarras) ;
o 1er étage (3 chambres) ;
o combles ;
– dépendances comprenant trois pièces ;
– garage ;
– terrain attenant.

Un litige s’est élevé entre les parties relatif à l’édification d’une véranda présente sur la propriété des époux [G] accolée aux murs des bâtiments ZD [Cadastre 1] et ZD [Cadastre 6] des époux [D] et des époux [P].

Les consorts [P]-[D] ont sollicité par le biais de leur assurance de protection juridique l’organisation d’expertise amiable, mesure qui a eu lieu en janvier et mars 2021 de manière contradictoire. Aucune issue amiable n’a été trouvée au litige.

Par acte en date du 25 mai 2022, les époux [P] et les époux [D] ont fait assigner les époux [G] aux fins de voir :
– condamner les époux [G] à la dépose de leur véranda afin qu’elle ne prenne plus ancrage
dans les murs des propriétés [P] et [D], cadastrées ZD [Cadastre 1] et [Cadastre 6] lieudit [Adresse 7] commune de [Localité 1], en leur imposant de laisser un passage suffisant afin de permettre, en tant que de besoin, l’exercice d’un tour d’échelle par les époux [D] et les époux [P] afin de pouvoir procéder à la pose d’une échelle ou échafaudage pour réalisation de travaux sur
leurs murs, le tout sous astreinte ; dépose de véranda devant intervenir dans un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;
– prononcer ladite condamnation sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
– condamner les époux [G] à leur payer la somme de 3 564 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts, en réparation des désordres affectant leur mur, conséquence directe de l’ancrage de la véranda litigieuse dans leur propriété, sauf à parfaire ;
– condamner les époux [G] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner les époux [G] aux dépens.

Par acte du 6 octobre 2022, M. et Mme [G] ont appelé en garantie M. [W] [I] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de :
– les voir juger recevables et bien fondés en leur appel en garantie formé à l’encontre de M. [I] ;
– ordonner la jonction avec la procédure enrôlée sous le RG n°22/02289,
– réserver les dépens.

La jonction des deux procédures a été ordonnée le 10 novembre 2022.

Par ordonnance du 6 juin 2023, le juge de la mise en état statuant sur incident, a :
– rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. [I] ;
– ordonné une expertise judiciaire et désigné à cette fin M. [L] [N] ;
– ordonné la radiation de l’affaire et dit qu’elle serait réinscrite à la demande de la partie la plus diligente dès la survenance du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 20 septembre 2024.

Le 22 janvier 2025, M. [F] [D], Mme [C] [P] épouse [D], M. [A] [P] et Mme [S] [O] épouse [P] ont sollicité la réinscription de l’affaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 avril 2026.

————————

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2026, M. [F] [D], Mme [C] [P] épouse [D], M. [A] [P] et Mme [S] [O] épouse [P] demandent au tribunal, au visa de l’article 545 du code civil, de :
– les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes ;
– vu le principe selon lequel le droit de propriété est un droit fondamental ;
– condamner les époux [G] à procéder à la dépose de leur véranda afin qu’elle ne prenne plus ancrage dans le mur des propriétés [D] et [P] cadastrées ZD [Cadastre 1] et [Cadastre 6] lieudit “[Adresse 7]” commune de [Localité 1] ;
– condamner les époux [G] à procéder à la dépose de la véranda litigieuse et à procéder à son implantation sur poteaux, véranda à implanter sur leur parcelle ZD [Cadastre 8], en respectant la distance de 40 cm qui sépare la propriété [G] du mur des propriétés [D] et [P], travaux devant intervenir dans un délai de deux mois à compter du jugement devenu définitif ;
– condamner les époux [G] au paiement d’une astreinte de 80 euros par jour de retard au-delà du délai de deux mois précité, en cas de non réalisation des travaux précités ;
– condamner les époux [G] à laisser vide le passage existant de 40 cm qui sépare la propriété [G] du mur des propriétés [D] et [P], conformément à la configuration initiale des lieux;
– condamner les époux [G] à respecter un passage suffisant afin de permettre, en tant que de besoin, l’exercice d’un tour d’échelle par les époux [D] et [P] afin de pouvoir procéder à la réalisation de travaux d’entretien sur les murs des époux [D] et [P], le tout sous astreinte ;
– vu les articles 1240 et 1241 du code civil, vu le devis de l’entreprise RS Services au titre du coût de réfection des désordres affectant le mur des propriétés [D] et [P];
– vu le procès-verbal de constat de Me [U], commissaire de justice à [Localité 1] en date du 15 février 2023,
– condamner les époux [G] in solidum avec M. [I] à payer et porter aux époux [D] la somme de 3564 euros TTC selon devis du 18 février 2022 de l’entreprise RS Services, au titre des travaux de décaissement en bas de mur, pose de Delta MS- application de goudron de fondation et traitement hydrofuge du bas de mur et pose d’enduit ;
– si par impossible le tribunal devait retenir la solution technique de l’expert en ordonnant uniquement que la véranda repose sur des poteaux, en la laissant implanter en limite de propriété,
sans ordonner le déplacement de la véranda afin de respecter l’espace de 40 cm qui sépare les propriétés litigieuses, condamner les époux [G], et tout auteur venant aux droits de ces derniers, à prendre en charge l’intégralité du coût de la pose d’un échafaudage avec étaiement et protection, pour chaque opération de travaux et / ou opérations d’entretien à effectuer sur le mur ou sur la toiture des concluants, depuis la propriété [G] cadastrée ZD [Cadastre 8] ; à charge pour les concluants de prévenir deux mois à l’avance pour la réalisation des dits travaux d’entretien et / ou de réfection ;
– condamner les époux [G] au paiement d’une astreinte de 80 euros par jour de retard, s’ils ne devaient pas s’exécuter quant à la prise en charge du coût pour échafauder et étayer ;
– condamner in solidum les époux [G] et M. [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à payer et porter aux époux [P] la somme de 1500 euros, outre 1 500 euros au profit des époux [D];
– condamner in solidum les époux [G] et M. [I] aux entiers dépens de la présente instance dont l’intégralité des frais d’expertise judiciaire ;
– ordonner l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 décembre 2025, M. [Z] [G] et Mme [J] [R] épouse [G] demandent au tribunal de :
à titre principal, vu les article 1641 et suivants du code civil : – condamner M. [I] à leur payer et porter la somme de 2 720 euros à titre de dommages et intérêts en vue de supprimer l’ancrage de véranda litigieuse ;
– condamner M. [I] à leur payer et porter la somme de 3 564 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres affectant le mur des consorts [D] ;
– vu l’article 1645 du code civil, condamner M. [I] à leur payer et porter la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
à titre subsidiaire, vu l’article 1611 du code civil : – condamner M. [I] à leur payer et porter la somme de 2 720 euros euros à titre de dommages et intérêts en vue de supprimer l’ancrage de véranda litigieuse ;
– condamner M. [I] à leur payer et porter la somme de 3 564 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres affectant le mur des consorts [D] ;
en tout état de cause :- condamner M. [I] à garantir l’intégralité des condamnations et obligations prononcées à leur encontre ;
– débouter les consorts [D] et [P] de leurs demandes de droit de passage de 40 centimètres et de tour d’échelle ainsi que de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– débouter les consorts [D] et [P] de leur demande de prise en charge de l’intégralité du coût de la pose d’un échafaudage avec étaiement et protection pour chaque opération de travaux et/ou opération d’entretien à effectuer sur le mur ou sur la toiture des concluants ;
– condamner M. [I] à leur payer et porter la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, M. [W] [I] demande au tribunal, de :
à titre principal :- débouter les consorts [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, tant sur le fondement des vices cachés que sur le fondement de la délivrance conforme ;
à titre subsidiaire :- limiter les demandes indemnitaires formulées par les consorts [D]-[P] à la somme de 1508,45 euros en vue de supprimer l’ancrage de la véranda litigieuse ;
– débouter les consorts [D]-[P] de leurs demandes plus amples ou contraires ;
en tout état de cause :- condamner tout succombant à lui payer et porter la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il convient au préalable de rappeler que le juge de la mise en état a statué sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [I] tirée de la prescription de l’action des époux [G] fondée sur les vices cachés à l’encontre de M. [I]. Il a rejeté ladite fin de non-recevoir. Il n’a pas été fait appel de l’ordonnance du 6 juin 2023 et ce point est définitivement tranché.

Le juge de la mise en état n’a pas été saisi d’autre demande relative à la prescription des actions des parties.

– Sur les demandes des consorts [D]-[P]
Moyens des parties :
Les consorts [D]-[P] soutiennent que la véranda litigieuse a été édifiée à l’arrière et au dos de leur propriété sans autorisation administrative et au mépris des règles d’urbanisme ; qu’elle est ancrée dans la partie haute dans les murs de leur propriété, tout comme l’aménagement du sol de la véranda, et notamment les plinthes qui sont fixées et ancrées dans le mur privatif de leur propriété. Ils demandent de voir la véranda désolidarisée de leur mur afin qu’elle ne prenne plus appui et qu’elle ne soit plus ancrée dans leur propriété ; qu’il en va de même de la dalle bétonnée effectuée sous la véranda et de la jardinière bétonnée.
Ils souhaitent le maintien de la situation existante, à savoir le respect d’un passage de 40 cm qui séparait initialement les propriétés [D]-[P] de la propriété [G] : ils soutiennent que cet espace vide de 40 cm de largeur, longeant sur toute la longueur les propriétés, appelé andrône, a de tout temps, existé ; que des configurations similaires entre les habitations au sein du village sont présentes, Mme [Q] [T] ayant établi une attestation en ce sens. Ils ajoutent que les immeubles bâtis ont été implantés avant 1967, avant l’existence des POS, et qu’en outre, le PLU actuel rappelle la possibilité d’adaptation et de dérogations afin de respecter la configuration initiale. Ils expliquent former cette demande afin de permettre la pose d’une échelle pour accéder et pouvoir exercer un contrôle visuel d’entretien du chéneau et de la toiture, un contrôle de l’état des planches de rives des propriétés sans que cette échelle n’ait à reposer directement sur la véranda.
Ils considèrent que l’expert judiciaire n’a pas répondu à la question relative à la détermination du droit de passage. Ils demandent à titre subsidiaire, si le tribunal retenait la solution de l’expert, soit en laissant la véranda implantée en limite de propriété, de condamner les époux [G] ou leur auteur, à prendre en charge le coût de la pose d’un échafaudage avec étaiement et protection, en cas de travaux et/ou opérations d’entretien.

Les époux [G] ne contestent pas la fixation anormale d’ouvrages de la véranda par le précédent propriétaire, M. [I], de leur propriété dans la paroi des propriétés des consorts [P] et [D], à savoir la fixation en tête de l’ossature et la fixation des plinthes de carrelage. Toutefois, ils considèrent que la dalle bétonnée et la jardinière ne prennent pas ancrage sur les murs des demandeurs.
Sur la demande de l’implantation de la véranda à 40 cm de leurs propriétés, ils observent que nous ne sommes plus au Moyen-Age et que les propriétés attenantes sont une cave et un garage ; qu’en outre, la preuve n’est pas rapportée de l’existence par le passé d’un passage de 40 cm et qu’il n’est pas mentionné par le cadastre. Ils ajoutent que la mission confiée à l’expert se limitait à déterminer les modalités d’accès à l’arrière du mur des propriétés [D] et [P] qui ne disposent d’aucun accès direct.
Ils contestent enfin la demande au titre des travaux de réfection de leur mur, l’expertise n’ayant fait ressortir aucun désordre à ce titre.

M. [I] fait valoir que les consorts [P]-[D] avaient connaissance de l’appui de la véranda sur leur mur depuis son édification et n’avaient jamais émis le souhait auprès de lui de la voir déposée. Il ajoute qu’ils avaient donné leur accord préalable. Il expose avoir fait chiffrer les travaux de désolidarisation de la véranda pour un montant de 1 508,45 euros.
Il précise que les la dalle bétonnée et la jardinière ne prennent pas ancrage sur le mur des consorts [D]-[P].
Il considère que les demandeurs ne justifient pas de l’existence par le passé d’un passage de 40 cm et qu’aucun élément ne justifie d’établir ce passage qui n’est pas mentionné sur le cadastre.
Enfin, il conclut au rejet de la demande au titre des travaux de réfection du mur des consorts [D]-[P], l’expert ayant indiqué qu’il n’avait pas été relevé d’infiltration ou de dégradation due à des infiltrations.

Réponse du tribunal :
> Il résulte du rapport d’expertise que la structure de la véranda est fixée en partie haute dans les murs des propriétés voisines (un support d’étanchéité a été réalisé entre le parement des murs et la lisse haute de la structure) ; qu’un ouvrage d’étanchéité entre la toiture de la véranda et les murs a été réalisé ; que la plinthe en partie basse est fixée par des chevilles dans les murs.
L’expert conclut à la fixation anormale des ouvrages de la véranda par le précédent propriétaire, M. [I], de la propriété [G] dans la paroi des propriétés [P] et [D] : fixation en tête de l’ossature et fixation des plinthes de carrelage.
Il expose que la rectification de la situation anormale des fixations peut se réaliser matériellement ainsi :
– mise en place d’une ossature porteuse depuis le sol de la véranda par un système de poteaux et d’une poutre afin de supprimer les fixations ;
– mise en place d’un support fixé au sol en ce qui concerne la plinthe.
Cet ancrage irrégulier de la véranda sur les murs des propriétés voisines appartenant aux époux [P] et époux [D] n’est contesté par aucune des parties. La preuve d’un accord des consorts [P]-[D] à cette configuration donné à M. [I] n’est pas rapportée. Aussi, en vertu de l’article 544 du code civil, il y a lieu de condamner M. et Mme [G], propriétaires actuels de la véranda, à procéder à la dépose de ladite véranda afin qu’elle ne prenne plus ancrage dans le mur des propriétés [D] et [P] cadastrées ZD [Cadastre 1] et [Cadastre 11] lieudit “[Adresse 7]” commune de [Localité 1].

> Les consorts [P]-[D] sollicitent par ailleurs que les époux [G] procèdent à l’implantation de la véranda sur leur parcelle ZD [Cadastre 8], en respectant une distance de 40 cm qui sépare la propriété [G] du mur des propriétés [D] et [P].
Ils se prévalent de ce passage existant depuis au moins 1898 et de la nécessité par ailleurs de cette implantation en retrait afin de permettre la pose d’une échelle pour accéder et exercer un contrôle visuel d’entretien du chéneau et de la toiture.
Or, l’existence de ce passage de 40 cm sur toute la longueur de la limite de propriété n’est pas prouvée par un acte qui viendrait contredire le cadastre actuel qui ne mentionne pas ce vide de 40 cm. L’attestation de Mme [Q] [T] selon laquelle se trouve un andrône sur ses parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 11] situées dans le même lieudit, ne suffit pas à rapporter cette preuve.
Par ailleurs, l’expert judiciaire a repris le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la ville de [Localité 1] applicable pour la zone Ua5 : villages anciens, à savoir :
“La zone Ua :
La zone Ua correspond au centre, aux faubourgs, aux villages et à la [Adresse 8]. Il est souhaitable de conserver leur caractère et morphologie générale, d’y faciliter l’aménagement et la réaffectation des locaux existants, de retrouver une densité importante d’habitat tout en maintenant les fonctions centrales pour les quartiers anciens proches du secteur sauvegardé. La disparité existante entre les différents quartiers du [Localité 5] et les villages nécessite un découpage en secteurs avec des prescriptions spécifiques à chacun d’eux. Ainsi ont été délimités six secteurs :
Ua1 Centre ancien et faubourgs
Ua2 Extension Est de la [Adresse 9]
Ua3 [Adresse 10]
Ua4 [Adresse 8]
Ua5 Villages anciens
Ua* [Adresse 11].
Article Ua7 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives :
Pour les constructions et installations techniques nécessaires aux services publiques ou d’intérêt collectif, l’implantation est libre. Les autres constructions doivent respecter les règles suivantes : Dans les secteurs Ua2 et Ua5, et pour les bâtiments autorisés au-delà d’une profondeur de 15 m à compter de l’alignement dans les secteurs Ua1 et Ua3, l’implantation peut se faire – soit en limite séparative, PLU de la ville de [Localité 1] modifications n°4 approuvée le 30 septembre 2019 – soit de telle sorte que la distance horizontale de tout point du bâtiment à édifier au point le plus proche de la limite séparative soit au moins égale à la moitié de la différence de niveau entre ces deux points; cette distance n’étant jamais inférieure à 3 m.”
Ainsi que le fait observer l’expert judiciaire, la construction de la véranda contre les propriétés voisines est autorisée alors que la construction avec un vide de 40 cm entre la véranda et la limite de propriété ne l’est pas. Or, la construction de cette véranda date bien de la période d’application du PLU actuel.
Les consorts [P]-[D] invoquent la possibilité d’adaptation et de dérogations possibles mineures, afin de respecter la configuration initiale des lieux et du bâti existant prévues au PLU, en citant les dispositions de l’article 7 : “en application de l’article L.123-1 alinéa 5 du code de l’urbanisme, les règles et servitudes définies par un PLU ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation à l’exception d’adaptations mineures, rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.”
Il n’est toutefois pas justifié de conditions justifiant une dérogation à l’application du PLU, à savoir une adaptation mineure rendue nécessaire par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. Ainsi que le rappellent les époux [G], si un andrône avait pour but de limiter les incendies, l’écoulement de l’eau de pluie et l’évacuation des eaux de cuisine, les technologies et modes constructifs d’aujourd’hui ne nécessitent plus ce genre d’aménagements, sachant que les propriétés attenantes des consorts [P]-[D] servent de cave et de garage.
L’expert judiciaire a en outre démontré la possibilité d’examiner le vide entre propriété sans moyen particulier autre qu’une échelle lorsqu’il a examiné les différents ouvrages d’évacuation des eaux pluviales, vide technique entre les propriétés. Il a précisé que l’accès pour travaux pourrait se réaliser au moyen d’échafaudage à construire selon la situation technique, et que l’accès aux toitures des consorts [P]-[D] pouvait se réaliser depuis leur propriété, en cheminant d’une toiture à l’autre avec des échelles de toit.
Ainsi, la configuration des lieux ne nécessite pas une dérogation aux règles du PLU. M. et Mme [G] seront ainsi condamnés uniquement à procéder à la dépose de la véranda afin qu’elle ne prenne plus ancrage dans le mur des propriétés [D] et [P] cadastrées ZD [Cadastre 1] et [Cadastre 11] lieudit “[Adresse 7]” commune de [Localité 1] , en mettant en place une ossature porteuse depuis le sol de la véranda par un système de poteaux et d’une poutre afin de supprimer les fixations, et un support fixé au sol en ce qui concerne la plinthe.
Ils devront également procéder à la désolidarisation de la jardinière du mur et au rebouchage au droit des ancrages et chevillages, ainsi qu’à la réfection des parements.
Cette obligation de faire sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de six mois suivant la signification du jugement, astreinte provisoire qui courra pendant une durée de quatre mois, et ce, afin de garantir son exécution.

> Il est sollicité par les consorts [D] la somme de 3 564 euros TTC selon devis du 18 février 2022 de l’entreprise RS Services au titre des travaux de décaissement en bas de mur, pose de delta MS, application de goudron de fondation et traitement hydrofuge du bas de mur et pose d’enduit.
Cette demande n’est toutefois pas reprise au sein de la partie “discussion” de leurs conclusions, aucun moyen n’est donc développé à l’appui de cette demande.
L’expert judiciaire n’a pas relevé de dégradations à la suite d’infiltrations anormales, et les travaux de remise en état du mur seront réalisés dans le cadre de l’obligation de faire des époux [G]. La demande de condamnation en paiement sera donc rejetée.

> Enfin, s’agissant de la servitude de tour d’échelle, dans le cadre de la mission d’expertise, il a été demandé à l’expert de “déterminer les modalités d’accès direct et après avoir vérifié l’état d’enclave, de déterminer l’assiette du droit de passage, ainsi que ses modalités d’exercice ou/à défaut les conditions et modalités de mise en oeuvre d’une servitude de tour d’échelle grevant la parcelle [G].”
Il a été rappelé la réponse de l’expert sur ce point : l’accès pour travaux peut se réaliser au moyen d’un échafaudage à construire selon la situation technique. En page 15 de son rapport, il indique que l’entretien des toitures des consorts [P]-[D] peut être effectué sans qu’il y ait un passage de 40 cm qui ne serait pas suffisant pour disposer une échelle et accéder aux gouttières compte tenu du débord de la toiture ; qu’il est en outre possible de circuler de toiture en toiture avec des échelles de couvreur.
La servitude de tour d’échelle, qui permet de passer chez le voisin lorsque cela est indispensable pour réparer un mur privatif construit à la limite des propriétés, ou un toit auquel on ne peut accéder autrement, crépir, ravaler, enduire un mur privatif, ramoner une cheminée, existait dans l’Ancien droit ; elle a cependant été supprimée lors de la promulgation du code civil. En principe, il n’est pas possible d’obliger le voisin à laisser effectuer des travaux, même urgents.
La jurisprudence autorise néanmoins ce passage aux conditions suivantes :
en principe, il doit s’agir d’une réparation ;les travaux doivent être indispensables, soit qu’ils soient imposés par une décision administrative ou une réglementation d’urbanisme, soit qu’ils revêtent un caractère de nécessité afin d’éviter une dégradation grave, ou même la destruction de l’immeuble;impossibilité d’effectuer les travaux sans passer chez autrui.La Cour de cassation affirme que, faute de texte légal l’instituant, ce droit de passage ne constitue pas une “servitude” à proprement parler, il entre plutôt dans le cadre des relations de voisinage.
Aussi, à défaut d’accord entre les parties, le juge doit fixer :
les modalités de passage (fréquence de passage) ;l’assiette de passage : largeur, véhicules autorisés à passer, pose d’un échafaudage;la durée ;l’entretien du passage ;l’indemnisation, s’il y a lieu (trouble de jouissance, dégâts occasionnés par l’entrepreneur).Ne s’agissant pas d’une servitude légale, le tour d’échelle n’est, en conséquence, qu’une autorisation temporaire.
En l’espèce, il n’est pas justifié de la nécessité pour les consorts [P]-[D] de réaliser des travaux sur les parties du mur et de la toiture inaccessibles, et il leur appartiendra de saisir en temps utiles le juge lorsque les conditions de cette demande seront réunies, et ce, en cas de défaut d’accord entre les parties.
– Sur les demandes de M. et Mme [G]
Moyens des parties :
Les époux [G] sollicitent la condamnation de leur vendeur, M. [I] à leur payer la somme de 2 720 euros à titre de dommages et intérêts en vue de supprimer l’ancrage de la véranda, ainsi que la somme de 3 564 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres affectant le mur des consorts [D]. En tout état de cause, ils demandent à être garantis par M. [I] des condamnations prononcées à leur encontre.
Ces demandes sont fondées sur la garantie des vices cachés à titre principal, et sur l’obligation de délivrance conforme à titre subsidiaire.
M. [I] conclut à l’absence de vice caché estimant que le vice était apparent. Il conclut au surplus à l’absence de délivrance non conforme faisant valoir que les jurisprudences invoquées concernent des empiètements ou un transfert de propriété sur un terrain n’appartenant pas aux vendeurs, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Réponse du tribunal :
Le vendeur de l’immeuble, M. [I], a manqué à son obligation de délivrance en transférant en la possession des acquéreurs, M. et Mme [G], une propriété pour partie (la véranda) ancrée dans la propriété voisine ne lui appartenant pas, en discordance avec la description du bien à l’acte de vente et ses références cadastrales.
Le désordre n’était pas apparent à la réception (à la prise de possession de l’immeuble) puisque M. et Mme [G] n’ont découvert l’ancrage sur les fonds des demandeurs qu’à la date de l’expertise Saretec de février 2022 lors du démontage du profilé.
L’acquéreur insatisfait de la chose délivrée est investi des droits dont tout créancier est pourvu en cas d’inexécution des contrats synallagmatiques, notamment la responsabilité contractuelle du vendeur.
Ainsi, le manquement du vendeur à son obligation de délivrance d’un bien conforme à l’accord des parties justifie la condamnation de celui-ci, M. [I], à payer à M. et Mme [G] la somme de 2 720 euros au titre des travaux visant à supprimer l’ancrage de la véranda, et à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice des consorts [X]-[D].
Le montant des travaux évalué par l’expert judiciaire (2 200 + 400 + 120) n’est pas sérieusement contesté par M. [I]. En effet, ce dernier a versé aux débats un devis n’incluant pas toutes les prestations nécessaires.
La demande de dommages et intérêts de M. et Mme [G] fondée sur l’article 1645 du code civil à hauteur de 3 000 euros sera rejetée, le tribunal estimant qu’il s’agit d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme et non un vice caché.

– Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Succombant à l’instance, M. et Mme [G] seront condamnés aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire. Ils seront condamnés à payer aux époux [P] la somme de 1 000 euros et la même somme aux époux [D].
Par ailleurs, M. [I] sera condamné à garantir les époux [G] de ces condamnations. Il sera en outre condamné à leur payer la somme de 1 800 euros au titre de leurs frais irrépétibles.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :
CONDAMNE M. [Z] [G] et Mme [J] [R] épouse [G] à :
procéder à la dépose de la véranda afin qu’elle ne prenne plus ancrage dans le mur des propriétés [D] et [P] cadastrées ZD [Cadastre 1] et [Cadastre 11] lieudit “[Adresse 7]” commune de [Localité 1], en mettant en place une ossature porteuse depuis le sol de la véranda par un système de poteaux et d’une poutre afin de supprimer les fixations, et un support fixé au sol en ce qui concerne la plinthe ;procéder à la désolidarisation de la jardinière du mur des propriétés [D] et [P] cadastrées ZD [Cadastre 1] et [Cadastre 11] lieudit “[Adresse 7]” commune de [Localité 1], et au rebouchage au droit des ancrages et chevillages dans le mur, ainsi qu’à la réfection des parements ;DIT que cette obligation de faire sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de six mois suivant la signification du jugement, astreinte provisoire qui courra pendant une durée de quatre mois ;
REJETTE les demandes de M. [F] [D], Mme [C] [P] épouse [D], M. [A] [P] et Mme [S] [O] épouse [P] :
visant à condamner M. [Z] [G] et Mme [J] [R] épouse [G] à laisser vide un passage de 40 cm entre la propriété de ces derniers et leur mur ;en condamnation au paiement de la somme de 3 564 euros selon devis du 18 février 2022 de l’entreprise RS Services ;visant à condamner M. [Z] [G] et Mme [J] [R] épouse [G] à prendre en charge le coût de la pose d’un échafaudage pour chaque opération de travaux de manière générale ; CONDAMNE M. [W] [I] à payer à M. [Z] [G] et Mme [J] [R] épouse [G] la somme de 2 720 euros à titre de dommages et intérêts en vue de supprimer l’ancrage de la véranda ;
CONDAMNE M. [Z] [G] et Mme [J] [R] épouse [G] à payer à M. [F] [D] et Mme [C] [P] épouse [D] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [Z] [G] et Mme [J] [R] épouse [G] à payer à M. [A] [P] et Mme [S] [O] épouse [P] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [I] à garantir M. [Z] [G] et Mme [J] [R] épouse [G] des condamnations prononcées à leur encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux titre des dépens ;
CONDAMNE M. [W] [I] à payer à M. [Z] [G] et Mme [J] [R] épouse [G] la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [Z] [G] et Mme [J] [R] épouse [G] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;
REJETTE toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE