VTD / MC

Jugement N°
du 18 SEPTEMBRE 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 24/00675 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JNQW / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL

[V] [T]

Contre :

[G] [Q]
[U] [Q]
S.C.I. COVARI
S.C.I. M3
S.C.I. FRM IMMOBILIER [Localité 1]
S.A.R.L. FRM TRANSACTIONS
Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic la SARL AGENCE CONCEPT PERFECT IMMO
Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AGENCE PERFECT IMMO

Grosses : le

– la SCP BOISSIER
– la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

Copies électroniques :

– la SCP BOISSIER
– la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES

CCC :

– Régie
– Expert (M. [Y] [A])
– Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

– Madame [V] [T]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Représentée par la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

– Madame [G] [Q], ès qualité de copropriétaire indivis des lots n°23 et 24 de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 1]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représentée par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

– Monsieur [U] [Q], ès qualité de copropriétaire indivis des lots n°23 et 24 de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 1]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représenté par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

– La S.C.I. COVARI, ès qualité de copropriétaire du lot n°24 de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 1]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Représentée par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

– La S.C.I. M3, ès qualité de copropriétaire du lot n°24 de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 1]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représentée par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

– La S.C.I. FRM IMMOBILIER [Localité 1], ès qualité de copropriétaire des lots n°18, 19, 20, 21 et 22 de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 1]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Représentée par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

– La S.A.R.L. FRM TRANSACTIONS, ès qualité de copropriétaire des lots n°18, 19, 20, 21 et 22 de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 1]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Représentée par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

– Le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic la SARL AGENCE CONCEPT PERFECT IMMO
[Adresse 7]
[Localité 1]

Représenté par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

– Le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] À [Localité 1], pris en la personne de son syndic la SARL AGENCE PERFECT IMMO
[Adresse 7]
[Localité 1]

Représenté par la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEURS

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente,
Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,
M. Alexis LECOCQ, Vice-Président,

assistés lors de l’appel des causes de Madame Laetitia JOLY, et lors du délibéré de Madame Maurane CASOLARI, Greffières.

Après avoir entendu, en audience publique du 1er Juin 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [T] est propriétaire d’un immeuble sur la commune de [Localité 1] sis [Adresse 3], qu’elle a acquis le 17 août 2001, et rénové entre 2006 et 2011.

Cet immeuble se trouve en contrebas de deux immeubles situés au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] qui sont en copropriété.

La partie arrière du bâtiment de Mme [T] situé à l’extrémité de la cour, est adossée à un mur de soutènement qui retient les immeubles sus-mentionnés.

L’acte de propriété de Mme [T] stipule une servitude conventionnelle décrite en ces termes : “Il [l’immeuble] supportera les servitudes et canalisations des autres immeubles qui actuellement traversent l’immeuble à lui attribué et qui devront toujours subsister.”

Au cours de l’année 2014, des travaux de rénovation de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] par les consorts [Q]n intervenant pour leur SCI M3 et SCI Covari ont été réalisés, incluant notamment une intervention pour le traitement des eaux pluviales et leur branchement.

Mme [T] a, suite à ces travaux, fait intervenir son assureur Allianz qui a organisé une expertise amiable suite à des infiltrations et des ruissellements d’eau à l’étage et au rez-de-chaussée de son immeuble.

Puis, en février/mars 2020, des travaux de réhabilitation ont été engagés sur l’immeuble n°[Adresse 1] à [Localité 1] par M. [I] associé des SCI FRM Immobilier [F] et de la SARLFRM Transactions. Ces travaux ont généré de nouvelles infiltrations chez Mme [T] ayant donné lieu à des déclarations de spar l’intéressée auprès de son assureur.

Dans ce contexte de débordement et dans l’attente d’une solution pérenne, Mme [T] a donné son accord de principe par l’intermédiaire de son assureur le 26 novembre 2020, à savoir la pose de tuyaux sur sa toiture pour l’évacuation des eaux pluviales.

La procédure de référé

Suivant actes en date des 31 mars, 2 et 7 avril 2021, Mme [T] a sollicité devant la juridiction des référés l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 25 mai 2021, il a été fait droit à la demande et M. [Y] [A] a été désigné en qualité d’expert.

Ce dernier a déposé son rapport le 28 novembre 2022.

La procédure au fond

Par actes des 1er, 7 et 8 février 2024, Mme [V] [T] a fait assigner Mme [G] [Q], M. [U] [Q], la SCI M3, la SCI FRM Immobilier [F], la SARL FRM Transactions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], la SCI Covari et l’ASL de propriétaires “La Soierie” afin de mettre fin à : l’aggravation de la servitude de passage des canalisations, à la création d’une servitude d’égout de toit du fait de nouvelles descentes d’eau pluviale sur son toit, à un trouble anormal du voisinage, et aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 avril 2026.

* * * * * * *

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2026, Mme [V] [T] demande au tribunal, au visa des articles 544 et suivants, 681, 697, 698, 701 et 702 du code civil, L.33 du code de la santé publique et du règlement sanitaire de la ville de [Localité 1] de :

– juger que les travaux réalisés par les copropriétaires, et les syndicats des copropriétaires des immeubles sis 3 et [Adresse 2] à [Localité 1], depuis 2014 ont aggravé la servitude de passage de canalisation grevant son fonds ;
– juger que les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] ont créé un empiètement sur sa toiture par suite de la création sans droit ni titre d’une servitude d’écoulement des eaux pluviales sur sa toiture ;
– condamner les compris d’avoir à procéder à l’entretien et à la rénovation des canalisations, objet de la servitude conventionnelle traversant son fonds ;
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic, la SCI FRM Immobilier [F], la SARL FRM Transaction et les époux [Q] d’avoir à supprimer les tuyaux d’eaux pluviales posés sur sa toiture et de raccorder leurs eaux pluviales sur les collecteurs publics sis [Adresse 8] à [Localité 1], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic, la SCI M3, avec la SCI Covari d’avoir à supprimer le raccordement d’eaux usées dans les eaux pluviales du tronçon RUE10 REP 5 et de neutraliser définitivement la citerne pour empêcher toute nouvelle utilisation clandestine, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;
– faire interdiction au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic ainsi qu’aux SCI M3, SCI Covari, d’installer quelque canalisation que ce soit sur sa toiture ;
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic, la SCI M3, avec la SCI Covari, à lui payer la somme de 8 580 euros au titre du devis n°1198 établi de la SARL [F] Maçonnerie le 24 mars 2022 aux fins de remplacement de la canalisation du tronçon REU10/REP5 qui récupère les eaux usées et les eaux pluviales de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 1] ;
– et à défaut, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic, la SCI M3, avec la SCI Covari, d’avoir à réaliser dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, les travaux de remplacement de la canalisation du tronçon REU10/REP5 à leurs frais exclusifs, à charge pour eux de la prévenir 15 jours avant le commencement des travaux ;
– condamner par ailleurs in solidum d’une part le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic avec la SCI FRM Immobilier [F], la SARL FRM Transaction et les époux [Q], et d’autre part le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic, la SCI M3, avec la SCI Covari, au paiement des sommes suivantes :
> 16 027 euros en remboursement de la facture du 22 juin 2023 de la société [F] Maçonnerie relative au remplacement des canalisations de REP5 à REU6 ;
> 6 068,05 euros au titre de son préjudice matériel (embellissements intérieurs) ;
> 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
> 6 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance en cours depuis 2014 ;
– condamner in solidum l’ensemble des compris à lui payer et porter la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code civil, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et d’expertise judiciaire ;
– subsidiairement, voir ordonner le cas échéant toute éventuelle audition de l’expert ou complément d’expertise au visa des articles 245 et 283 du code de procédure civile ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, les défendeurs, à savoir :

– le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic la SARL Agence Concept Perfect Immo;
– le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic la SARL Agence Concept Perfect Immo;
– la SCI Covari ès qualités de copropriétaire du lot n°24 de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 1] ;
– la SCI M3 ès qualités de copropriétaire du lot n°24 de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 1] ;
– M. et Mme [Q] ès qualités de copropriétaires indivis des lots n°23 et 24 4 de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 1] ;
– la SCI FRM Immobilier [F] ès qualités de copropriétaire des lots n°18, 19, 20, 21 et 22 24 de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 1] ;
– la SARL FRM Transactions ès qualités de copropriétaire des lots n°18, 19, 20, 21 et 22 de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 1] ;
demandent au tribunal, au visa de l’article 2224 du code civil, de :
– déclarer irrecevables les demandes concernant le trouble de voisinage ;
– débouter Mme [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions et ce, compte tenu de la proposition formulée par les concluants ;
– la condamner à leur payer et porter la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)
6° statuer sur les fins de non-recevoir.
Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En l’espèce, les défendeurs soulèvent devant le tribunal dans leurs conclusions au fond, l’irrecevabilité des demandes concernant le trouble anormal de voisinage au visa de l’article 2224 du code civil, faisant valoir que l’apparition de ce trouble, s’il existe, remonte à 2014 et que la première assignation de Mme [T] est datée de plus de 5 ans après 2014 : ils en concluent que l’action est prescrite en l’absence d’élément de preuve établissant de nouveaux désordres dans le délai de cinq ans entre 2014 et la première assignation.

Toutefois, à défaut d’avoir soulevé cette fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état, les défendeurs sont irrecevables à le faire devant le tribunal.

II- Sur l’aggravation de la servitude conventionnelle

Moyens des parties :

> Mme [T] fait valoir que la canalisation provenant de la copropriété du [Adresse 2] (RU10) était initialement un réseau d’eaux pluviales qui traversait sa propriété par la droite (grenier puis salon) pour rejoindre les eaux pluviales en REP 5, REP3 via REU1 qui canalise les eaux usées des [Adresse 9] et [Adresse 1] ; que la copropriété du [Adresse 2] y a raccordé les eaux usées de l’appartement qu’elle venait de faire aménager au premier sous-sol ; que la copropriété du [Adresse 1] a également raccordé ses eaux pluviales dans la cuve en la faisant déborder, puis a déplacé ses tuyaux pour les installer sur sa toiture, solution qu’elle dit avoir acceptée provisoirement dans l’attente du dévoiement des eaux pluviales de ses voisins suite à l’expertise d’assurance du 26 novembre 2020. Elle ajoute que la canalisation provenant des [Adresse 9] et [Adresse 1] (REU 9 jusqu’à REU1) ne fait transiter que les eaux usées.

Elle soutient que le branchement actuel présent en haut de cette cuve n’existait pas avant les travaux de 2014, la cuve n’était pas non plus utilisée aux fins d’évacuation des eaux pluviales ; que les infiltrations sont le résultat d’un surplus d’eaux pluviales des 3 et [Adresse 2] et du raccord fuyard des eaux usées du [Adresse 2] sur le tuyau en fonte passant dans le haut de la cuve. Elle fait valoir que le fait de raccorder les EU sur le même branchement que les EP est contraire au Règlement Sanitaire Départemental, mais qu’en outre, une telle installation peut provoquer des bouchons de nature à dégrader les performances du réseau d’EP.

Elle ajoute que suite aux expertises d’assurance du 26 novembre 2020, les experts ont déconnecté les EP du [Adresse 1] de la citerne, et les ont fait écouler par deux tuyaux posés sur sa toiture dont les chéneaux et descentes d’EP ne pouvaient pas gérer en plus les toitures du [Adresse 1], dont notamment celle de la nouvelle terrasse. Elle estime que le surplus d’EP provenant des nouvelles toitures du [Adresse 1] qui se déversent depuis 2020 sur son toit génèrent un surcroît d’eau que les descentes d’EP de sa toiture raccordées sur REP4, REP3 pour s’évacuer via REU1 qui récupère toutes les canalisations, sont incapables d’absorber et d’évacuer en plus les EU des défendeurs.

Elle soutient que la servitude de passage ne concerne que les deux canalisations traversant sa propriété, qu’il n’a jamais été question de poser les descentes d’EP du [Adresse 1] sur sa toiture, et encore moins celles du [Adresse 2] comme proposé par l’expert judiciaire.

Elle conclut que la servitude existante sur son fonds a été aggravée par l’augmentation du volume des eaux compte tenu du fait qu’outre les EU du [Adresse 2], deux évacuations supplémentaires d’EP ont été raccordées à ce branchement, l’une provenant du [Adresse 2] et l’autre du [Adresse 1].

> Les défendeurs soutiennent qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les griefs formulés par Mme [T] n’existent pas et n’ont pas pu être constatés contradictoirement ; que l’expert judiciaire a opéré par suppositions et supputations qui ne sont pas des constatations contradictoires en présence des parties ; qu’il n’existe que d’anciennes traces d’infiltrations. Ils ajoutent s’agissant du [Adresse 2], que les non-conformités qui auraient été mises en évidence par la société Dubost, qui ne génèrent pas de désordre, n’ont pas à être prises en considération.

S’agissant du [Adresse 1], ils affirment que selon attestation de l’architecte de l’ancien propriétaire, les eaux pluviales s’écoulaient avant travaux sur le toit de Mme [T] ; que la servitude des eaux n’a nullement été aggravée et que seul un accident de chantier lors de la création d’une terrasse dite tropézienne, a eu pour effet de créer un écoulement d’EP important chez Mme [T]. Ils ajoutent que si le rapport Dubost montre que la canalisation dans le mur de la propriété est détériorée, ils acceptent néanmoins de la réparer en manchonnant le conduit si Mme [T] donne son accord.

Ils font valoir qu’ils n’ont pas à être condamnés d’avoir à supprimer les tuyaux d’EP et de les raccorder sur les collecteurs publics en amont, car cela reviendrait à priver de sens une servitude établie par un acte notarié, ce qui est impossible juridiquement et techniquement ; qu’ils n’ont pas à être condamnés à neutraliser la citerne puisqu’il n’est pas établi qu’elle générait des désordres, une utilisation prétendument clandestine ni même une aggravation de servitude. Ils concluent que débat n’est pas l’aggravation d’une servitude, mais celui d’un mur de soutènement qui craint l’humidité depuis des temps immémoriaux et de l’entretien d’une canalisation objet d’une servitude d’écoulement des eaux se trouvant dans le mur en question.

Réponse du tribunal :

– L’article 701 du code civil énonce que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.
Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

L’article 702 prévoit que de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Le propriétaire du fonds dominant doit d’une part exercer la servitude dans les limites de son droit défini initialement par son titre ou sa possession ; peu importe si l’exercice hors de ces limites n’aggraverait pas la condition du fonds servant et ne causerait aucun préjudice à son voisin. D’autre part, même s’il demeure dans ces limites, le propriétaire du fonds dominant ne peut pratiquer un quelconque changement qui aggraverait la servitude.

Le titulaire de la servitude doit l’utiliser au profit du seul fonds dominant sans pouvoir en étendre le bénéfice à d’autres fonds. En somme, il ne peut apporter des modifications qui aggravent la situation du fonds servant. Celui dont le fonds est grevé d’une servitude d’écoulement d’eau ne peut se plaindre de ce que les eaux, après avoir traversé son fonds, arroseraient des fonds différents de ceux auxquels elle était initialement destinée, alors que ce changement n’entraîne aucune aggravation pour le fonds servant tant au niveau du volume des eaux qui le traversent, que de celui des travaux nécessités par le passage des eaux (Req. 23 avr. 1856, DP 1856. 1. 294; 20 nov. 1872, DP 1873. 1. 260).

L’aggravation est la condition première retenue par la jurisprudence. Cette aggravation est appréciée souverainement par les juges du fond en tenant compte des circonstances de fait, de l’état des lieux, de l’interprétation des conventions, ou encore, des besoins du fonds dominant et du préjudice du fonds servant.

En l’espèce, l’acte de propriété de Mme [V] [T] stipule une servitude conventionnelle décrite en ces termes : “Il [l’immeuble] supportera les servitudes et canalisations des autres immeubles qui actuellement traversent l’immeuble à lui attribué et qui devront toujours subsister.”

Les griefs formulés par la demanderesse à l’encontre des défendeurs sont de deux ordres :
– pour le [Adresse 2] à [Localité 1], il s’agit de l’évacuation des eaux pluviales (EP) et des eaux usées (EU) qui se fait par une canalisation enterrée dans le mur de soutènement du bâtiment de Mme [T] ;
– pour le [Adresse 1] à [Localité 1], il s’agit de l’évacuation des EP qui transitent sur le toit du bâtiment de Mme [T].

Les défendeurs contestent l’existence de désordres alors que lors de sa visite des lieux, l’expert judiciaire a constaté :
– des auréoles à la jonction du plafond du séjour et du mur sur environ 1,50 m ;
– de légères auréoles à la jonction du plafond du couloir vers la chambre et du mur sur environ 1 m ;
– des traces anciennes d’humidité sur le plancher des combles à proximité d’une descente d’eau pluviale correspondant en position aux auréoles au plafond du séjour sur environ 2m² ;
– que le mur du séjour ne présente pas d’écoulements et pas de désordres malgré les écoulements passés (l’humidité d’un mur de soutènement bâti en moellons et pierres diverses avec des joints épais est naturel, ce type d’ouvrage n’est pas étanche).
Il résume ces constatations en indiquant la présence de désordres sur le plancher des combles, de l’isolation du plafond des locaux, des finitions (plâtrerie peinture) et un inconfort lié à une humidité excessive.

Dans la réponse à un dire des défendeurs du 3 mars 2022 (page 18 du rapport), l’expert judiciaire a confirmé ne pas avoir constaté d’infiltrations le jour de sa visite, mais parce que la météo était bonne, sans pluie, cela faisait plusieurs jours qu’il n’y avait pas eu d’intempéries sur [F].

Il indique que les désordres sont apparus dès 2014 (courrier Allianz du 5 août 2014 relatif aux infiltrations dans le bien de Mme [T]). Les travaux de rénovation de l’immeuble du [Adresse 2] ont été réalisés à cette époque, comprenant notamment des travaux de traitement des EP et de leur branchement. Il est précisé qu’une citerne existait avant ces travaux, mais qu’elle n’était pas utilisée à l’époque pour l’évacuation des EP des bâtiments du 3 et du [Adresse 2]. Suite aux travaux, les EP ont été évacuées par le conduit en fonte aboutissant dans la partie haute de la citerne. Lors des pluies, la citerne peut se remplir et déborder, et provoquer ainsi des infiltrations chez Mme [T].

Par ailleurs, suite à une recherche de fuites faite par la SARL Dubost Assainissement, l’expert judiciaire a organisé une nouvelle réunion d’expertise en présence des parties. Les conclusions de l’expert sont les suivantes :
“Lors de cette visite, l’entreprise Dubost Assainissement a pu mettre en évidence les raccordements des [Adresse 9] et [Adresse 1] sur le regard REU9, les raccordements des eaux usées et des eaux pluviales du [Adresse 2] dans le raccord REU10 (…). Les écoulements dans le regard REU9 ne sont pas la causes de désordres dans la propriété de Mme [T].
Pour le regard REU10, suite aux investigations menées, il est confirmé l’évacuation des eaux usées du [Adresse 2] dans ce regard, ce qui est interdit. Pour les eaux pluviales, l’examen du regard montre la possibilité de récupérer les eaux pluviales de la cour intérieure.”

Le rapport Dubost faisait état des éléments suivants :
“Nous avons effectué une recherche de fuite au [Adresse 3] [Localité 1].
Notre intervention fait suite à des infiltrations récurrentes via le mur mitoyen de la propriété situé [Adresse 8].
Nos investigations mettent en évidence la servitude des deux réseaux d’évacuation qui sont raccordés sur les réseaux de Mme [T] qui traverse son domicile.
L’inspection des réseaux nous révèle plusieurs anomalies :
– regard REU9 et REU10 non contrôlés (défaut d’accès) situés dans la propriété voisine génère des infiltrations ;
– tronçon REU10 / REP5 : flache, canalisation non étanche ;
– tronçon REU3 / REP1 : casses multiples ;
– GRP Garage : tronçon non raccordé.
Intervention du 12/10/2022 :
Les réseaux Eaux Usées des bâtiments situés au [Adresse 9] et [Adresse 1] sont raccordés au regard REU9.
Le réseau Eaux Usées du logement du rez de jardin situé au [Adresse 2] est raccordé au regard REU10 ainsi qu’une partie du réseau pluvial.
Le trop plein de la cuve pluviale n’est plus étanche (infiltration).
La reprise de l’ensemble de ses réseaux est nécessaire.”

L’expert judiciaire, M. [A], conclut que pour remédier aux désordres, il est nécessaire de traiter le dispositif d’évacuation des EP et EU du [Adresse 2]. Il préconise de :
– supprimer l’évacuation des EU du [Adresse 2] dans le réseau des EP (REU10), à savoir mettre en place une solution permettant l’évacuation des EU sans transiter par la propriété de Mme [T] ;
– modifier l’évacuation des EP du [Adresse 2] sur la toiture de Mme [T] comme pour le [Adresse 1] ;
– neutraliser la citerne : la reprise des EP de la cour intérieure à l’aide d’une cunette type acodrain à proximité du mur mitoyen et raccordement étanche au regard REU10.

Il est ainsi démontré que suite aux travaux de 2014, les EU du [Adresse 2] se déversent avec les EP dans la canalisation de droite qui traverse le grenier puis le séjour de Mme [T] pour se déverser dans le réseau d’eaux pluviales ERP3 / ERP4 / ERP5. Le branchement présent en haut de la cuve n’existait avant les travaux de 2014, la cuve n’était pas utilisée aux fins d’évacuation des eaux pluviales. Les copropriétaires du [Adresse 2] ont créé un nouveau logement pour lequel ils ont mis en place en haut de la cuve un branchement à l’aide d’un tuyau en fonte pour évacuer les EP et les EU. L’expert a rappelé que le fait de raccorder les EU sur le même branchement que les EP était contraire au Règlement Sanitaire Départemental. Les désordres ont commencé à partir de cette modification.

Puis, par la suite des travaux de rénovation sont intervenus au [Adresse 1] : l’immeuble a été raccordé à ce branchement, la citerne a débordé et des infiltrations sont survenues dans la maison de Mme [T].

Après les expertises d’assurance de 2020, les experts amiables ont proposé de déconnecter les EP du [Adresse 1] de la citerne et de les faire écouler par des tuyaux sur le toit de Mme [T], ce que cette dernière a accepté de manière provisoire pour éviter les infiltrations.

Il résulte des photographies versées par la demanderesse (pièces 60 et 61) qu’avant la réalisation des travaux, il existait deux descentes d’eaux pluviales du [Adresse 1] donnant sur le toit de Mme [T], ce qu’a reconnu cette dernière à travers son dire du 25 novembre 2022 (pièce 108). Or, les copropriétaires du [Adresse 1] ont créé une nouvelle terrasse avec toiture récupérant des eaux pluviales. Suite à la modification en raison des débordements de la citerne, la copropriété du [Adresse 1] a déposé des tuyaux sur la toiture de Mme [T], et ce sont les chêneaux de sa toiture et les descentes d’eaux pluviales raccordées en REP 3 et REP4 qui récupèrent la majeure partie des EP du [Adresse 1]. Mme [T] rappelle que les chêneaux de sa toiture n’ont pas été modifiés, ces EP débordent et passent par dessus le chêneau.

Par ailleurs, il y a lieu de constater que le nombre d’utilisateurs a augmenté dans ces deux copropriétés puisqu’initialement, il y avait au [Adresse 1] deux cabinets de médecins, et au [Adresse 2], un magasin de tapis et de mobilier, et que depuis les travaux, il y a six appartements dans le 1er et sept dans le 2ème.

Dans ces circonstances, la demanderesse rapporte la preuve que la servitude existante sur son fonds a été aggravée : les infiltrations constatées chez Mme [T] sont la conséquence d’un surplus d’eaux généré par les descentes d’eaux pluviales des 3 et [Adresse 2] et du raccord fuyard des eaux usées du [Adresse 2] sur le tuyau en fonte passant dans le haut de la cuve.

Au surplus, il résulte de la lecture de l’acte notarié que la servitude de passage ne concerne que les deux canalisations qui traversent la propriété de Mme [T], il n’est pas fait état de descentes d’eaux pluviales sur sa toiture.

– S’agissant de la sanction de l’aggravation de la servitude, la Cour de cassation laisse ce point au pouvoir souverain des juges du fond qui peuvent ordonner au propriétaire du fonds dominant de faire cesser l’aggravation et imposer au propriétaire la démolition même s’il a construit sur son propre terrain, comme ils peuvent accorder tout simplement des dommages-intérêts, ou encore conjuguer les deux.

Mme [T] sollicite en premier lieu de :
– ordonner à la copropriété du [Adresse 1] d’enlever à ses frais les tuyaux qu’elle a posées sur la toiture de l’immeuble de Mme [T] et de raccorder ses EP sur les collecteurs publics sis [Adresse 8] à [Localité 1], sous astreinte ;
– faire interdiction à la copropriété du [Adresse 2] d’installer quelque canalisation que ce soit sur sa toiture ;
– ordonner à la copropriété du [Adresse 2] de supprimer son raccordement d’EU dans les EP du tronçon RUE10 REP 5 et de neutraliser la cuve.

La ville de [Localité 1] a adressé un courrier le 31 mars 2021 aux deux copropriétés suite à un contrôle de conformité de raccordement d’assainissement de leurs installations où il a été constaté la non-conformité suivante : “absence de boîtes de branchement pour les eaux usées et de boîte de branchement pour les eaux pluviales en limite de propriété, [Adresse 8]”.

Il a été jugé que les travaux des copropriétés des 3 et [Adresse 2] à [Localité 1] sont à l’origine d’une aggravation de la servitude conventionnelle grevant le fonds de Mme [T]. Néanmoins, afin de ne pas faire une injonction impossible à ces deux copropriétés, il doit être demandé à l’expert judiciaire, conformément à l’article 245 du code de procédure civile, d’apporter une précision au tribunal, à savoir dire si le raccordement des eaux pluviales desdites copropriétés est techniquement possible [Adresse 8], dans la mesure où ce dernier a préconisé dans les solutions au litige, le déversement des EP sur la toiture de l’immeuble de Mme [T].

Il appartiendra à l’expert de prendre connaissance de l’ensemble des courriers de la ville de [Localité 1] afin de répondre à sa mission.

Il doit ainsi être sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente du dépôt du complément d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Mme [V] [T] fondée sur les troubles anormaux du voisinage, soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic la SARL Agence Concept Perfect Immo, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic la SARL Agence Concept Perfect Immo, la SCI Covari, la SCI M3, M. et Mme [Q], la SCI FRM Immobilier [F], la SARL FRM Transactions ;

Dit que les travaux réalisés par les copropriétaires et les syndicats des copropriétaires des immeubles sis 3 et [Adresse 2] à [Localité 1] ont aggravé la servitude de passage de canalisation grevant le fonds de Mme [V] [T] ;

Avant dire droit, ordonne un complément d’expertise sur pièces ;

Dit que le complément d’expertise sera confié à l’expert initialement désigné, à savoir Monsieur [Y] [A] ;

Dit que l’expert devra :

– dire si la demande de Mme [V] [T] aux fins de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic, la SCI FRM Immobilier [F], la SARL FRM Transaction et les époux [Q] d’avoir à supprimer les tuyaux d’eaux pluviales posés sur sa toiture et de raccorder leurs eaux pluviales sur les collecteurs publics sis [Adresse 8] à [Localité 1] est techniquement possible ;

– dire si la demande de Mme [V] [T] aux fins de faire interdiction au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic, ainsi qu’aux SCI M3, SCI Covari, d’installer quelque canalisation que ce soit sur sa toiture implique un raccordement de leurs eaux pluviales sur les collecteurs public [Adresse 8] à [Localité 1] et si cette solution est techniquement possible ;

Rappelle que l’expert, dans le respect du principe de la contradiction, devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent ;

Dit que l’expert devra déposer rapport de ses opérations de complément d’expertise au greffe du tribunal avant le 1er avril 2027 ;

Fixe à 500 euros (CINQ CENT EUROS) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et dit que cette somme devra être avancée par Mme [V] [T] et consignée au greffe du tribunal avant le 30 octobre 2026 ;

Désigne le juge chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise ;

Ordonne la radiation de l’affaire ;

Dit qu’elle sera réinscrite à la demande de la partie la plus diligente dès le dépôt du rapport du complément d’expertise précité ;

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes des parties et réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE