TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 18 SEPTEMBRE 2026

Minute : n° 26/00152

DOSSIER N° : N° RG 26/00114 – N° Portalis DB3A-W-B7K-EKLX et le N° RG 26/00162 joint au présent dossier
N.A.C. : 50D
AFFAIRE : [D] [B] [H] [X], [F] [C], [Q] [X], [U] [K], [W] [X], Société GROUPAMA OC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Mme MALLET, Vice-Présidente

GREFFIERE : Mme PELFORT

DEMANDEURS

– Mme [D] [A]
née le 02 Novembre 1979 à [Localité 1] (31),
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Julien SOUBIRAN de la SELAS AGN AVOCATS TARN, avocats au barreau de CASTRES

DEFENDEURS

– Mme [H] [X]
née le 05 Février 1965 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES

– Mme [F] [C]
née le 06 Septembre 1942 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES

– Mme [Q] [X]
née le 08 Janvier 1969 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES

– M. [U] [Z] [K]
né le 13 Janvier 1963 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Jean-paul COTTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

– M. [W] [Y], [P] [X]
né le 29 Novembre 1934 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 6]

représenté par Me Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES

– Société GROUPAMA OC,
dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Me Catherine HOULL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 24 Juillet 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 18 Septembre 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique du 28 juillet 2025, Mme [D] [A] a acquis, auprès de M. [W] [X], Mme [F] [C] épouse [X], Mme [H] [X] épouse [L] et Mme [S] [X] épouse [I], un immeuble à usage d’habitation avec terrain attenant sis [Adresse 8], cadastré section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], pour un prix de 145 000 euros.

La vente est intervenue par l’intermédiaire de M. [U] [K], agent commercial OPTIMHOME IMMOBILIER, lequel avait rédigé une annonce mentionnant « une maison de maître en partie rénovée » avec « une moitié de toiture neuve ».

L’acte authentique précisait que des travaux de réfection de toiture avaient été réalisés en 2017 par la SAS [T], sans qu’aucune attestation d’assurance responsabilité décennale ne soit produite.

La société [T] a été liquidée amiablement au 30 juin 2024.

Après prise de possession, Mme [A] a observé des désordres affectant la couverture de la maison, l’étanchéité et la zinguerie de sa propriété.

Le 1er août 2025, un devis de reprise a été établi par la société M.H [M], pour un montant de 41 373,42 euros TTC.

Le 9 mars 2026, un procès-verbal de constat a été dressé par un commissaire de justice aux fins d’objectiver les désordres.

Par exploit du 13 mai 2026, Mme [D] [A] a assigné M. [W] [X], Mme [F] [C] épouse [X], Mme [H] [X] épouse [L], Mme [S] [X] épouse [I] et M. [U] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire à leur contradictoire.

Sur lecture du procès-verbal de constat, Mme [D] [A] indique avoir observé des désordres sur la propriété acquise auprès de M. [W] [X], Mme [F] [C] épouse [X], Mme [H] [X] épouse [L] et Mme [S] [X] épouse [I], acquisition réalisée par l’intermédiaire de M. [U] [K], agent commercial OPTIMHOME IMMOBILIER, rédacteur de l’annonce, de sorte qu’elle soutient disposer d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire à leur contradictoire.

M. [W] [X], décédé, ses ayants-cause, déjà dans la cause, ont poursuivi l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions écrites, Mme [F] [C] épouse [X], Mme [H] [X] épouse [L] et Mme [S] [X] épouse [I] ne s’opposent pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage.

Parallèlement, M. [U] [K], à titre principal, sollicite le débouté de Mme [A] de l’ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire, il demande que la mission de l’expert judiciaire à désigner soit précisée afin qu’il dise si les désordres évoqués sont des vices cachés ou apparents, et il demande la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [U] [K] soutient que les désordres mentionnés aux termes du procès-verbal de constat sont visibles mais également que, en qualité d’agent commercial en immobilier, il ne peut être considéré comme un professionnel de la construction, de sorte qu’il s’est limité aux déclarations des vendeurs pour exercer sa prestation de service. Il considère que la demanderesse ne justifie d’aucun motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire à son contradictoire.

Par exploit du 7 juillet 2026, Mme [D] [A] a assigné la société GROUPAMA D’OC devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi, aux visas des articles 145 et 331 du code de procédure civile, aux fins de voir joindre les instances pendantes et voir déclarer communes et opposables à la défenderesse les opérations d’expertise judiciaire sollicitées.

Mme [D] [A] argue avoir été destinataire d’une attestation d’assurance décennale souscrite par la SAS [T] auprès de la compagnie GROUPAMA D’OC, sur la période de réalisation des travaux, lesquels, justifiés par factures et datés de moins de 10 ans, peuvent engager la responsabilité décennale du constructeur si des désordres sont retenus et, par suite, mobiliser les garanties souscrites en suivant. La société [T] ayant été liquidée, elle précise disposer d’une action directe contre l’assureur de sorte qu’elle estime disposer d’un motif légitime à appeler en cause ce dernier.

La compagnie GROUPAMA D’OC ne s’oppose pas à l’appel en cause sollicité, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage, mais demande à ce que la mission de l’expert judiciaire à désigner soit précisée afin qu’il dise les exacts travaux réalisés par la SAS [T] et se fasse communiquer tout document en ce sens, puis dise la partie de toiture concernée par ces travaux et dise si les désordres évoqués sont cachés ou apparents.

Après renvois, les affaires, simultanément appelées à l’audience du 24 juillet 2026, ont été mises en délibéré au 18 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la jonction des procédures

L’article 367 du Code de procédure civile dispose : « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs. »

En l’espèce, les instances enregistrées sous les numéros de répertoire général 26/00114 et 26/00162 concernent le même objet, à savoir des désordres impactant la propriété de Mme [D] [A], de sorte qu’il existe un lien tel entre les litiges qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre ces affaires.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le motif légitime de l’article 145 précité suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas manifestement vouée à l’échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.

Il ressort de l’acte authentique produit au dossier que la propriété acquise par Mme [A] a fait l’objet de travaux de toiture, réalisés par la SAS [T] en 2017, sous l’égide des vendeurs.

Les factures jointes ainsi que l’annonce relative à la vente immobilière confirment cet état de fait.

Cette dernière, établie sous le logo de l’agence OPTIMHOME, et portant le nom de M. [K], mentionne notamment, dans la partie « description du bien », le fait que « la maison est une jolie maison bourgeoise de caractère qui de surcroit a été rénovée en partie sur les points les plus onéreux de la rénovation (moitié de la toiture neuve, l’autre partie n’était pas utilité (sic)) », poursuivant, dans la partie « état » sur le fait que « la maison est saine dans un bon état d’entretien, la toiture est neuve »

Or, sur lecture du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 9 mars 2026, il apparait que seule la partie de toiture mansardée située au-dessus de la façade principale de la maison, les deux pans de cette petite toiture et la rive de la toiture habillée de plaques de zinc présentent un aspect récent. A contrario, les autres parties de la toiture présentent un aspect ancien, plusieurs rives de zinc sont déchirées au niveau des fixations, plusieurs ardoises sont cassées ou déplacées sur la toiture, des sous-faces en bois présentent des signes de fuite d’eau et des décollements partiels de lambris, la poutre de croupe sous la toiture est en mauvais état et les deux poutres de panne de la toiture sont fortement dégradées. A l’intérieur de la propriété, au niveau de la charpente de la toiture, de nombreuses infiltrations d’eau sont repérées, le bois est imprégné de traces sombres et de marques d’humidités importantes, le plancher en bois est dégradé par endroit et des trous sont présents à plusieurs endroits des planches de la volige.

Mme [A] justifie par conséquent d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de M. [W] [X], Mme [F] [C] épouse [X], Mme [H] [X] épouse [L] et Mme [S] [X] épouse [I], lesquels, en qualité de vendeur, sont susceptibles de voir leur responsabilité engagée sur le fondement des vices cachés.

Dans le même temps, l’article L134-1 du code de commerce définit l’agent commercial comme un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale et s’immatricule, sur sa déclaration, au registre spécial des agents commerciaux.

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Au cas particulier, l’annonce immobilière jointe au dossier mentionne le nom de M. [U] [K] en qualité d’agent commercial et personne à contacter, situation confirmée par la mention inscrite au sein de l’acte authentique de vente selon laquelle « la vente a été négociée par M. [U] [N] titulaire d’un mandat non encore expiré, ainsi déclaré »

En outre, le raisonnement développé par M. [K] aux termes de ses conclusions ne peut prospérer en ce que ce dernier, qui soutient ne pouvoir être considéré comme un professionnel de la construction et donc se dit limité par les déclarations des vendeurs, argue en suivant que les désordres évoqués par la demanderesse sont apparents et, dès lors, peuvent l’être également pour sa personne.

Enfin, l’annonce de vente immobilière, sur laquelle est inscrit son nom, présente une contradiction patente en ce que la partie « description du bien » soutient la réalisation d’une rénovation partielle du bien, sur « la moitié de la toiture », distinction non apportée dans la partie « état » au sein de laquelle « la toiture est neuve »

Il ne peut dès lors être contesté que M. [K] est intervenu dans la vente du bien immobilier et il appartiendra au juge du fond saisi, le cas échéant, de déterminer si sa responsabilité peut être engagée à ce titre.

Dans l’attente, Mme [A] justifie d’un motif légitime à voir une expertise judiciaire ordonnée à son contradictoire.

Il convient dès lors d’ordonner une expertise judiciaire. La mission de l’expert sera fixée dans le dispositif, étant rappelé que l’expert peut toujours, si nécessaire, recourir à un sapiteur et faire procéder aux études ou analyses qu’il estime utiles.
Il sera fait droit aux compléments de mission sollicités et accordé aux parties défenderesses le bénéfice des protestations et réserves d’usage formulées.

Sur l’appel en cause

L’article 331 du Code de procédure civile dispose : « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.
Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.
Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. »

L’appel en cause doit être justifié par un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

L’article L124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, l’attestation d’assurance produite justifie de ce que la SARL [T] bénéficiait d’une couverture assurantielle auprès de la compagnie GROUPAMA D’OC, au titre de la responsabilité décennale obligatoire, sur l’année 2017, période durant laquelle les travaux litigieux, datés de fait de moins de 10 ans, ont été réalisés sur la propriété de la demanderesse.

Mme [A] justifie ainsi d’un motif légitime à appeler en cause la compagnie GROUPAMA D’OC dont les garanties sont susceptibles d’être mobilisées si la responsabilité décennale de son assurée est engagée.

Par conséquent, les opérations d’expertise ordonnées seront déclarées communes et opposables à la compagnie GROUPAMA D’OC.

Il sera fait droit aux compléments de mission sollicités et accordé, à la partie défenderesse, le bénéfice des protestations et réserves d’usage formulées.

Sur les demandes accessoires

En absence de partie perdante, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] [A] sera condamnée aux entiers dépens des instances enregistrées sous les numéros RG 26/00114 et 26/00162, étant rappelé que la présente ordonnance, qui est de droit exécutoire à titre provisoire, met fin auxdites instances.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Patricia MALLET, juge des référés statuant par décision contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

Ordonnons la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 26/00114 et RG 26/00162 ;

Déboutons M. [U] [K] de sa demande de mise hors de cause ;

Ordonnons une expertise ;

Désignons pour y procéder :

M. [O] [V], expert agréé près la Cour d’appel de [Localité 1],

Ou, en cas d’indisponibilité

[E] [G], expert agréé près la Cour d’appel de [Localité 1],

Avec pour mission de :

• Prendre connaissance de tout document utile à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et leurs conditions d’assurance ;

• Examiner en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, l’immeuble à usage d’habitation avec terrain attenant sis [Adresse 8], cadastrée section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], appartenant à Mme [D] [A], le décrire et entendre tous sachants ;

• Décrire les travaux réalisés par la SARL [T] sur la toiture de ladite propriété sur l’année 2017 ;

• Dire si ces travaux sont conformes quantitativement et qualitativement aux engagements contractuels pris et s’ils sont achevés ;

• Rechercher s’il y a eu réception, selon quelles modalités et dire s’il y a eu des réserves en précisant leur suivi ;

• Dire si l’immeuble présente des désordres précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exception de ceux non définis ;

• Dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils affectent l’ouvrage réalisé ou l’existant, s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements ;

• Dire quelles sont les causes de ces désordres, en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à la vétusté des lieux, à un défaut d’entretien par son propriétaire ou tout autre cause qui sera indiquée ;

• Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’immeuble sera affecté ;

• Déterminer la date d’apparition des désordres ;

• Dans le cas où ces désordres seraient apparus avant la réception des travaux de la SARL [T], indiquer si une personne profane pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l’existence de ces désordres ;

• Dans le cas où ces désordres seraient apparus avant la vente, indiquer si une personne profane pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l’existence de ces désordres ;

• Dire si des mesures urgentes doivent être prises pour assurer la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants ;

• Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties ;

• Préciser si, à l’issue de l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative ;

• Donner tous éléments de fait et techniques sur l’évaluation des préjudices allégués du fait des désordres constatés et de l’exécution des réparations ;

• Répondre aux dires des parties ;

• De façon générale, donner au tribunal tout élément de caractère technique utile à la solution du litige ;

Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts.

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Disons que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, Mme [D] [A] devra consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de QUATRE MILLE EUROS (4 000 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier,

Disons que par application de l’article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l’expert,

Déclarons recevable et bien fondé l’appel en cause de Mme [D] [A] ;

Déclarons communes et opposables à la compagnie GROUPAMA D’OC les opérations d’expertise présentement ordonnées ;

Disons en conséquence que la partie appelée en cause sera tenue de répondre aux convocations de l’expert et de lui remettre tous les documents que celui-ci estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission, d’assister aux opérations d’expertise ou de s’y faire représenter et d’y faire toutes les observations qu’elle jugera utiles ;

Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant,

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,

« Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

Précisons que l’expert doit mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé ;

Condamnons Mme [D] [A] aux entiers dépens des instances enregistrées sous les numéros RG 26/00114 et 26/00162 ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par Mme Patricia MALLET, statuant comme juge des référés, assistée de Mme Gwenaëlle PELFORT, greffière.

Le greffier Le juge des référés