COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/02020 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q2LP
du 22 Septembre 2026

affaire : S.A.R.L. LEIMAIGAUT, [K] [G], [T] [D], [W] [L], [I] [S] épouse [M], [V] [N], [R] [C], [V] [Y], [H] [F], [E] [L] épouse [U], [P] [U], S.A.R.L. SARL MPGD, [Q] [O] [J], [Z] [B], [X] [B], [A] [PA] épouse [EE], [UL] [T] [TT] Né [T] [TT] [JS], [SV] [HT] épouse [JV], [TV] [YP], [XL] [YP], [OU] [YP], [QI] [DT] épouse [YP], [OB] [KP], [OZ] [WN] épouse [XS], [VG] [SC] [VT], [HR] [VU] [JS], S.A.R.L. SARL [BT], [P] [IP], [RJ] [JO], S.C.I. SCI SIMANON, [QB] [NZ], [AM] [FS], [CJ] [ZE] épouse [FS], [YO] [IR] épouse [YX], [OB] [HW], [CT] [QO] épouse [HW], [CM] [EE], [CN] [KD], [SD] [YA] épouse [KD], [RP] [RI], [YV] [RI], [RE] [QA] épouse [D]
c/ S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

Copie exécutoire délivrée à

Me Charlotte AMSALLEM
Me Bertrand DE CAMPREDON
Me Thierry TROIN

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT DEUX SEPTEMBRE À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Novembre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.R.L. LEIMAIGAUT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [K] [G]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [T] [D]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Monsieur [W] [L]
[Adresse 5]
[Adresse 6]

Madame [I] [S] épouse [M]
[Adresse 7]
[Localité 6]

Monsieur [V] [N]
[Adresse 8]
[Localité 5]

Monsieur [R] [C]
[Adresse 9]
[Localité 7]

Monsieur [Z] [B]
[Adresse 10]
[Adresse 11]
[Localité 8]

Monsieur [X] [B]
[Adresse 12]
[Adresse 13]
[Localité 9]

Madame [A] [PA] épouse [EE]
[Adresse 14]
[Localité 10]

Monsieur [UL] [T] [TT] Né [T] [TT] [JS]
[Adresse 15]
[Localité 11]

Madame [SV] [HT] épouse [TV]
[Adresse 16]
[Localité 12]

Monsieur [TV] [YP]
[Adresse 17]
[Localité 13]

Madame [XL] [YP]
[Adresse 18]
[Localité 14]

Monsieur [OU] [YP]
[Adresse 19]
[Localité 15]

Madame [QI] [DT] épouse [YP]
[Adresse 20]
[Localité 16]

Monsieur [OB] [KP]
[Adresse 21]
[Localité 17]

Madame [OZ] [WN] épouse [XS]
[Adresse 22]
[Localité 18]

Monsieur [VG] [SC] [VT]
[Adresse 23]
[Localité 19]

Madame [HR] [VU] [JS]
[Adresse 15]
[Localité 11]

S.A.R.L. SARL [BT]
[Adresse 24]
[Localité 20]

Monsieur [RJ] [JO]
[Adresse 3]
[Localité 4]

S.C.I. SCI SIMENON
[Adresse 25]
[Localité 21]

Monsieur [QB] [NZ]
[Adresse 26]
[Adresse 27]
[Localité 22]

Monsieur [AM] [FS]
[Adresse 28]
[Localité 23]

Madame [CJ] [ZE] épouse [FS]
[Adresse 28]
[Localité 23]

Madame [YO] [IR] épouse [YX]
[Adresse 21]
[Localité 17]

Monsieur [OB] [HW]
[Adresse 29]
[Localité 24]

Monsieur [V] [Y]
[Adresse 30]
[Localité 25]

Monsieur [H] [F]
[Adresse 31]
[Adresse 32]
[Localité 26]

Madame [E] [L] épouse [U]
[Adresse 33]
[Localité 27]

Monsieur [P] [U]
[Adresse 33]
[Localité 27]

S.A.R.L. SARL MPGD
[Adresse 34]
[Localité 28]

Monsieur [Q] [O] [J]
[Adresse 35]
[Adresse 36]
[Localité 29]

Monsieur [P] [IP]
[Adresse 37]
[Localité 12]

Madame [CT] [QO] épouse [HW]
[Adresse 29]
[Localité 24]

Monsieur [CM] [EE]
[Adresse 14]
[Localité 10]

Monsieur [CN] [KD]
[Adresse 38]
[Localité 30]

Madame [SD] [YA] épouse [KD]
[Adresse 38]
[Localité 30]

Monsieur [RP] [RI]
[Adresse 39]
[Localité 31]

Madame [YV] [RI]
[Adresse 39]
[Localité 31]

Madame [RE] [QA] épouse [D]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Rep/assistant commun : Me Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, Plaidant
Rep/assistant commun : Me Charlotte AMSALLEM, avocat au barreau de NICE, Postulant

DEMANDEURS

Contre :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION
[Adresse 40]
[Localité 32]
Rep/assistant : Me Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 21 Mai 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026, délibéré prorogé au 22 Septembre 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploits de commissaire de justice du 6 novembre 2025, Monsieur [OB] [HW] et Madame [CT] [HW], Monsieur [R] [C], Monsieur [V] [Y], Monsieur [H] [F], Monsieur [P] [U] et Madame [E] [U] née [L], Monsieur [Q] [J], Monsieur [Z] [B] et Monsieur [X] [B], Monsieur [CM] [EE] et Madame [A] [EE] née [PA], Monsieur [UL] [JS] et Madame [HR] [VU] [JS], Madame [SV] [JV] née [HT], Monsieur [TV] [YP] et Madame [XL] [YP], Monsieur [OU] [YP] et Madame [QI] [YP] épouse [DT], Madame [OZ] [XS] née [WN], Monsieur [VG] [SC] [VT], la SARL LEIMAIGAUT, la SARL MPGD, Monsieur [OB] [KP] et Madame [YO] [YX] née [IR], Monsieur [CN] [KD] et Madame [SD] [KD] née [YA], Monsieur [RP] [RI] et Madame [YV] [RI], la SARL [BT], Monsieur [P] [IP], la SCI SIMANON, Monsieur [RJ] [JO] et Madame [K] [G], Monsieur [T] [D] et Madame [RE] [D] née [QA], Monsieur [W] [L], Madame [I] [M] née [S], Monsieur [QB] [NZ], Monsieur [V] [N], Monsieur [AM] [FS] et Madame [CJ] [FS] née [ZE] ont assigné la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION en référé aux fins de communication de documents relatifs à l’exploitation de la [Adresse 41].

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 mai 2026.

Aux termes de leurs écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, l’ensemble des demandeurs sollicitent de voir :
In limine litis
– se déclarer compétent pour ordonner la communication des pièces relatives à l’exploitation de la [Adresse 41],
Au fond,
– déclarer recevables Messieurs [B], Madame [XS] [WN], la SARL LEIMAIGAUT, Monsieur [IP], la SCI SIMANON et Monsieur [L],
– ordonner à la société RESIDENCES SERVICES GESTION de communiquer aux demandeurs les éléments suivants relatifs à l’exploitation de la [Adresse 41] située à [Localité 2] :
La grille des tarifs affichés public par catégorie d’appartementL’état locatif complet de la résidence à ce jour (avec par lot : date d’effet du bail, sortie de bail, n° de lot, n° de logement, tantième de copropriété, typologie, surface, n° d’étage, exposition, présence ou non d’un balcon/parking, nom du propriétaire, loyer annuel à la date d’effet du bail, loyer annuel appelé)Un tableau récapitulatif de la typologie des appartements avec le nombre d’appartements par catégorieLes comptes d’exploitation et/ou données chiffrées de l’exploitation pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, avec le détail des chiffres d’affaires ventilé entre chiffre d’affaires hébergement et recettes annexes, le détail des charges d’exploitation, le résultat d’exploitation, le résultat site, les investissements réalisés, les frais de fonctionnement, l’EBITAR site et avec la certification par le commissaire aux comptes des chiffres d’affairesSur la même période, tableau d’analyse des chiffres d’affaires par catégorie d’appartement et des taux d’occupation sur les dernières 5 annéesQuelques contrats types passés avec les clients-étudiantsChronologie et liste des travaux réalisés sur les 5 dernières annéesDernier PV de la commission de sécuritéBail et loyer en cours pour les locaux de serviceAttestation quant au nombre de lots privatifs pris à bail commercial, utilisés par l’exploitant pour le besoin de l’exploitation et donc exclus du parc locatifCeci sous astreinte de 1000 € par jour de retard, l’astreinte commençant à compter du délai d’un mois à partir de la signification de l’ordonnance à intervenir, étant précisé que l’ensemble des obligations de communication devront être satisfaites pour que l’astreinte prenne fin ;
– dire que le Juge se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête
– la condamnation de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION aux dépens ainsi qu’à verser à chacun des demandeurs la somme de 500 € au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Aux termes de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION demande :
In limine litis
– dire n’y avoir lieu à référé,
– déclarer irrecevables Messieurs [B], Madame [XS] [WN], la SARL LEIMAIGAUT, Monsieur [IP], la SCI SIMANON et Monsieur [L] en leurs demandes,
– le rejet de la demande de communication,
A titre subsidiaire,
– juger que la communication ne peut être opérée qu’entre les mains d’un expert sous engagement de confidentialité et chargé de restituer une synthèse anonymisée,
– qu’il soit pris acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise
– la condamnation des demandeurs aux dépens ainsi que chacun lui verse la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026, prorogé au 22 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « donner acte » ou « juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur l’exception d’incompétence matérielle

En application de l’article R 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

L’article 836 du code de procédure civile dispose que les pouvoirs du président du tribunal judiciaire prévus aux deux articles précédents s’étendent à toutes les matières où il n’existe pas de procédure particulière de référé.

En l’espèce, si les demandeurs font valoir que leur demande ne vise qu’à l’obtention de pièces nécessaires afin de leur permettre d’engager les négociations relatives à la revalorisation du loyer dans le cadre de la procédure de renouvellement du bail commercial, la société SAS RESIDENCES SERVICES GESTION fait valoir, quant à elle, que seul le juge des loyers est compétent pour ordonner une expertise devant permettre par la suite la fixation du juste montant du loyer.

Or force est de constater que les parties n’ont pas encore saisi le juge des loyers, dans le cadre de la procédure prévue à l’article R 145-23 du code de commerce, qui peut recourir éventuellement à une mesure d’instruction telle que déterminée par les dispositions de l’article R 145-30 du code de commerce.

Dès lors et en l’absence de saisine effective du juge des loyers, il y a lieu de retenir la compétence du juge des référés lequel, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, est habile à ordonner une mesure d’instruction avant tout procès au fond tendant à réunir des données de nature à constituer des éléments probatoires.

En conséquence, l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur les fins de non-recevoir tirées de la qualité à agir des certains demandeurs.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La société SAS RESIDENCES SERVICES GESTION fait valoir que certains demandeurs sont irrecevables en leurs demandes au motif qu’ils n’établissent pas qu’un congé leur ait été notifié, soit en l’absence de congé, ou encore que d’autres ne justifient pas de leur titularité d’un bail.

La SCI SIMANON et la SARL LEIMAIGAUT ont produit le bail dont chacune desdites sociétés est titulaire.

Au regard de la demande qui consiste à obtenir des informations dans la perspective du renouvellement du bail et revalorisation éventuelle du montant du loyer, susceptible de constituer un litige entre les parties, bailleur et preneur, la seule qualité de propriétaire bailleur justifie à elle seule le droit d’agir pour ce dernier, étant en effet précisé que le bail commercial dont s’agit a vocation à être renouvelé, le montant du loyer, révisé, et peu importe qu’il s’agisse d’une éventualité, la possible existence d’un procès futur n’étant pas exclue.

Dès lors l’ensemble des demandeurs, et notamment Messieurs [B], Madame [XS] [WN], la SARL LEIMAIGAUT, Monsieur [IP], la SCI SIMANON et Monsieur [L] seront déclarés recevables, la fin de non-recevoir à leur égard étant rejetée.

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, force est de constater que la majorité des demandeurs, propriétaires bailleurs, ont délivré à la société preneuse un congé avec offre de renouvellement, manifestant le souhait par ailleurs d’un réajustement de la valeur locative, les autres propriétaires étant à même de se trouver dans quelques mois dans la même situation.

Force est de constater que les négociations ont à peine commencé et qu’afin de disposer d’éléments pertinents, les demandeurs disposent d’un motif légitime à obtenir communication de données dont toutefois la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION fait valoir qu’il s’agit d’informations relevant du secret des affaires et dont la communication risquerait de porter gravement atteinte à la stratégie économique, commerciale et financière mise en place.

Il y a lieu d’opérer une distinction au regard des éléments sollicités dont certains ne posent nullement difficulté et ne compromettent pas une quelconque stratégie relevant du secret des affaires protégé et ce, au regard de leur nature même.

Ainsi en est-il des éléments suivants qui devront faire l’objet d’une communication spontanée, et à défaut sous astreinte :
La grille des tarifs affichés public par catégorie d’appartement, en ce qu’elle est par ailleurs diffusée au publicUn tableau récapitulatif de la typologie des appartements avec le nombre d’appartements par catégorieQuelques contrats types passés avec les clients-étudiants dont l’anonymisation aura au préalable, été réaliséeChronologie et liste des travaux réalisés sur les 5 dernières années qui intéressent nécessairement les propriétairesDernier PV de la commission de sécuritéAttestation quant au nombre de lots privatifs pris à bail commercial, utilisés par l’exploitant pour les besoins de l’exploitation et donc exclus du parc locatif
En revanche, et s’agissant d’une part de l’état locatif complet sollicité, ainsi que d’autre part des comptes d’exploitation, force est de constater que ces éléments révèlent des données sensibles tenant pour le premier, à des éléments d’identification d’autres propriétaires dont la société RESIDENCES SERVICES GESTION ne saurait être tenue à la divulgation des informations dont elle dispose, et pour le second relevant de la gestion et stratégie commerciale dont la diffusion porterait une atteinte disproportionnée au droit acquis à la société défenderesse de la protection du secret des affaires et dont il convient de rappeler par ailleurs que celle-ci, est toutefois tenue, du fait de sa nature juridique, au dépôt auprès du greffe du tribunal de commerce des comptes annuels qui comprennent nécessairement le bilan, le compte de résultat et les annexes.

En conséquence, il convient de ne faire droit que partiellement à la demande de communication sollicitée dont les modalités seront fixées au dispositif

Sur les demandes accessoires

Enfin, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance ainsi qu’à verser à chacun des demandeurs la somme de 250 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire de Nice, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

REJETONS l’exception d’incompétence matérielle ;

REJETONS l’irrecevabilité tirée du défaut de droit d’agir de Messieurs [B], Madame [XS] [WN], la SARL LEIMAIGAUT, Monsieur [IP], la SCI SIMANON et Monsieur [L] ;

ORDONNONS à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION de communiquer à Monsieur [OB] [HW] et Madame [CT] [HW], Monsieur [R] [C], Monsieur [V] [Y], Monsieur [H] [F], Monsieur [P] [U] et Madame [E] [U] née [L], Monsieur [Q] [J], Monsieur [Z] [B] et Monsieur [X] [B], Monsieur [CM] [EE] et Madame [A] [EE] née [PA], Monsieur [UL] [JS] et Madame [HR] [VU] [JS], Madame [SV] [JV] née [HT], Monsieur [TV] [YP] et Madame [XL] [YP], Monsieur [OU] [YP] et Madame [QI] [YP] épouse [DT], Madame [OZ] [XS] née [WN], Monsieur [VG] [SC] [VT], la SARL LEIMAIGAUT, la SARL MPGD, Monsieur [OB] [KP] et Madame [YO] [YX] née [IR], Monsieur [CN] [KD] et Madame [SD] [KD] née [YA], Monsieur [RP] [RI] et Madame [YV] [RI], la SARL [BT], Monsieur [P] [IP], la SCI SIMANON, Monsieur [RJ] [JO] et Madame [K] [G], Monsieur [T] [D] et Madame [RE] [D] née [QA], Monsieur [W] [L], Madame [I] [M] née [S], Monsieur [QB] [NZ], Monsieur [V] [N], Monsieur [AM] [FS] et Madame [CJ] [FS] née [ZE] les pièces suivantes :
La grille des tarifs affichés public par catégorie d’appartement, Un tableau récapitulatif de la typologie des appartements avec le nombre d’appartements par catégorieQuelques contrats types passés avec les clients-étudiants dont l’anonymisation aura au préalable, été réaliséeChronologie et liste des travaux réalisés sur les 5 dernières années Dernier PV de la commission de sécuritéAttestation quant au nombre de lots privatifs pris à bail commercial, utilisés par l’exploitant pour les besoins de l’exploitation et donc exclus du parc locatif ;
ASSORTISSONS cette injonction d’une astreinte de 100 euros, par document et par demandeur, et par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant signification de la présente décision ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à verser à chacun des demandeurs la somme de 250 € au titre de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION aux dépens de la présente instance.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS