TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me NAKOV Iris ; Me Valentin IDIR TEMPERTON ; Maître [P]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/05297 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77BD

N° MINUTE :
1-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 22 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [Y] [D] [Z], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Valentin IDIR TEMPERTON, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 63 (avocat plaidant), et Me NAKOV Iris, avocat au barreau de PARIS (avocat postulant)

DÉFENDERESSE
Madame [W] [F], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Dikpeu-Eric BALE de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1635

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 septembre 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 22 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/05297 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77BD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2017, Mme [W] [F] a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [D] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 € hors charges.

Mme [Y] [D] [Z] s’est plainte de la présence de moisissures dans le logement à compter du mois d’avril 2021.

Mme [Y] [D] [Z] a quitté les lieux le 19 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025 remis au greffe le 20 mai 2025, Mme [Y] [D] [Z] a assigné Mme [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Initialement appelée à l’audience du 4 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 26 juin 2026.

À l’audience du 26 juin 2026, Mme [Y] [D] [Z], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
– condamner Mme [W] [F] à verser à Mme [Y] [D] [Z] la somme de 30.139,45 € ou, subsidiairement, de 19.179,65 €, en réparation du préjudice de jouissance,
– condamner Mme [Y] [D] [Z] à verser à Mme [Y] [D] [Z] la somme de 6.227,16 € en réparation du préjudice moral,
– condamner Mme [Y] [D] [Z] à verser à Mme [Y] [D] [Z] la somme de 1.044,95 € en réparation du préjudice matériel,
– dire que les intérêts au taux légal courent à compter du 4 avril 2021 (art. 1231-6 du code civil),
– débouter Mme [W] [F] de ses demandes,
– condamner Mme [W] [F] aux dépens, lesquels comprendront les éventuels frais et honoraires du jugement,
– condamner Mme [W] [F] à verser à Mme [Y] [D] [Z] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Mme [W] [F], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
– juger que l’action de Mme [Y] [D] [Z] au titre de son préjudice de jouissance est prescrite pour la période du 4 avril 2021 au 22 avril 2022,
– fixer la somme allouée à Mme [Y] [D] [Z] à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance, pour la période du 23 avril 2022 à février 2024 inclus, à la somme de 5.480 €,
– déclarer irrecevables, pour défaut d’intérêt à agir, les demandes de Mme [Y] [D] [Z] de remboursement de l’achat d’un déshumidificateur d’air, pour un montant de 110 € TTC, et d’un purificateur d’air ventilateur chauffage de marque DYSON, pour un montant de 449 € TTC,
– débouter Mme [Y] [D] [Z] du surplus de ses demandes au titre d’un préjudice matériel,
– débouter Mme [W] [F] de sa demande au titre d’un préjudice moral,
– accorder à Mme [W] [F] un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de la ou des somme(s) allouée(s) à Mme [Y] [D] [Z],
– réduire à de plus justes proportions la somme allouée à Mme [Y] [D] [Z] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– écarter l’exécution provisoire de droit en sa totalité.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. (…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

En l’espèce, le principe de l’engagement de la responsabilité de Mme [W] [F] en sa qualité de bailleur n’est pas contesté. Seule est contestée l’étendue des demandes d’indemnisation de Mme [Y] [D] [Z].
Décision du 22 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/05297 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77BD

I) Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance

A) Sur la recevabilité de la demande sur la période antérieure au 22 avril 2022

Aux termes de l’article 7-1, alinéa, 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En vertu de l’article 2238 du code civil, la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l’une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée.

En l’espèce, Mme [W] [F] soulève la prescription de la demande d’indemnisation de Mme [Y] [D] [Z] au titre du préjudice de jouissance sur la période du 4 avril 2021 au 22 avril 2022.

Mme [Y] [D] [Z] considère que le point du départ du délai de prescription doit être fixé au 28 février 2024, date à laquelle la bailleresse a validé le devis de réalisation des travaux et que sa demande n’est donc pas prescrite. Or, la jurisprudence sur laquelle elle s’appuie est inapplicable en l’espèce puisqu’elle concernait une action en résiliation de bail et non une action en indemnisation d’un préjudice de jouissance.

En effet, si le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement du bailleur perdure, la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution ne peut être obtenue que pour la période de trois ans précédant la demande en justice (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437).

Au cas présent, le délai de prescription triennal a commencé à courir le 4 avril 2021, date à laquelle Mme [Y] [D] [Z] a signalé la présence de moisissures. Puis, en application de l’article 2238 du code civil, le délai de prescription a été suspendu du 15 février 2024, date de la première réunion de conciliation, au 19 septembre 2024, date de l’échec de la tentative de conciliation. A compter du 19 septembre 2024, le délai de prescription a recommencé à courir pour une durée de six mois, soit jusqu’au 19 mars 2025. Or, l’assignation date du 22 avril 2025.

Par conséquent, la demande d’indemnisation de Mme [Y] [D] [Z] au titre du préjudice de jouissance est irrecevable, car prescrite, pour la période antérieure au 22 avril 2022.

B) Sur le quantum de la demande

Mme [Y] [D] [Z] évalue son préjudice de jouissance de la manière suivante : (1.037,86 € de loyer mensuel charges comprises x 88 % de la superficie de l’appartement atteinte par les moisissures) x 33 mois = 30.139,45 €.

De son côté, Mme [W] [F] propose une indemnisation du préjudice de jouissance de la manière suivante :
– de mai 2022 au 17 février 2023, date de la facture d’installation de la VMC : 35 % du loyer hors charges,
– du 18 février 2023 à février 2024, date de la facture des travaux de réfection : 20 % du loyer hors charges.

Concernant la superficie de l’appartement atteinte par les moisissures, Mme [Y] [D] [Z] considère qu’elle s’élève à 88 % (33,44m2 sur 38m2) en s’appuyant sur une facture de la société POPOVIC PEINTURE pour travaux de rénovation des peintures du 28 février 2024. Or, cette facture ne fait aucune référence aux moisissures mais liste seulement les surfaces repeintes, ce qui ne signifie pas que toutes ces surfaces repeintes étaient touchées par les moisissures. En outre, le calcul de Mme [Y] [D] [Z] pour atteindre 88 % n’est pas expliqué.
Mme [Y] [D] [Z] ne rapporte donc pas la preuve de la surface exacte touchée par les moisissures. Néanmoins, l’ampleur des moisissures est justifiée par les éléments suivants :
– les photographies (pièce n° 3 de Mme [Y] [D] [Z]) qui démontrent la présence de très nombreuses moisissures noires sur les murs et plafonds, regroupées autour de fenêtres, aux angles des murs (du sol au plafond) et derrière des meubles (canapé, radiateur) ;
– les nombreux mails de Mme [Y] [D] [Z] envoyés à l’agence ORPI depuis le 4 avril 2021 qui mentionnent à plusieurs reprises et à des dates différentes la présence et la progression de moisissures dans toutes les pièces de l’appartement, à l’exception du couloir ;
– un courrier de l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 1] du 16 mai 2022 qui indique que « une importante humidité de condensation règne dans le logement provoquant des moisissures en raison d’une aération permanente inexistante notamment dans la salle de bain » ;
– une attestation de la sœur de Mme [Y] [D] [Z] qui déclare que l’appartement dans lequel vivait sa sœur présentait une humidité importante et persistante, le développement et l’aggravation progressive de moisissures dans différentes pièces du logement et une vétusté générale des installations.

Sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [W] [F] considère que Mme [Y] [D] [Z] a, par son comportement fautif, contribué à son propre préjudice en ce que l’état des lieux de sortie fait apparaître que la robinetterie, le flexible et la poire de douche et la robinetterie, la bonde et le siphon de la vasque ont été rendus en état d’usage (bon état à l’entrée dans les lieux) et que les joints d’étanchéité de la douche et de la vasque ont été restitués « usés noircis ». Elle considère que ces éléments constituent des manquements de la locataire à son obligation d’entretien et que ces manquements ont participé à l’apparition des moisissures. Or, outre le fait que ces constats correspondent plutôt à une usure normale des équipements, Mme [Y] [D] [Z] étant restée sept années dans l’appartement, il n’est pas sérieux de soutenir qu’une robinetterie, un flexible et une poire de douche, une robinetterie, une bonde et un siphon de vasque et des joints d’étanchéité en état d’usage puissent être à l’origine de l’apparition de moisissures d’une telle ampleur dans un appartement.

S’agissant de l’installation de la VMC le 17 février 2023, elle était, à elle seule, insuffisante pour régler les désordres de moisissures. Il convient néanmoins de reconnaître qu’elle a constitué une première étape dans la réparation des désordres et que Mme [Y] [D] [Z] avait elle-même constaté une amélioration de la qualité de l’air de l’appartement (cf ses mails des 19 février et 25 avril 2023).

Il résulte de ces éléments qu’il convient de réparer le préjudice de jouissance de Mme [Y] [D] [Z] de la manière suivante :
– du 23 avril 2022 au 17 février 2023, date de la facture d’installation de la VMC (soit environ 10 mois) : (45 % de 935,16 € (loyer mensuel hors charges)) x 10 mois = 4.208,22 €
– du 18 février 2023 au 30 septembre 2023 (soit 7,5 mois) : (40 % de 935,16 €) x 7,5 mois = 2.805,48 €
– du 1er octobre 2023 au 28 février 2024, date de la facture des travaux de rénovation de peinture (soit 5 mois) : (40 % de 967,86 €) x 5 mois = 1.935,72 €

Par conséquent, Mme [W] [F] sera condamnée à verser à Mme [Y] [D] [Z] une somme de 8.949,42 € au titre du préjudice de jouissance.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2026, date de la présente décision, et non à compter du 4 avril 2021.

II) Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment des nombreux mails produits par Mme [Y] [D] [Z] que, pendant près de trois ans, la locataire, en plus de vivre dans un logement touché par les moisissures, n’a cessé d’alerter et de relancer sa bailleresse (par l’intermédiaire de l’agence ORPI) afin qu’il soit mis un terme aux désordres. Elle a fait preuve d’une patience certaine face à l’inaction voire la réticence de la bailleresse d’entamer réellement des travaux (plusieurs annonces non suivies d’effet). Elle a été contrainte de s’adresser aux autorités administratives puis judiciaires pour que Mme [W] [F] concrétise ses promesses alors qu’un litige aurait pu être évité. Mme [Y] [D] [Z] n’a jamais failli au respect de ses obligations de locataire, notamment s’agissant du versement du loyer. Mme [W] [F] se défend en soutenant qu’elle n’a pu donner suite aux demandes de sa locataire parce que la société qu’elle avait sollicitée pour installer une VMC lui avait indiqué que cela n’était possible. Or, il lui appartenait, en sa qualité de bailleur, de trouver, et à tout le moins d’essayer de trouver, d’autres sociétés ou des solutions alternatives. La tournure des événements démontre finalement que l’installation d’une VMC puis la réalisation de travaux étaient possibles.

Il est compréhensible qu’un tel contexte ait créé chez Mme [Y] [D] [Z] une certaine angoisse ou anxiété couplée d’un sentiment d’injustice et d’impuissance, préjudice moral distinct du préjudice de jouissance qui mérite également d’être indemnisé. Le versement d’une somme équivalente à six mois de loyer paraît toutefois excessif.

Ainsi, Mme [W] [F] sera condamnée à verser à Mme [Y] [D] [Z] une somme de 950 € au titre du préjudice moral.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2026, date de la présente décision, et non à compter du 4 avril 2021.

III) Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel

A) Sur le remboursement du coût du déshumidificateur et du purificateur d’air ventilateur chauffage

Mme [Y] [D] [Z] réclame le remboursement des sommes de 110 € et 449 € correspondant aux achats d’un déshumidificateur et d’un purificateur d’air ventilateur chauffage selon factures au nom de M. [A] [Q].

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, Mme [W] [F] relève que les factures sont libellées au nom de M. [A] [Q] et non à celui de Mme [Y] [D] [Z] et que cette dernière n’a donc pas d’intérêt à agir.

Mme [Y] [D] [Z] déclare, sans preuve, que M. [A] [Q] est son conjoint et qu’ils ont eu un enfant ensemble. Elle ajoute qu’il a vécu avec elle dans l’appartement pendant toute la durée du bail. Seule une attestation succincte et non manuscrite de M. [A] [Q] est produite en ce sens. Elle précise encore que c’est M. [A] [Q] qui versait les loyers à la bailleresse et qu’il était en copie des mails envoyés à l’agence ORPI. Or, procéduralement, seul M. [A] [Q] est recevable à demander le remboursement des sommes sollicitées puisque les factures sont à son nom et qu’il n’a jamais été titulaire du bail. Son absence d’intervention volontaire à la présente procédure ou de tout autre élément peuvent légitimement interroger quant à la connaissance par M. [A] [Q] de l’existence de cette procédure et quant à son accord sur cette demande de remboursement par Mme [Y] [D] [Z].

Par conséquent, la demande de remboursement des sommes de 110 € et 449 € correspondant aux achats d’un déshumidificateur et d’un purificateur d’air ventilateur chauffage seront déclarées irrecevables pour défaut de droit d’agir.

B) Sur la perte financière

Pendant les travaux de réfection des peintures au mois de mars 2024, Mme [Y] [D] [Z] a dû se reloger. Elle rapporte la preuve qu’elle a été hébergée chez sa sœur pendant 10 jours. Elle estime avoir subi une perte financière évaluée à 315,95 € (loyer de référence de 31€/m² x 10 jours).

Or, outre que cette « perte financière » n’est pas justifiée, Mme [Y] [D] [Z] a déjà bénéficié d’une remise de loyer en mars et avril 2024 pour un montant total de 331,79 €. Elle motive par ailleurs sa demande par les conditions dans lesquelles elle a dû trouver une solution de relogement en urgence. Cela ne constitue toutefois pas un préjudice matériel.

Elle sera déboutée de sa demande.

C) Sur la facture de la société D.R.D. du 29 mars 2024

Une somme de 170 € a été retenue sur le dépôt de garantie de Mme [Y] [D] [Z] correspondant à une facture de la société D.R.D. du 29 mars 2024. La société D.R.D. s’était déplacée, à la demande de la locataire relayée par le mandataire de la bailleresse, pour vérifier le bon fonctionnement de la VMC. Or, il résulte des pièces versées aux débats (facture du 29 mars 2024 et mail de ORPI du 24 octobre 2025) que la VMC fonctionnait et ne présentait pas d’anomalie mais qu’elle était seulement bouchée.

Or, en application de l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987, « le ramonage des conduits de ventilation » constitue une réparation locative.

Il n’est donc juridiquement pas interdit, en l’absence d’entente entre les parties, de laisser la facture litigieuse à la charge de la locataire. Mme [Y] [D] [Z] sera donc déboutée de sa demande.

IV) Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, contrairement à ce qu’indique Mme [W] [F], ses revenus n’ont pas significativement diminué entre 2023 et 2024. Elle dispose en outre d’un patrimoine (a minima deux logements mis en location). Elle supporte des charges courantes et des charges en lien avec son patrimoine immobilier avec des revenus mensuels moyens. Mme [Y] [D] [Z] consent à ce que des délais de paiement lui soient accordés sur une période de 12 mois.

Il convient donc d’octroyer à Mme [W] [F] des délais de paiement sur douze mois, conformément aux modalités fixées au dispositif de la présente décision.

V) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [Y] [D] [Z] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 800 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable, car prescrite, la demande d’indemnisation de Mme [Y] [D] [Z] au titre du préjudice de jouissance pour la période antérieure au 22 avril 2022,

CONDAMNE Mme [W] [F] à verser à Mme [Y] [D] [Z] la somme de 8.949,42 € en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2026,

CONDAMNE Mme [W] [F] à verser à Mme [Y] [D] [Z] la somme de 950 € en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2026,

DÉCLARE irrecevable, pour défaut de droit d’agir, la demande de remboursement des sommes de 110 € et 449 € correspondant aux achats d’un déshumidificateur et d’un purificateur d’air ventilateur chauffage,

DÉBOUTE Mme [Y] [D] [Z] du surplus de ses demandes au titre du préjudice matériel,

AUTORISE Mme [W] [F] à s’acquitter des sommes susvisées en 12 mensualités de 824 €, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Mme [W] [F] aux dépens,

CONDAMNE Mme [W] [F] à verser à Mme [Y] [D] [Z] la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 22 septembre 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION