N° RG 26/02993 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OJBK

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/02993 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OJBK

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Véronique KELLER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Véronique KELLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
22 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K]
demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Véronique KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 202

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [N]
demeurant [Adresse 4], [Localité 3]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier lors des débats
Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :
A l’audience publique du 07 Septembre 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Septembre 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/02993 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OJBK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 21 juin 2012, Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] a consenti à Monsieur [B] [N] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 345 € ainsi qu’une provision sur charges mensuelle de 65 €, soit une somme mensuelle totale de 410 €.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] ont fait signifier à Monsieur [B] [N], le 18 novembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail pour une somme en principal de 875,45 € arrêtée au 7 novembre 2025, et visant la clause résolutoire relative à la justification d’assurance, sommant ainsi le locataire de produire la quittance de la police d’assurance couvrant le risque locatif dans un délai de un mois.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2026, Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [B] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation judiciaire dudit bail ;
– l’expulsion de Monsieur [B] [N] ainsi que de tout occupant de son chef des locaux qu’il occupe à l’adresse [Adresse 4] à [Localité 3], sous peine d’astreinte définitive de 100€ par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours consécutifs à la signature du jugement ;
– la réserve au Juge des Contentieux de la Protection de liquider l’astreinte ;
– l’octroi, en tant que de besoin, du concours de la force publique pour procéder à l’expulsion ;
– la condamnation de Monsieur [B] [N] à leur payer, au titre des arriérés arrêtés au 23 février 2026 (arriérés de loyers + indemnité d’occupation du mois de février 2026 incluse), la somme de 1.823,45 €, augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle;
– la condamnation de Monsieur [B] [N] à leur payer, au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués, un montant mensuel de 455 €, augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle ;
– qu’il soit dit que cette indemnité suivra les révisions ou réajustements du loyer devant normalement intervenir, sur la base de l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE, ou de son indice de remplacement en cas de suppression, du 1er trimestre ;
– la condamnation de Monsieur [B] [N] à leur payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– la condamnation de Monsieur [B] [N] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire du bail délivré le 18 novembre 2025.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 17 mars 2026.

Lors de l’audience du 7 septembre 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K], représentés par leur conseil, reprennent les prétentions et moyens de leur assignation. Ils actualisent leur dette, indiquant qu’elle est de 4.035,45 € au mois de juillet 2026.
Ils indiquent qu’outre le fait de ne pas payer les loyers, Monsieur [B] [N] manque également à son obligation d’user paisiblement des locaux loués, les voisins se plaigant du comportement dangereux de ce dernier.

Bien que régulièrement assigné le 13 mars 2026 par dépôt à l’étude de Me [T] [W], Commissaire de Justice à [Localité 4], Monsieur [B] [N] ne s’est ni présenté ni fait représenter.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier du 28 juillet 2026. Il en résulte que la situation est très complexe ; que Monsieur [B] [N] a lâché prise suite à des difficultés personnelles et n’arrive plus à faire face ; qu’un syndrôme de Diogène est apparu et que l’encombrement a commencé ; qu’une demande d’ASLL a été effectuée pour voir l’engagement de celui-ci dans un l’accompagnement social ; que le travailleur social est inquiet de la situation car Monsieur [B] [N] semble totalement vulnérable, notamment sur le logement mais également sur l’hygiène.

Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] n’ont pas formé d’observations suite à cette lecture et l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2026.

Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] étant régulièrement représentés et Monsieur [B] [N] étant abent, bien que régulièrement assigné, le jugement sera réputé contradictoire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] forment à titre principal la demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour non paiement des loyers mais forment également une demande de résiliation en raison des troubles de jouissance.

Les troubles de jouissance ne seront examinés que si la demande au titre du constat de la résiliation de plein droit du bail ne peut pas aboutir. En effet, les deux demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire, si la première aboutit, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la seconde.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 novembre 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 13 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 17 mars 2026 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 7 septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il sera précisé que si le commandement visant la clause résolutoire du 18 novembre 2025 évoque à la fois des impayés de loyers et l’obligation de justification d’une assurance, la demande en constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire ne se fonde que sur les impayés de loyers, de sorte que, ne pouvant pas statuer ultra petita, seule la demande au titre des impayés de loyers sera analysée.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail du 21 juin 2012 unissant les parties et portant sur le logement stipule les conditions générales annexées au contrat, paraphées et signées par Monsieur [B] [N] , en page 11 paragrapge 2.11, qu’en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon ledit contrat de bail que le paiement du loyer et des provisions sur charges est payable mensuellement, d’avance, entre le 1er et le 5 du mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 18 novembre 2025 pour une somme en principal de 875,45 € arrêtée au 7 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus.

Il ressort du décompte arrêté au mois de juillet 2026, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, soit dans la période du 18 novembre 2025 au 18 janvier 2026, seule une somme de 293 € ayant été versée dans ce délai.

Il est ainsi établi que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 18 janvier 2026 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Tel qu’indiqué précédemment, la demande d’expulsion pouvant être ordonnée sur ce fondement, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la résiliation judiciaire du bail pour trouble à l’obligation de jouissance paisible des locaux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 21 juin 2012, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 novembre 2025 et du décompte de la créance arrêté du mois de juillet 2026 que Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 4.035,45 €.

Monsieur [B] [N] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [B] [N] sera condamné à payer à Monsieur [X] [K] et à Madame [E] [G] épouse [K] la somme de 4.035,45 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au mois de juillet 2026, échéance de juillet 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] , d’une part, et Monsieur [B] [N], d’autre part, à compter du 19 janvier 2026.

Monsieur [B] [N] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Il sera constaté qu’aucune demande de réduction de délais n’a été formée, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à ce titre.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de bail n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, et ce, à compter du 19 janvier 2026, date de résiliation du bail.

Par conséquent, Monsieur [B] [N] sera condamné à verser à Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er août 2026 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [B] [N], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 novembre 2025.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [B] [N] soit condamné à payer à Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉsCLARE l’action de Monsieur [X] [K] et de Madame [E] [G] épouse [K] à l’encontre Monsieur [B] [N] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 21 juin 2012, conclu entre Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] d’une part, et Monsieur [B] [N] , d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] , sont réunies à la date du 19 janvier 2026 ;

CONSTATE la résiliation du bail du 21 juin 2012 à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux – [Adresse 4] à [Localité 3] -, l’expulsion de Monsieur [B] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [N] à Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] à compter du 19 janvier 2026, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi avec indexation, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] la somme de 4.035,45 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au mois de juillet 2026, échéance de juillet 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 1er août 2026, et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [X] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 novembre 2025 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS