REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
1ère chambre – Procédure orale

JUGEMENT

Du : 21 Septembre 2026

Affaire :
N° RG 25/01865 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EUTD
S.D.C. LE MONTANA Pris en la personne de [Localité 1] spn SYNDIC RCS [Localité 2] N° b84395477 dont le siège social est [Adresse 1] pris en son établissement secondaire [Adresse 2]
contre
[D] [P]

Prononcé le 21 Septembre 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 19 février 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge du tribunal judiciaire assistée de Madame DAVID Gwendoline, Greffier.

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 23 Avril 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction; Délibéré prorogé au 21 Septembre 2026.

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. LE MONTANA Pris en la personne de [Localité 1] spn SYNDIC RCS [Localité 2] N° b84395477 dont le siège social est [Adresse 1] pris en son établissement secondaire [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR :

[D] [P], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [P] est propriétaire des lots n°120, 402 et 463 dépendants d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3], représentant 78 dix millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MONTANA, pris en la personne de son syndic, la SAS PYREN’IMMO, a fait assigner Monsieur [D] [P] devant le Tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir ce dernier condamné au payement des sommes suivantes :
– 5 630,16 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 septembre 2025, dont 336 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 juillet 2025 sur la somme de 1 637,98 € et du présent jugement pour le surplus,
– 1 500 € à titre de dommages et intérêts,
– 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 19 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] – représenté par Maître [G] [J] – sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il se rapporte oralement.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] MONTANA fait valoir que Monsieur [D] [P] n’a pas payé régulièrement les charges de copropriété malgré diverses relances.

*
En défense, Monsieur [D] [P] n’est ni présent, ni représenté à l’audience, bien que régulièrement cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 06 octobre 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, prorogé au 21 septembre suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE IMPAYEES :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. De jurisprudence constante, l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante (voir notamment Civ. 3ème, 1er décembre 2010, nº 09-72402), sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En outre, en vertu de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget de fonctionnement de l’immeuble (ou selon des échéances différentes arrêtées par l’assemblée générale), chaque provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] verse aux débats :
– le relevé de propriété (pièce 1 demandeur),
– les appels de charges et travaux pour la période du 4ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025 (pièce 2 demandeur),
– les relevés individuels de charges des exercices 2023, 2024 et 2025 (pièce 4 demandeur),
– les procès-verbaux des assemblées générales (pièces 10 demandeur) en date des :
* 07 mai 2022 portant approbation des comptes de l’exercice 2021 écoulé, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 suivant et adoptant le budget travaux,
* 26 juillet 2023 actant la modification de syndic et votant des travaux,
* 31 juillet 2024 portant approbation des comptes des exercices 2022 et 2023 écoulés, votant le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 et adoptant le budget travaux,
– la mise en demeure du 29 juillet 2025 (pièce 9 demandeur), distribuée le 25 août suivant,
– le contrat de syndic signé le 31 juillet 2024 (pièce 7-2 demandeur).

Il ressort de ces documents que Monsieur [D] [P] reste devoir la somme de 5 294,16 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025.
En effet, les sommes suivantes, mentionnées en débit dans le décompte, doivent être considérées comme des frais ne pouvant être réclamés au titre du principal, qui doivent donc venir en déduction de la somme totale de 5 630,16 € réclamée par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] au titre des charges de copropriété :
– 60 € de frais de mise en demeure du 24 octobre 2024,
– 108 € de frais de relance du 03 décembre 2024,
– 60 € de frais de mise en demeure du 29 juillet 2025,
– 108 € de frais de relance du 02 septembre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la distribution de la mise en demeure le 25 août 2025 sur la somme de 1 637,98 € et à compter de l’assignation du 06 octobre 2025 pour le surplus.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :
– les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire,
– les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur,
– les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret,
– les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25,
– les astreintes prévues aux articles L 1331-29-1 et L 1334-2 du Code de la santé publique et aux articles L 129-2 et L 511-2 du Code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MONTANA produit la mise en demeure du 29 juillet 2025 (pièce 9 demandeur), distribuée le 25 août suivant et la lettre de relance postérieure en date du 02 septembre 2025 (pièce 8-2 demandeur). En application des dispositions du contrat de syndic (pièce 7-2 demandeur), la mise en demeure a été facturée 60 € TTC et la relance après mise en demeure 108 € TTC.

En revanche, la mise en demeure en date du 24 octobre 2024 et sa relance du 03 décembre suivant, facturées au défendeur, ne sont pas produites. Ces frais seront donc écartés.

En conséquence, Monsieur [D] [P] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme totale de 168 € au titre des frais de recouvrement.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct du simple retard de payement. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [D] [P], condamné aux dépens, devra verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MONTANA une somme qu’il est équitable de fixer à 500 €.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [D] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MONTANA sis [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS PYREN’IMMO, la somme de 5 294,16 € (cinq mille deux cent quatre-vingt-quatorze euros et seize centimes) au titre des charges de copropriété échues impayées pour la période du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025 sur la somme de 1 637,98 € et à compter de l’assignation du 06 octobre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MONTANA, pris en la personne de son syndic la SAS PYREN’IMMO, la somme de 168 € (cent soixante-huit euros) au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MONTANA, pris en la personne de son syndic la SAS PYREN’IMMO, la somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire ;

Jugement signé par la Présidente et par la Greffière présente au greffe le 21 Septembre 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe.

Le greffier Le juge

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.