CD/ND

Numéro 26/2529

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 21/09/2026

Dossier : N° RG 24/00651 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IY3Q

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

[U] [N]

C/

[M] [W], [I] [P] épouse [W]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 21 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Juin 2026, devant :

Mme Christine DARRIGOL, magistrat chargé du rapport,

assistée de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Christine DARRIGOL, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme Christine DARRIGOL, Conseillère

Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [U] [N]

née le 26 Avril 1993 à [Localité 1] (65)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de Tarbes

INTIMES :

Monsieur [M] [W]

né le 18 Septembre 1964 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [I] [P] épouse [W]

née le 18 Janvier 1956 à [Localité 4] (64)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par Me Stéphane LOPEZ, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 11 JANVIER 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

RG : 23/9

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 9 mars 2022, Mme [U] [N] a conclu un compromis de vente avec M. [M] [W] et son épouse Mme [I] [P], vendeurs, portant sur une parcelle cadastrée section BC n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] située [Adresse 2] à [Localité 5] au prix de 80.000 €, hors frais de notaire.

Ce compromis mentionne plusieurs conditions suspensives dont :

– l’obtention d’un permis de construire une maison d’habitation sur cette parcelle avant le 9 juin 2022,

– l’obtention auprès de tout organisme bancaire ou financier d’un prêt d’un montant maximal de 180.000 €, d’une durée maximale de 25 ans, au taux d’intérêt maximal de 1,59 % l’an (hors assurances) au plus tard le 9 mai 2022.

Mme [U] [N] a versé dans la comptabilité du notaire une somme de 4.000 € à titre de dépôt de garantie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 novembre 2022, les époux [W], constatant que le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt était écoulé, ont mis en demeure Mme [U] [N] de justifier sous quinzaine de ses démarches bancaires.

Par courrier électronique du 7 novembre 2022, Mme [U] [N] les a informés qu’elle n’était pas parvenue à obtenir un prêt.

Par courrier électronique du 18 novembre 2022, Me [O], notaire à [Localité 5], a transmis aux époux [W] un acte aux fins de résolution du compromis de vente d’un commun accord pour signature.

Par courrier électronique du 21 novembre 2022, les époux [W], par la voix de leur conseil, ont informé le notaire de leur refus de signer cet acte.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 décembre 2022, les époux [W] ont mis en demeure Mme [U] [N] de justifier de ses démarches et à défaut de leur verser la somme de 4.000 €.

Par acte du 13 janvier 2023, les époux [W] ont fait assigner Mme [U] [N] devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins de voir prononcer la résolution du compromis de vente et condamner la défenderesse à leur verser le dépôt de garantie de 4.000 € au visa des articles 1227, 1229, et 1352-6 du code civil.

Par jugement contradictoire du 11 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :

– dit que Mme [U] [N] n’a pas sollicité un prêt conforme au compromis de vente,

– prononcé la résolution du compromis de vente du 9 mars 2022,

– condamné Mme [U] [N] à payer aux époux [W] la somme de 4.000 € au titre du dépôt de garantie,

– débouté Mme [U] [N] de sa demande de dommages et intérêts,

– condamné Mme [U] [N] à payer aux époux [W] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [U] [N] aux entiers dépens,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

– que Mme [U] [N] n’a pas produit aux débats de demande de prêt mais s’est contentée de communiquer une attestation de refus de prêt établie par son courtier, la société Empruntis, ce qui ne permet pas de connaître les éléments d’information qu’elle a fournis à cet établissement et qui étaient à l’origine des refus,

– que de plus, les deux courriers électroniques émanant des banques ne constituent pas un refus de prêt,

– que Mme [U] [N] ne justifie pas avoir accompli des diligences normales pour l’obtention du prêt,

– qu’elle a, de manière fautive, empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt,

– que la demande de dommages-intérêts de Mme [U] [N] apparaît sans objet.

Par déclaration du 27 février 2024, Mme [U] [N] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2025, Mme [U] [N], appelante sur appel principal et intimée sur l’appel incident, demande à la cour de :

– réformer le jugement en toutes ses dispositions,

– juger qu’elle n’a nullement failli dans la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt,

– juger qu’elle n’a pas failli dans l’obtention du permis de construire,

– débouter par conséquent les époux [W] de leur appel incident,

– débouter les époux [W] de leur demande de versement du dépôt de garantie,

– condamner en tant que de besoin les époux [W] à restituer la totalité des sommes versées en exécution du jugement qui sera réformé,

– condamner les époux [W] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

– condamner les époux [W] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les époux [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 20 août 2024, les époux [W], intimés sur appel principal et appelants sur appel incident, demandent à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

* dit que Mme [U] [N] n’a pas sollicité un prêt conforme au compromis de vente,

* prononcé la résolution du compromis de vente du 9 mars 2022,

* condamné Mme [U] [N] au paiement de la somme de 4.000 € au titre du dépôt de garantie,

* débouté Mme [U] [N] de sa demande de dommages et intérêts,

* condamné Mme [U] [N] au paiement de la somme de 1 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [U] [N] aux entiers dépens,

– réformer la décision en ce qu’elle a considéré que le permis avait été obtenu le 4 août et que par conséquent la condition suspensive devait être réputée accomplie,

Statuant à nouveau,

– juger que Mme [U] [N] n’a pas entrepris les démarches nécessaires et suffisantes pour obtenir un permis de construire avant le 9 juin 2022,

Ajoutant au jugement,

– condamner Mme [U] [N] au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé au jugement entrepris et aux dernières conclusions régulièrement déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2025 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 8 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande de versement du dépôt de garantie :

Les époux [W] sollicitent la condamnation de Mme [U] [N] au paiement de la somme de 4 000 € versée par celle-ci à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire.

Au soutien de leur demande, ils font en premier lieu valoir que Mme [U] [N] a déposé la demande de permis de construire après le 9 juin 2022, soit en dehors du délai contractuellement prévu pour l’obtention du permis de construire.

Mme [U] [N] réplique que les époux [W] lui ont tacitement accordé un délai supplémentaire pour obtenir le permis de construire, ce qui résulterait de l’absence de mise en demeure par eux adressée et de la remise par M. [W] d’un devis de menuiserie pour la constitution du dossier de permis de construire le 19 juillet 2022, soit postérieurement au délai fixé dans le compromis.

Il est constant que le compromis de vente a été conclu sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire avant le 9 juin 2022 pour la construction d’une maison d’habitation sur la parcelle objet du compromis. L’acte précise que l’acquéreur devra justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire dans le délai d’un mois à compter du 9 mars 2022, date de signature du compromis.

Le compromis stipule que dans le cas où la non-réalisation de la vente résulterait du non accomplissement d’une condition suspensive, dans la mesure où sa réalisation n’a pas été empêchée par l’acquéreur, cette somme lui sera restituée et que dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur.

En l’espèce, il résulte de la pièce 22 produite par l’appelante, parfaitement lisible contrairement à ce qui est soutenu par les intimés, qu’un permis de construire a bien été sollicité et délivré mais en dehors des délais prévus au compromis puisque la demande de permis a été déposée par Mme [U] [N] le 12 juillet 2022 et le permis accordé par le maire de [Localité 5] le 4 août 2022.

Cependant, Mme [U] [N] justifie que les époux [W] lui ont tacitement accordé un délai supplémentaire pour déposer et obtenir le permis de construire. En effet, si l’absence de mise en demeure adressée par les vendeurs ne saurait valoir preuve d’un accord tacite de prorogation des délais en raison du caractère équivoque de cette circonstance, le fait que M. [W], artisan de profession, ait établi le 19 juillet 2022 à la demande de Mme [U] [N] un devis de menuiserie dans le cadre du projet de construction de la maison, ainsi qu’il résulte de la pièce 10 de l’appelante, alors qu’il avait reçu le 12 juillet précédent un mail du notaire (pièce 2 des intimés) l’informant de ce que Mme [U] [N] avait déposé sa demande de permis de construire le 11 juillet, soit postérieurement au délai prévu au compromis, démontre une volonté tacite et non équivoque de sa part de proroger le délai d’obtention du permis fixé dans la convention, ce qui n’est pas sérieusement contesté par les intimés.

Il n’est donc pas établi que Mme [U] [N] aurait empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire. Le premier moyen invoqué par les époux [W] pour obtenir le versement à leur profit du dépôt de garantie n’est pas fondé.

Les époux [W] soutiennent en second lieu que Mme [U] [N] ne justifie pas avoir déposé des demandes de prêt conformes aux stipulations du compromis et ce dans le délai prévu au contrat et qu’elle est donc à l’origine de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Mme [U] [N] réplique qu’elle a mandaté un courtier, la société Empruntis, pour procéder à la recherche en son nom d’un financement, que l’attestation délivrée par la société Empruntis démontre que les éléments d’information communiqués à cette dernière correspondent aux caractéristiques du prêt fixées dans le compromis, qu’elle justifie d’un refus de la société Empruntis, de la Caisse d’Épargne et du Crédit Agricole, qu’elle a donc effectué toutes les diligences utiles pour obtenir un prêt conforme aux stipulations du contrat.

Il est constant que le compromis de vente a été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 180 000 € remboursable sur 25 ans (300 mensualités) au taux d’intérêt maximal de 1,59 % (hors assurance).

L’acte précise que le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur d’une offre de crédit au plus tard le 9 mai 2022.

Comme le tribunal l’a justement rappelé, il appartient à l’acquéreur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies au compromis de vente et si tel est bien le cas, il incombe alors au vendeur de prouver que l’acquéreur a commis ensuite une faute qui a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt.

Or, pas plus en appel qu’en première instance Mme [U] [N] ne rapporte la preuve qui lui incombe.

Il convient d’abord d’observer que l’appelante ne produit pas devant la cour le mandat conclu avec la société Empruntis aux fins de rechercher en son nom et pour son compte un financement bancaire.

En tout état de cause, la simulation de financement établie par la société Empruntis et versée en pièce 15 par l’appelante mentionne trois prêts d’un montant respectif de 30 800 €, 40 000 € et 117 974 €, soit 188 774 € au total, ce qui ne correspond pas aux stipulations du compromis puisque celui-ci prévoit un montant maximal de crédit de 180 000 €.

Par ailleurs, si Mme [U] [N] justifie avoir sollicité elle-même un rendez-vous auprès du Crédit Agricole pour l’obtention d’un prêt par courriel du 27 novembre 2022, ledit message, comme celui daté du même jour ayant pour objet la création d’un espace Projet immobilier auprès de cette banque, ne comporte aucune précision quant aux caractéristiques du prêt qu’elle entend solliciter et a été adressé en tout état de cause postérieurement au délai prévu au compromis pour obtenir le prêt.

En outre, si Mme [U] [N] produit une attestation de refus de prêt de la société Empruntis datée du 8 novembre 2022, ce document ne précise pas le contenu de la demande de prêt ni la date de celle-ci de sorte que la cour ignore si l’appelante a effectivement sollicité un crédit conforme aux stipulations du compromis et si elle a déposé sa demande de prêt avant le 9 mai 2022 comme le compromis l’y obligeait.

De même, le refus de prêt émanant de la Caisse d’Épargne du 7 septembre 2022 notifié à la société Empruntis ne permet pas, à défaut de toute précision sur la demande de prêt, de vérifier si le courtier a demandé un crédit conforme aux prévisions du compromis, ni de s’assurer que ladite demande est intervenue avant le 9 mai 2022.

Enfin, le courriel du 13 octobre 2022 adressée par le Crédit Agricole à la société Empruntis ne constitue pas un refus de prêt mais une demande d’informations complémentaires pour répondre à une demande de prêt dont, au surplus, ni la date ni le contenu ne sont précisés.

Il résulte de ces éléments que Mme [U] [N] ne justifie pas avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt.

Le compromis prévoit dans ce cas que le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné Mme [U] [N] à payer aux époux [W] la somme de 4 000 € à titre de dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

Mme [U] [N] sollicite la condamnation des époux [W] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Elle fait valoir à l’appui de cette demande que la procédure initiée par les époux [W] est abusive et que ces derniers ont porté atteinte à sa vie privée et professionnelle en se permettant d’interroger la directrice de la société Bonnemaison sur le point de savoir si un contrat de construction avait été conclu avec elle, précisant que cette société est cliente de son employeur (la société Point P).

M. [W] ne conteste pas avoir demandé à la société Bonnemaison si elle avait été chargée d’un projet de construction pour Mme [U] [N] mais précise n’avoir rien évoqué d’autre avec cette société, ni fait allusion au compromis de vente signé avec cette dernière.

Le seul fait que M. [W] ait demandé à la gérante de la société Bonnemaison si Mme [U] [N] l’avait chargée d’un projet de construction alors que cette dernière évoquait dans ses écritures les difficultés qu’elle avait rencontrées à obtenir de M. [B], conducteur de travaux au sein de la société Bonnemaison, les plans de la maison pour expliquer le retard pris dans le dépôt de sa demande de permis de construire ne constitue en rien une atteinte à la vie privée ou professionnelle de Mme [U] [N].

Le caractère abusif de la procédure engagée par les époux [W] n’est pas davantage caractérisé, celle-ci étant au contraire justifiée.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté Mme [U] [N] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [U] [N] aux dépens et à payer aux époux [W] la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U] [N], qui succombe, supportera les dépens de la présente instance et sera condamnée à payer aux époux [W] la somme de 1 500 € pour les indemniser des frais irrépétibles de procédure exposés en appel.

Mme [U] [N] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [U] [N] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [U] [N] à payer à M. et Mme [W] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Déboute Mme [U] [N] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Mme Christine DARRIGOL, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, p/Le Président,