COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00398 – N° Portalis DBWR-W-B7K-RBAD
du 22 Septembre 2026

affaire : [R] [U], S.C.I. NAMASTE, S.A.R.L. LA FONTAINE DE CALIFORNIE, S.A.S. VINGHI, S.C.I. LES GLACES D’[Localité 3]
c/ Compagnie d’assurance CASUALTY GENERAL INSURANCE COMPANY (EUROPE) LIMITED, S.A.S.U. LATITUDES GROUP

Copie exécutoire délivrée à

Me Laurent BELFIORE
Me Sophie JONQUET
Me Alain LUCIANI

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT DEUX SEPTEMBRE À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 05 Mars 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Monsieur [R] [U]
[Adresse 1]
[Localité 4]

S.C.I. NAMASTE
[Adresse 2]
[Localité 5]

S.A.R.L. LA FONTAINE DE CALIFORNIE
[Adresse 3]
[Localité 6]

S.A.S. VINGHI
[Adresse 4]
[Localité 7]

S.C.I. LES GLACES D’[Localité 3]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Rep/assistant commun : Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDEURS

Contre :

Compagnie d’assurance CASUALTY GENERAL INSURANCE COMPANY (EUROPE) LIMITED
[Adresse 6]
[Localité 9]
Rep/assistant : Me Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE, Postulant
Rep/assistant : Me Laurent KARILA, avocat au barreau de PARIS, Plaidant

S.A.S.U. LATITUDES GROUP
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 10]
Rep/assistant : Me Jérôme BERTIN, avocat au barreau de PARIS, Plaidant
Rep/assistant : Me Sophie JONQUET, avocat au barreau de NICE, Postulant
DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 02 Juillet 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Septembre 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2026, M.[R] [U], la SCI NAMASTE, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3] ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS LATITUDES GROUP et la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED.

Dans leurs dernières conclusions reprises à l’audience, ils demandent de voir :
– condamner la société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED à actionner ses garanties financières d’achèvement et livraison des lots suivants mais également des parties communes et des équipements dans un délai de trente jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir:
* pour [R] [U]: lot 410 (appartement Bat D) et lot 267 (une place de parking)
* pour la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE: lot 406 (appartement Bat D) et lot 270 (place de parking)
* pour la SCI NAMASTE : lot 403 (appartement Bat D) et lot 262 (place de parking)
* pour la SCI VINGHI : lot 404 (appartement Bat D) et lot 263 (place de parking)
* pour la SCI LES GLACES D’[Localité 3] : lot 412 (appartement Bat D) et lots 256 et 257 (deux places de parking)
– à titre subsidiaire, condamner la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots objets de l’acte de vente outre les parties communes et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir,
* pour [R] [U]: lot 410 (appartement Bat D) et lot 267 ( une place de parking)
* pour la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE: lot 406 ( appartement Bat D) et lot 270 (place de parking)
* pour la SCI NAMASTE: lot 403 ( appartement Bat D) et lot 262 (place de parking)
* pour la SCI VINGHI : lot 404 ( appartement Bat D) et lot 263 (place de parking)
* pour la SCI LES GLACES D’[Localité 3] : lot 412( appartement Bat D) et lots 256 et 257 (deux places de parking)
– condamner la SAS LATITUDES GROUP à communiquer :
* une attestation d’avancement des travaux établie par le maitre d’oeuvre d’exécution à décembre 2025 visant les appartements des demandeurs et parties communes du Bat D et chiffrant le montant des travaux à réaliser pour livrer les appartements
* une attestation d’un expert comptable confirmant que la trésorerie actuelle de la société outre les 5% restant à régler des clients à l’achèvement permet de financer la fin du chantier et donc l’achèvement et la livraison des biens
dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et à défaut sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai
– ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,
– les condamner à verser à chacun la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La SAS LATITUDES GROUP a sollicité dans ses conclusions reprises à l’audience :
– dire qu’il n’y a pas lieu à référé,
– rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de M.[R] [U], la SCI NAMASTE, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3] qui n’entrent pas dans la compétence du juge des référés,
En tout état de cause,
– condamner M.[R] [U], la SCI NAMASTE, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3] à lui payer chacun la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner la SCI WISPILE et M.[R] [U], la SCI NAMASTE, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP SJ2A, représentée pour les besoins de la présente procédure par Maître Sophie JONQUET, avocat au barreau de Nice, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société CASUALTY& GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITE, dans ses conclusions reprises à l’audience, demande de :
– rejeter l’intégralité des demandes formées par les SARL ESTHE TEETH et WISPILE à raison des nombreuses contestations sérieuses quant à l’obligation du garant,
En tout état de cause,
– condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit dela SELAS KARILA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rejet des pièces et conclusions n°3 de la SAS LATITUDES GROUP:

Selon l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 16 du code de procédure civile Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En cours de délibéré, M.[R] [U], la SCI NAMASTE, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3] ont sollicité le rejet des conclusions n°3 ainsi que des pièces n°34 à 40 de la SAS LATITUDE GROUP aux motifs qu’elles lui ont été adressées la veille de l’audience mais notifiées par RPVA postérieurement.

La SA LATITUDE GROUP a répondu avoir communiqué ses dernières conclusions et pièces, la veille de l’audience, par mail aux parties et les avoir déposées à l’audience.

Toutefois, force est de relever que cette demande n’a pas été formée à l’audience, que les demandeurs ont bien eu communication des dernières conclusions et pièces de la SAS LATITUDES GROUP qui leur ont été adressées la veille de l’audience, que l’affaire a été plaidée et que la procédure étant orale, les parties ont été en mesure d’en débattre contradictoirement.

Il n’y a donc pas lieu de rejeter les pièces 34 à 40 et des conclusions n°3 de la SAS LATITUDE GROUP.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY aux fins de mobilisation de ses garanties financières d’achèvement :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Selon l’article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.
La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.
Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.
Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement.

En l’espèce, M.[R] [U], la SCI NAMASTE, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3] font valoir qu’à ce jour, soit plus de quatre ans après la date contractuellement prévue de livraison, celle-ci n’est toujours pas intervenue, que le chantier est toujours au stade du gros œuvre concernant le bâtiment D, que l’hôtel n’existe pas et que les extérieurs ne sont pas réalisés.

Ils sollicitent la condamnation sous astreinte de la société CASUALTY & GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY à mobiliser sa garantie financière d’achèvement au motif que le retard du chantier fait craindre que la SAS LATITUDES GROUP ne soit plus en mesure de le terminer avec sa trésorerie et les sommes restant à appeler, que les retardsne peuvent justifier les causes classiques de suspension des délais de livraison rappelées dans l’acte notarié, que le vendeur a fait l’objet de condamnations judiciaires pour non-paiement de certains locuteurs d’ouvrage et qu’il ne justifie pas d’une attestation établie par son expert-comptable confirmant que la trésorerie actuelle de la société outre les 10 % à régler permettront de financer l’achèvement et la livraison des biens. Ils ajoutent qu’il y a bien une défaillance financière du vendeur qui ne parvient plus à achever le chantier et que la garantie financière d’achevement doit être mobilisée.

La société CASUALTY & GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY et la SAS LATITUDES GROUP s’y opposent en arguant de l’existence de contestations sérieuses tenant à la défaillance financière du vendeur qui n’est pas établie par les éléments produits en faisant notamment valoir que la SAS LATITUDES GROUP ne fait l’objet d’aucune procédure collective, qu’elle dispose des fonds suffisants, que le chantier se poursuit et que des causes légitimes de suspension du délai de livraison sont justifiées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la SAS LATITUDES GROUP est maître d’ouvrage dans le cadre de la construction d’un ensemble immobilier d’immeubles (A, B, C, D et E), de chalets et d’un hôtel 5 étoiles sis [Adresse 10].

M.[R] [U], la SCI NAMASTE, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3] ont chacun acquis en l’état futur d’achèvement, suivant actes de vente des 14 septembre 2021, 27 novembre 2020, 22 juin 2021, 23 décembre 2021 et 22 mars 2021, des appartements et places de parking.

Il a été prévu un délai d’achèvement et de livraison des lots au 31 décembre 2021 pour la SCI NAMASTE et au 31 mars 2022 pour M.[R] [U], la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3] hors survenance de causes légitimes de suspension.

Pour l’appréciation des événements, les parties d’un commun accord ont convenu de déclarer s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, auquel sera joint le cas échéant, les justificatifs convenus.

Il a été prévu que s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions, le déroulement normal des travaux, majoré d’un mois en raison de la répercussion sur l’organisation du chantier.

Il n’est pas contesté que les demandeurs ont acquitté les appels de fond qui leur ont été adressés à hauteur de 90%.

Les actes mentionnent qu’une garantie bancaire d’achèvement a été souscrite auprès de la société CASUALTY AND GÉNÉRAL INSURANCE COMPANY.

La convention de garantie financière d’achèvement prévoit qu’elle pourra être mise en jeu par un ou plusieurs bénéficiaires ou sur décision unilatérale du garant en cas d’inachèvement de l’immeuble causé par la défaillance du vendeur. Il est précisé que le vendeur sera réputé défaillant dans les cas suivants :
– en cas de défaillance financière caractérisée par une absence des fonds nécessaires à l’achèvement
– en cas d’ouverture d’une procédure collective à l’égard du vendeur si l’administrateur judiciaire désigné ne décide pas dans les délais prévus aux dispositions du code de commerce de la poursuite de l’exécution des contrats de vente en l’état futur d’achèvement objets de la garantie,
– en cas de liquidation judiciaire du vendeur,

Il est de principe qu’en sa qualité de garant financier d’achèvement, la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY, a une obligation de financer le coût des travaux d’achèvement défini à l’article R.261-1 du code de la construction, en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

M.[R] [U], la SCI NAMASTE, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS M.[R] [U], la SCI NAMASTE, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3] soutiennent que la SAS CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY a fait l’objet de nombreuses condamnations pécuniaires qu’elle n’a pas exécutées, ce qui démontre ses difficultés financières.

Ils justifient que suivant un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 30 août 2024, la SAS LATITUDE GROUP a été condamnée à payer les sommes de 32 126.94 euros et 49 097.80 euros à la SAS GROUPE VINET.

Toutefois, bien qu’ils produisent, une ordonnance de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 7 mai 2026 ayant radié l’appel de la société SAS LATITUDES GROUP pour non exécution du jugement du 13 juin 2024 l’ayant condamnée à payer la somme de 42 603.15 euros à la SELARL U ET ASSOCIES liquidateur de la société WEEN CONSULTING, force est de relever que la cour indique que la condamnation à exécuter représente à peine 0.17% de l’estimation initiale des travaux et qu’il n’existe pas de disproportion manifeste entre la situation matérielle de l’appelant et les sommes dues par lui.

S’agissant de l’ordonnance de la cour d’appel de Nîmes du 19 décembre 2025 ayant radié l’appel de la société SAS LATITUDES GROUP pour non exécution du jugement rendu le 15 novembre 2024, l’ayant condamnée à payer la somme de 54 271.77 euros? la cour relève que la société SAS LATITUDE GROUP ne verse aucun élément sur sa situation financière permettant de démontrer que l’exécution de la décision serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou qu’elle serait impossible.

Enfin, concernant l’ordonnance de la cour d’appel de Nîmes du 7 mai 2026 ayant ordonné la radiation du rôle de l’affaire suite à l’appel interjeté contre le jugement du 18 septembre 2024 l’ayant condamnée à payer la somme de 78 166.42 euros à la société CMT, la cour relève également que la société SAS LATITUDES GROUP ne verse aucun élément sur sa situation financière permettant de démontrer que l’exécution de la décision serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou qu’elle serait impossible.

Par ailleurs, ainsi que le soulèvent la société CASUALTY, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé, que ces décisions concernent la même opération immobilière.

Les demandeurs versent également :
– un courrier de la société CHALET BAYROU du 12 mars 2026 faisant état de l’impossibilité de reprendre les travaux dans les bâtiments D et E en l’absence d’électricien et de plombier et de validation du processus de chapes concernant le bâtiment D et lui réclamant les factures impayées de 252 425 euros au 15 mars 2026
– un courrier très détaillé de la société ELERIUM faisant état de retard de paiement ayant atteint 340 jours sur des situations de travaux et les sommations adressées aux sociétés HYDRIUM et ELERIUM, qui ont répondu qu’elles n’intervenaient plus sur le chantier depuis le retrait de leur matériel en décembre 2025 et que la SAS LATITUDES GROUP leur devait les sommes suivantes : 32 071,56 euros, 36 643 euros outre la somme de 38 973,46 euros. Elles indiquent que le retard du chantier peut s’expliquer par des décalages successifs des plannings, des interruptions et reprise partielle liée aux aléas des autres corps d’état et des retards systématiques de paiement,

Toutefois, s’agissant de la créance de la société CHALET BAYROU, la SAS LATITUDES GROUP justifie que le maître d’œuvre lui a adressé plusieurs mises en demeure, qu’elle a refusé de valider certaines situations en l’absence de finalisation des travaux et qu’elle a procédé à la résiliation de son marché à ses torts exclusifs par courrier le 4 juin 2026. Elle soutient avoir réglé les situations validées par le maître d’oeuvre et verse un avis de virement du 2 février 2026 de 35 084.14 euros.

Concernant les sociétés ELERIUM et HYDRIUM, la SAS LATITUDES GROUP démontre également avoir procédé à la résiliation de leur marché par courrier du 13 février 2026 pour faute grave, inexécution contractuelle et abandon de chantier.

Or, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les contestations soulevées en défense relatives à l’exécution des marchés, leur résiliation et les comptes entre les parties.

Les demandeurs versent en outre un état d’endettement, démontrant l’inscription d’un privilège du Trésor d’un montant de 474 261 euros et justifie par la production d’un relevé des formalités d’une hypothèque du Trésor public d’un montant de 637 146 euros et d’une hypothèque judiciaire provisoire prise par la société QUALITY KING BÂTIMENT à l’encontre de la SAS LATITUDES GROUP à hauteur de 187 017.66 euros.

Toutefois, s’agissant de l’hypothèque du Trésor public d’un montant de 637 146 euros déposée le 5 mars 2024, portant sur de nombreux lots appartenant à la SAS LATITUDES GROUP, cette dernière fait valoir que l’actif représente une valeur supérieure à l’inscription car le prix moyen d’un parking est de 47 500 euros et qu’une dizaine de parkings suffit à couvrir la somme garantie ce qui lui laisse 15 parkings complémentaires représentant une valeur d’environ 700 000 euros.

Concernant le privilège du trésor à hauteur de 474 161 euros, il résulte d’une attestation de l’expert-comptablede la SAS LATITUDE GROUP du 8 juin 2026 que ce privilège correspond à un rappel de taxe sur la valeur ajoutée, qu’il a été notifié à l’issue d’un contrôle fiscal, que la TVA est récupérable sur le plan fiscal sur l’exercice de paiement effectif, que le principal du rappel constitue un décalage de trésorerie d’un exercice sur l’autre et non une perte définitive pour la société et que les pénalités accessoires de 82 962 euros constituent la seule fraction du rappel demeurant à sa charge avec cette précision qu’une somme de 35 629 euros a déjà été réglée de sorte que le résiduel dû s’élève à la somme de 47 333 euros. Dans une seconde attestation du 1er juillet 2026, l’expert comptable indique que la somme de 103 629 euros a été réglée par la SAS LATITUDE GROUP au Trésor public à ce jour.

Par ailleurs, s’agissant de la créance de la société QUALITY KING BÂTIMENT de 187 000 euros, la SAS LATITUDES GROUP justifie que le maître d’œuvre lui a adressé le 6 septembre 2024, deux courriers recommandés l’alertant de la constatation de deux niveaux de sous-traitance non déclarés, constituant un manquement au contrat liant les parties et de la non-conformité des ouvrages réalisés, ayant eu pour conséquence de retarder l’exécution des travaux et qu’elle a par courrier recommandé du 26 mars 2025, procédé à la résiliation de son contrat. Elle verse à ce titre, un rapport d’expertise amiable de M.[J] du 30 avril 2026, relevant des malfaçons dans les travaux réalisés.

Dès lors, force est de considérer que des contestations sérieuses sont soulevées en défense sur l’existence et le quantum des dettes alléguées, qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de trancher.

Par ailleurs, la SAS LATITUDES GROUP qui conteste toute défaillance financière et qui fait valoir qu’elle dispose des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, verse des attestations portant sur l’état des ventes certifiées par le notaire en date du 19 mars 2026 correspondant à la tranche 2B faisant ressortir des ventes à hauteur de 12 132 000 euros et 8 310 000 euros.

Il résulte en outre des documents de synthèse du 6 juin 2026 que ses comptes présentent un solde positif de 290 901.80 euros et de 206 503.20 euros.

Il ressort enfin de l’extrait KBIS à jour du 4 juin 2026 que la SAS LATITUDES GROUP ne fait pas l’objet d’une procédure collective.

Par ailleurs, la SAS LATITUDES GROUP qui argue de causes de suspension du délai de livraison justifie qu’en cours de chantier, elle a été contrainte de procéder à la résiliation du marché de la société FERBAT suivant un courrier du 14 janvier 2022, ainsi qu’à celle du marché des sociétés RG2C et C3R suite à des malfaçons affectant les BA 13, isolants et rails sur dalles brutes par courrier du 2 août 2024 en versant des constats d’huissier en ce sens.

Il ressort des pièces produites en défense qu’une déclaration de sinistre a été effectuée le 20 mars 2025 par la SAS LATITUDES GROUP aux fins de mobilisation des garanties de la police dommages ouvrage suite à des malfaçons dans la réalisation des chapes fluides par la société EURO CHAPE.

La SAS LATITUDES GROUP a procédé à la résiliation du marché de la société EURO CHAPE suivant un courrier du 11 mars 2025. Elle ajoute que les malfaçons ont entraîné le blocage du chantier et ont rendu impossible la réalisation du second oeuvre et des revêtements tout en faisant valoir que la procédure avec l’assureur dommages ouvrage est en voie de finalisation.

Il ressort du rapport dommages ouvrage du 28 janvier 2026 que des désordres ont affecté les chapes dont l’épaisseur s’est révélé insuffisante, que leur démolition puis reconstruction s’avère nécessaire et que le chiffrage aux fins de reprise complète des chapes dans le bâtiment D est en cours d’évaluation .

Dans un courrier du 20 mai 2026, l’assureur dommages ouvrage a donné une position de garantie pour le désordre dans la réalisation des chapes fluides. Il est justifié que le 20 mai 2026, la SAS LATITUDES GROUP a adressé une mise en demeure à l’assureur dommages ouvrage aux fins de versement de la somme de 474 416,50 euros TTC qui lui a répondu le 26 juin 2026, que le rapport complémentaire de l’expert avait permis d’arrêter la somme de 400 415 euros et qu’une offre avait été faite en ce sens.

La SAS LATITUDES GROUP justifie également avoir procédé à la résiliation du marché de la société CHALET BAYROU chargée du lot plomberie, électricité sur les bâtiments D et E, le 4 juin 2026 en versant les mises en demeure préalables qu’elle lui ont été adressées.
Elle justifie par ailleurs que des difficultés ont été rencontrées avec le concessionnaire ENEDIS en 2023 portant sur les transformateur électriques.

Elle verse en ce sens une attestation du maître d’œuvre du 25 mars 2026 relatant l’ensemble des événements justifiant selon lui le retard pris dans l’achèvement et la livraison des lots en retenant les défaillances successives d’entreprises, les retards du concessionnaire, le retard lié à la tempête Alex, les intempéries, les conditions climatiques exceptionnelles et la perturbation des accès routiers vers la station d'[Localité 3].

Enfin, bien que les demandeurs versent des procès-verbaux de constat établissant que les travaux sont inachevés et qu’un seul ouvrier est présent sur l’ensemble du programme au mois de juin 2026, force est de relever qu’ils ne portent pas sur le bâtiment D et qu’il n’est pas démontré de façon incontestable que le chantier serait totalement arrêté, le retard pris dans les travaux pouvant s’expliquer notamment par les jours d’intempéries ainsi que les défaillances de plusieurs entreprises, un planning prévisionnel d’achèvement des travaux étant de surcroît versé en défense. Il est à ce titre produit, une attestation du maître d’oeuvre décriavant lesdémarches en cours afin d’assurer la continuité de l’opération.

Dès lors, force est de considérer au vu des seuls éléments produits par les demandeurs et des justificatifs versés en défense que des contestations sérieuses tenant à la défaillance financière de la SAS LATITUDES GROUP caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, font obstacle à la demande de mobilisation des garanties financières de la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY.

Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur la demande de condamnation de la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots:

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article L 261-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’il est dit à l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.
L’acquéreur d’un immeuble en état futur d’achèvement qui n’est pas livré dans les délais contractuellement convenus en raison de manquements du promoteur peut réclamer la livraison de son immeuble sous astreinte.

Les demandeurs sollicitent à titre subsidiaire, la condamnation de la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots, objets des actes de vente et parties communes du Bâtiment D, sous astreinte.

La SAS LATITUDES GROUP s’oppose à cette demande en arguant de nombreuses causes de suspensions légitimes du délai de livraison.

Il ressort des actes de vente, qu’ un délai d’achèvement et de livraison des lots a été prévu au 31 décembre 2021 pour la SCI NAMASTE et au 31 mars 2022 pour M.[R] [U],, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3], hors cas de force majeure ou de survenance de causes légitimes de suspension prévues au contrat.

Parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison, il est fait notamment état des intempéries postérieures à la signature du contrat de vente, du retard provenant de la défaillance de l’entreprise faisant l’objet d’une procédure collective ou pour une cause autre que son admission à une procédure collective, avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l’entreprise de se conformer au planning d’exécution des travaux, de la désignation d’une autre entreprise, des accidents de chantier, des retards imputables aux compagnies concessionnaires sur justification du maître d’œuvre de l’opération, des retards dus aux difficultés d’approvisionnement du chantier, et délai supplémentaire pour des travaux modificatifs, de la fermeture des routes d’accès principal au chantier pour travaux de remise en état suite à éboulements dégradation du réseau routier ou de cas de force majeure.

Il ressort d’une attestation du maître d’œuvre du 25 mars 2026 que plusieurs événements ont engendré le retard pris dans l’achèvement et la livraison des lots à savoir :
– les défaillances successives d’entreprises,
– un arrêt du chantier pour raisons de sécurité du 31 octobre au 13 novembre 2024,
– les retards du concessionnaire ENEDIS,
– le retard lié à la tempête Alex d’octobre 2020 à juin 2021 (184 jours),
– le retard lié aux confinements et aux mesures sanitaires COVID 19 du 17 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021 (95 jours)
– les intempéries (339 jours)
– la non-conformité des chapes (expertise en cours)
– la perturbation des accès routiers vers la station d'[Localité 3] (13 jours).

La SAS LATITUDES GROUP, évoque cependant des causes de suspension du délai de livraison , survenues majoritairement après ledit délai, ces situations figurant au nombre des causes légitimes fixées dans le cadre du contrat liant les parties.

S’il est de principe qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le caractère légitime ou non de ces causes sauf en cas d’évidence, étant observé que, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, la date de livraison est nécessairement prévisionnelle et ne confère pas une obligation de résultat à la charge du promoteur, il doit cependant être relevé que le chantier accuse un retard particulièrement important de quatre à cinq ans, que l’attestation du maître d’oeuvre se montre imprécise sur le nombre de jours de retard engendré par les défaillances des entreprises qui sont survenues principalement en 2024 et en 2025 soit plusieurs années après les dates de livraison prévues, à l’exception du marché de la société FERBAT qui a été résilié le 14 janvier 2022, et que des jours de retard sont comptabilisés à deux reprises au titre des mesures sanitaires et de la tempête Alex en partie sur la même période d’octobre 2020 à mai 2021.

De plus, s’il est constant que d’importantes malfaçons sont apparues au niveau des chapes, en 2024-2025, force est de relever que ces désordres sont survenus plusieurs années après les dates de livraison initialement fixés en 2021 et 2022 et qu’ils ont engendré une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages ouvrage le 20 mars 2025 et la réalisation d’une expertise. Toutefois, il ressort des éléments susvisés que l’assureur dommages ouvrage a pris une position de garantie et que la SAS LATITUDES GROUP doit très prochainement obtenir le versement de l’indemnité lui permettant de procéder aux travaux de réfection nécessaires.

Enfin, il ressort de l’attestation d’avancement des travaux du bâtiment D rédigée par le maître d’œuvre le 4 juin 2026 que le bâtiment est hors d’eau et d’air avec les principaux réseaux techniques distribués et que les travaux restant à réaliser concernent les finitions, les équipements techniques, les revêtements, les agencements intérieurs et les reprises du sinistre lié aux chapes.

Il est prévu selon le planning d’exécution, une livraison fin novembre 2026.

Dès lors, force est de considérer au vu de l’ensemble de ces éléments, du retard conséquent affectant la livraison des lots de plus de quatre ans, de l’absence d’éléments suffisants pour justifier certaines causes de suspension du délai de livraison, dont la durée n’est pas précisément justifiée, de la survenance de nombreuses causes de suspension plusieurs années après la date de livraison prévue au contrat et du planning d’exécution, qu’il convient de condamner la SAS LATITUDES GROUP dont l’obligation d’achever et livrer les lots acquis par M.[R] [U], la SCI NAMASTE, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3] n’est pas sérieusement contestable, à y procéder, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 70 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 90 jours.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Au vu des éléments susvisés, de l’attestation d’avancement des travaux du bâtiment D rédigée par le maître d’œuvre le 4 juin 2026 et du planning prévisionnel versés aux débats, la demande de transmission d’une attestation d’avancement des travaux, devenue sans objet sera rejetée.

Il sera cependant fait droit à la demande de communication par la SAS LATITUDES GROUP d’une attestation de l’expert comptable portant sur la situation financière de la sociétéet ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 30 jours, pendant 30 jours.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de l’issue et de sa nature, de condamner la société LATITUDES GROUP à verser à M.[R] [U], la SCI NAMASTE, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3] la somme de 1500 euros à chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de Maître Franck CHOUMAN avocat au barreau de Nice.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’y avoir lieu d’écarter des débats les conclusions N°3 de la SAS LATITUDES GROUP et les pièces 34 à 40;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l’encontre de la société CASUALTY & GENERAL INSURANCE COMPANY LIMITED aux fins de mobilisation des garanties financières d’achèvement ;

CONDAMNONS la SAS LATITUDES GROUP à achever et livrer les lots, objets des actes de vente en l’état futur d’achèvement soit:
– pour M.[R] [U] lot 410 (appartement Bat D) et lot 267 ( une place de parking)
– pour la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE: lot 406 ( appartement Bat D) et lot 270 (place de parking)
– pour la SCI NAMASTE: lot 403 ( appartement Bat D) et lot 262 (place de parking)
– pour la SCI VINGHI: lot 404 ( appartement Bat D) et lot 263 (place de parking)
– pour la SCI LES GLACES D’[Localité 3] : lot 412 (appartement Bat D) et lots 256 et 257 (deux places de parking)
et ce sous astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 70 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 90 jours ;

CONDAMNONS la SAS LATITUDES GROUP à communiquer à M.[R] [U], la SCI NAMASTE, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3], une attestation d’un expert comptable sur sa situation financière relative au financement de l’achèvement et la livraison des biens et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 30 jours, pendant 30 jours ;

CONDAMNONS la SAS LATITUDES GROUP à payer M.[R] [U], la SCI NAMASTE, la SARL LA FONTAINE DE CALIFORNIE, la SAS SAS VINGHI et la SCI LES GLACES D’[Localité 3], la somme de 1500 euros à chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS LATITUDES GROUP aux dépens avec distraction au profit de Maître Alain LUCIANI avocat au barreau de Nice ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS