REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 23/06415 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MKEX

En date du : 21 septembre 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt et un septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 juin 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 septembre 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [Z], [H] [L], né le 18 Juillet 1982 à [Localité 1] (84), de nationalité Française, Maître de Conférence, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Didier CAPOROSSI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

SCCV [Adresse 2] [Adresse 3], dont le siège social est sis C/ [Adresse 4] [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jean baptiste TAILLAN, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Didier CAPOROSSI – 0150
Me Jean baptiste TAILLAN – 1014

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 13 juin 2019 dressé par Maître [D] [O] et Maître [M] [K], Monsieur [Z] [L] a acquis auprès de la SCCV [C] [A] GARDE AVENUE DE [A] [Adresse 3], dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, un appartement (lot n°6) et un place de parking extérieure (lot n°128) au sein de la copropriété Bosphore-Sofia sise [Adresse 6] à [Localité 2] (83) moyennant le prix de 167.000 €.

Préalablement à cet acte notarié, un contrat de réservation avait été régularisé le 15 avril 2018 auquel étaient notamment annexés le repérage de stationnement extérieur ainsi qu’un plan de masse.

Il était convenu que le solde du prix, soit 5%, serait réglé à la livraison.

Une proposition de livraison a été notifiée à Monsieur [Z] [L] pour le 22 septembre 2021.

Lors de la visite, Monsieur [Z] [L] s’est aperçu que la place de stationnement était une place pour personne à mobilité réduite. Considérant que cette caractéristique n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, il a procédé à la consignation du solde du prix entre les mains de Maître [D] [O], Notaire.

Par ordonnance du 7 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a condamné la SCCV [Adresse 2] [Adresse 3] à livrer et remettre les clés à Monsieur [Z] [L] de l’ouvrage, objet de la vente reçue le 13 juin 2019.

Monsieur [Z] [L] a pris possession de son bien le 16 mai 2023.

Suivant exploit d’huissier du 18 octobre 2023, Monsieur [Z] [L] a fait assigner la SCCV [C] [A] GARDE AVENUE DE [A] PAIX devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2026, Monsieur [Z] [L] demande au tribunal de :
– condamner la SCCV [C] [Adresse 7] [Adresse 8] à lui payer la somme de 18.750 € en réparation de son préjudice lié à la perte locative,
– condamner la SCCV [C] [A] [Adresse 9] à lui payer la somme de 10.020 € en réparation de son préjudice lié au gain fiscal du dispositif Pinel,
– condamner sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, la SCCV [C] [A] GARDE AVENUE DE [A] PAIX à régulariser l’acte d’achat afin de le rendre conforme au bien acquis en procédant à une modification du permis de construire, comme il s’y était engagé dans le procès-verbal de constat dressé par Maître [Y] le 15 novembre 2021,
– condamner la SCCV [Adresse 10] à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la SCCV [C] [A] GARDE AVENUE DE [A] PAIX aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2026, la SCCV [Adresse 2] [Adresse 3] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231 et suivants et 1601-1 du code civil, de :
– débouter Monsieur [Z] [L] de ses demandes,
– condamner Monsieur [Z] [L] à lui payer la somme de 8.702,37 € correspondant à 5% du prix de vente manquant et majoré au taux d’intérêt légal,
– condamner Monsieur [Z] [L] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de la résistance abusive quant à la livraison du bien,
– condamner Monsieur [Z] [L] à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Par ordonnance du 3 décembre 2025, la clôture a été fixée au 15 mai 2026.

L’affaire appelée à l’audience du 15 juin 2026 a été mise en délibéré au 21 septembre 2026.

MOTIFS DE [A] DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que, eu égard aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il y a également lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Par conséquent, les prétentions dépourvues d’effet telles les demandes de “ dire et juger ”, “ constater ” ou “donner acte” ne constituent pas des prétentions ayant une valeur juridique, sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.

Il est cependant de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 13 avril 2023 (cass. civ. 2ème, n°21-21463), que le juge doit interpréter la demande et statuer si elle contient une véritable demande qui confère un droit à la partie ou si la loi autorise la formulation utilisée.

Il convient en conséquence d’écarter toute prétention ne répondant pas à de tels critères.

Sur les demandes liées à la non-conformité du bien

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

La non-conformité correspond à la livraison d’une chose différente de celle promise au contrat, soit par non-fourniture des prestations promises, soit par fourniture de prestations autres que celles promises.

Pour apprécier si le bien immobilier correspond à la prévision des parties, il convient de déterminer les documents servant de référence.

Aux termes de l’article L 261-11 du code de la construction et de l’habitation le contrat de vente en l’état futur d’achèvement doit être conclu par acte authentique et préciser :
a) La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ;
b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
c) Le délai de livraison ;
d) Lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du code civil, reproduit à l’article L. 261-3 du présent code, la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.
Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d’immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l’alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l’acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d’un notaire et auquel l’acte fait référence.
Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision.
Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.
Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.

Selon l’article R 261-13 du code de la construction et de l’habitation, pour l’application de l’article L. 261-11, la consistance de l’immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.
Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux.
Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d’une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.
Ces documents s’appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s’y rapportent.
Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.

En application de ces textes, la notice descriptive annexée à l’acte authentique de vente a seule valeur contractuelle. Toutefois, la jurisprudence confère valeur contractuelle aux documents publicitaires lorsque par leur présentation et leur précision ceux-ci ont pu exercer une réelle influence sur le consentement de l’acquéreur.

Dès lors, en dehors du contrat de vente lui-même, constituent un référentiel contractuel les documents annexés matériellement à l’ acte de vente (plans et notice descriptive), mais également tout document déposé au rang des minutes du notaire.

En l’espèce, il est constant que le contrat de réservation, les plans qui y étaient annexés ainsi que l’acte authentique de vente décrivent le lot litigieux comme un emplacement de stationnement privatif, sans aucune mention d’un emplacement réservé aux personnes à mobilité réduite.

Il est également établi que le permis de construire modificatif ayant transformé cet emplacement en place PMR a été déposé postérieurement au contrat de réservation et qu’il n’est ni démontré, ni même soutenu de Monsieur [Z] [L] aurait été informé de cette modification ou aurait donné son consentement à celle-ci avant la signature de l’acte authentique.

Dans ces conditions, ce permis modificatif qui n’est pas repris dans l’acte authentique, ne saurait être regardé comme ayant acquis une valeur contractuelle susceptible de modifier l’objet de la vente.

Le 22 septembre 2021, au jour de la première livraison proposée, il ressort toutefois des pièces que la place de stationnement comportait effectivement un marquage au sol ainsi qu’une signalisation verticale la présentant comme un emplacement réservé aux personnes à mobilité réduite. Cette configuration ne correspondait pas aux stipulations contractuelles, lesquelles prévoyaient la délivrance d’un emplacement privatif ne présentant aucune affectation particulière.

Dans ces circonstances, Monsieur [Z] [L] était fondé à considérer que le bien qui lui était présenté n’était pas conforme aux prévisions contractuelles et à consigner le solde du prix dans l’attente de la mise en conformité de son emplacement de stationnement.

Il ressort des échanges intervenus entre les parties que le promoteur a procédé, dans un délai très rapproché, à la suppression du panneau de signalisation ainsi que du marquage au sol litigieux, de sorte que la place de stationnement présentait les caractéristiques matérielles d’un emplacement privatif conforme aux stipulations de l’acte de vente.

La seule circonstance que les documents administratifs issus du permis de construire modificatif aient continué à faire apparaître cette place comme un emplacement PMR est sans incidence sur la conformité contractuelle du bien vendu. Cette discordance révèle une incohérence entre la situation administrative de l’immeuble et sa désignation contractuelle, mais elle ne caractérise pas une inadéquation entre le chose promise et la chose effectivement délivrée. En effet, la conformité s’apprécie au regard des obligations nées du contrat de vente et non au regard de la seule concordance entre la situation administrative et les stipulations de l’acte authentique. Ainsi, la persistance d’une irrégularité administrative est susceptible d’affecter les rapports entre le promoteur et l’administration, sans pour autant caractériser un défaut de conformité contractuelle à l’égard de l’acquéreur dès lors que celui-ci se voit finalement délivrer le bien qu’il avait acquis.

Il s’ensuit que si Monsieur [Z] [L] était initialement fondé à consigner la totalité du solde du prix en raison de la non-conformité matérielle existant au jour de la première présentation du bien, cette justification a disparu dès la remise en conformité de la place de stationnement. A compter de cette régularisation, la persistance de la divergence entre les documents administratifs et les stipulations contractuelles ne pouvait plus légitimer le refus de prendre livraison du bien et la consignation du prix, étant relevé que Monsieur [Z] [L] était en mesure de jouir normalement de son emplacement.

En conséquence, Monsieur [Z] [L] n’est pas fondé à solliciter la condamnation de la SCCV [C] [A] GARDE AVENUE [Adresse 11] à régulariser l’acte de vente afin de rendre celui-ci conforme à la situation administrative du bien. Il sera débouté de cette demande ainsi que de sa demande au titre de la perte de loyer pour la période comprise entre la date de livraison proposée et le 10 mai 2023, date de prise de possession.

Le bien étant conforme aux stipulations contractuelles, Monsieur [Z] [L] sera condamné à payer à la SCCV [Adresse 12] [Adresse 8] la somme de 8.702,37 € correspondant à 5% du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.
Sur la demande de dommages et intérêts liée au retard de livraison

Monsieur [Z] [L] sollicité l’indemnisation de son préjudice correspondant à la perte de chance de louer son bien entre le 1er janvier 2021 (date de livraison contractuellement prévue) et le 1er septembre 2021 (date de livraison envisagée).

L’article 1601-1 du code civil définit la vente d’immeuble à construire : « La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »

Selon l’article 1611 du code civil, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en date du 13 juin 2019 prévoit que le vendeur s’oblige à ce que le bien vendu soit achevé et livré au plus tard au cours du quatrième trimestre 2020, sauf survenance de cas de force majeure ou, plus généralement, de cause légitime de suspension du délai de livraison.

La clause afférente aux causes légitimes de suspension du délai de livraison ne prévoit pas le contexte sanitaire lié à la survenance d’un phénomène épidémique tel que la pandémie de Covid-19. La SCCV [C] [A] GARDE AVENUE DE [A] PAIX ne se prévaut ainsi d’aucune cause légitime de suspension à ce titre, mais fait valoir que le contexte sanitaire a constitué un cas de force majeure, justifiant le report du délai de livraison.

Il n’est pas contesté que le chantier a été interrompu durant le premier confinement du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, soit pendant 55 jours calendaires en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid 19.

Cet événement, extérieur aux parties, imprévisible et irrésistible, présente les caractéristiques de la force majeure. Conformément aux stipulations contractuelles, le délai de livraison, dans cette hypothèse est prorogé d’une durée correspondant au double de la période de suspension. La livraison initialement prévue au plus tard le 31 décembre 2020, devait ainsi intervenir au plus tard le 20 avril 2021.

En revanche, si la SCCV [C] [A] [Adresse 13] [Adresse 3] soutient que les conséquences de la crise sanitaire se sont poursuivies au-delà de cette période et ont contribué à perturber le déroulement du chantier, elle ne produit aucun élément de nature à établir la réalité de ces difficultés sur l’opération litigieuse, ni leur incidence concrète sur le calendrier des travaux. Elle ne justifie pas davantage que ces difficultés présentaient, postérieurement au premier confinement, un caractère imprévisible et irrésistible de nature à constituer un cas de force majeure justifiant une nouvelle suspension du délai de livraison.

Dans ces conditions, la SCCV [C] [A] [Adresse 9] ne rapporte pas la preuve du retard invoqué à ce titre postérieurement au 20 avril 2021.

En conséquence, la SCCV [C] [A] GARDE AVENUE DE [A] [Adresse 3] doit donc être tenue responsable du retard de livraison de l’immeuble entre le 21 avril 2021 et le 1er septembre 2021.

S’agissant de l’indemnisation du préjudice, il convient de relever que le projet de mettre en location un bien neuf acquis en VEFA comporte un aléa sur la date de réception, outre le fait que tout projet locatif contient intrinsèquement un aléa. Dès lors, le préjudice de perte locative allégué ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir des loyers.

Monsieur [Z] [L] justifie, par la production d’un bail, de ce qu’il n’a pu mettre l’appartement en location dès le 25 mai 2023 moyennant un loyer mensuel de 675 €.

Il convient de fixer la perte de chance de percevoir des loyers à hauteur de 90% pour la période du 21 avril 2021 au 1er septembre 2021.

Il sera fait droit à sa demande à hauteur de 2.713,50 € (675 € / 30 x 134 jours x 90%).

Par conséquent, il convient de condamner la SCCV [Adresse 10] à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 2.713,50 € au titre de la perte de chance de louer son bien.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, la SCCV [C] [A] GARDE AVENUE DE [A] PAIX n’allègue ni ne démontre un quelconque abus de la part de Monsieur [Z] [L], celui-ci ne pouvant se déduire du simple échec des tentatives amiables ou de l’éventuelle appréciation erronée qu’il a pu faire de ses droits.

La SCCV [Adresse 10] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCCV [C] [A] GARDE AVENUE [Adresse 11] à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 2.713,50 € au titre de la perte de chance de louer son bien pour la période du 21 avril 2021 au 1er septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

CONDAMNE Monsieur [Z] [L] à payer à la SCCV [Adresse 10] la somme de 8.702,37 € correspondant à 5% du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

[A] GREFFIÈRE [A] PRÉSIDENTE