Carence du syndic : désignation d’un administrateur provisoire de copropriété en référé

L’article 49 du décret du 17 mars 1967 permet à tout intéressé de saisir le président du tribunal judiciaire en référé en cas d’empêchement ou de carence du syndic, après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours, sauf urgence. Cette condition préalable était remplie, la mise en demeure n’ayant reçu aucune réponse utile.

Sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, la juridiction a retenu une carence caractérisée par l’absence d’appels de provisions, de régularisation de charges et de budget prévisionnel, les difficultés de convocation d’une assemblée générale et l’absence de représentation indépendante du syndicat dans une procédure d’expertise concernant les parties communes. Les démarches tardives du syndic ne suffisaient pas à remédier à ces insuffisances.

La mesure exceptionnelle de désignation d’un administrateur provisoire a donc été ordonnée pour dix-huit mois, avec mission d’administrer la copropriété et de convoquer une assemblée générale extraordinaire en vue de désigner un syndic professionnel. La demande indemnitaire a été rejetée, faute de justification du préjudice. Le syndic a été condamné aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Des acquéreurs confrontés à des désordres dans un immeuble en copropriété ont reproché au syndic provisoire l’absence de gestion comptable, de convocations et de représentation indépendante du syndicat. Le juge a désigné un administrateur provisoire en raison de ces carences. La demande de dommages et intérêts a été rejetée faute de preuve d’un préjudice.

Deux acquéreurs ont acheté des lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, auprès de la SARL Immoprod, qui était à la fois promoteur-vendeur et syndic provisoire.

Après leur entrée dans les lieux, des désordres affectant des parties privatives et communes ont été constatés par deux procès-verbaux de commissaire de justice. Une expertise judiciaire a ensuite été ordonnée. Les acquéreurs ont parallèlement mis en demeure le syndic de communiquer les éléments comptables et bancaires, de convoquer une assemblée générale, de transmettre les justificatifs d’assurance et de sinistres, et de faire représenter le syndicat dans la procédure d’expertise.

La mise en demeure étant restée sans réponse utile, ils ont demandé la désignation d’un administrateur provisoire. Le juge a retenu l’absence d’appels de provisions, de régularisation de charges et de budget prévisionnel, ainsi que des difficultés de convocation et l’absence de représentation indépendante du syndicat. La demande de dommages et intérêts a toutefois été rejetée faute de preuve du préjudice.

• Mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours
• Carence affectant le fonctionnement normal de la copropriété
• Absence d’appels de provisions et de régularisation de charges
• Absence de budget prévisionnel présenté aux copropriétaires
• Difficultés dans la convocation régulière d’une assemblée générale
• Absence de représentation indépendante du syndicat dans l’expertise

• Mise en demeure du 22 mai 2026 et absence de réponse utile
• Éléments relatifs à la gestion comptable et bancaire de la copropriété
• Démarches tardives auprès d’un syndic professionnel
• Convocation d’assemblée générale annulée pour délai légal non respecté
• Ordonnance d’expertise judiciaire concernant les parties communes

La copropriété est placée sous administration provisoire jusqu’à la prise de fonctions d’un syndic professionnel. Le syndic carent supporte les frais procéduraux, tandis que la demande indemnitaire des copropriétaires est écartée faute de preuve du préjudice.

• Administrer provisoirement la copropriété pendant dix-huit mois
• Convoquer une assemblée générale extraordinaire
• Désigner un syndic professionnel
• Prélever prioritairement les frais du mandataire sur les fonds disponibles
• Verser 2 000 euros au titre de l’article 700
• Supporter les dépens de l’instance

À faire

• Adresser une mise en demeure précise au syndic
• Respecter le délai préalable de huit jours
• Documenter les carences comptables et administratives
• Demander une représentation indépendante du syndicat
• Produire les pièces justifiant le préjudice allégué

À éviter

• Convoquer une assemblée générale sans respecter les délais légaux
• Omettre les appels de provisions et le budget prévisionnel
• Confondre les intérêts du syndic et ceux du syndicat
• Saisir le juge sans mise en demeure préalable
• Réclamer des dommages-intérêts sans justificatifs du préjudice

La recevabilité de l’action contre le syndic carent

L’article 49 du décret du 17 mars 1967 exige, sauf urgence, une mise en demeure adressée au syndic et restée infructueuse pendant plus de huit jours. Cette condition étant remplie, l’action des demandeurs a été déclarée recevable.

Les critères de désignation d’un administrateur provisoire

La mesure, exceptionnelle, suppose une carence du syndic affectant le fonctionnement normal de la copropriété. L’absence de gestion comptable, les difficultés de convocation d’une assemblée générale et l’absence de représentation indépendante du syndicat ont été appréciées globalement sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile.

La preuve du préjudice indemnisable

La demande provisionnelle de dommages et intérêts a été rejetée, les demandeurs n’apportant aucun élément permettant de justifier le préjudice allégué.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 451 du Code de procédure civile, Article 49 du décret du 17 mars 1967, Loi du 10 juillet 1965