Réparations locatives : preuve des dégradations et imputation du dépôt de garantie

En application des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables, répondre des dégradations survenues pendant le bail et assurer l’entretien courant ainsi que les réparations locatives, sous réserve notamment de la vétusté et de la force majeure.

La juridiction distingue les sommes effectivement justifiées. Les régularisations de charges et l’imputation du dépôt de garantie ont neutralisé la dette de loyers et charges, faute de décompte suffisamment clair distinguant les postes réclamés. Les réparations ne sont retenues que lorsque la comparaison des états des lieux établit une dégradation imputable au locataire et que le coût est justifié par les pièces produites. La vétusté est déduite lorsqu’elle est déterminée.

Le bailleur ne peut se prévaloir d’une présomption de bon état lorsque l’état des lieux d’entrée existe et ne précise pas l’état de l’équipement concerné. Les désordres non établis par les états des lieux, ceux relevant de l’usure normale ou les frais insuffisamment justifiés sont exclus. Après déduction du reliquat de dépôt de garantie, la créance a été fixée à 3 973,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil. Les dépens et 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été mis à la charge du locataire.

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Après la restitution du logement, la bailleresse réclamait des loyers, charges et réparations locatives. La régularisation des comptes et l’imputation du dépôt de garantie ont exclu toute dette locative. Seules certaines réparations, établies par la comparaison des états des lieux et les justificatifs, ont été retenues après application de la vétusté, pour un montant de 3 973,48 euros.

Une société bailleresse a donné à bail un appartement à un locataire en 2018, avec versement d’un dépôt de garantie de 1 643 euros. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi, puis un état des lieux de sortie en mai 2023.

La bailleresse a réclamé des loyers et charges impayés ainsi que le coût de réparations locatives, en invoquant des dégradations et un défaut d’entretien. Le locataire, assigné à étude, n’a pas comparu.

Après régularisation des charges et imputation du dépôt de garantie, aucune somme n’était due au titre des loyers et charges. La juridiction a retenu uniquement certaines réparations établies par la comparaison des états des lieux et les justificatifs produits, en appliquant la vétusté. Le locataire a été condamné à payer 3 973,48 euros après déduction du reliquat du dépôt de garantie, ainsi que les dépens et 300 euros au titre des frais irrépétibles.

• Comparer contradictoirement les états des lieux d’entrée et de sortie
• Établir une dégradation imputable au locataire
• Écarter l’usure normale et la vétusté non imputable
• Justifier chaque réparation par un devis ou une facture
• Ne pas retenir un équipement dont l’état initial est indéterminé
• Déduire le dépôt de garantie de la créance retenue

• État des lieux d’entrée contradictoire
• État des lieux de sortie du logement
• Décompte des loyers et charges
• Régularisations de charges 2022 et 2023
• Devis de réparations locatives
• Facture de l’entreprise mandatée

La société bailleresse obtient une condamnation limitée aux réparations suffisamment établies, après déduction du reliquat du dépôt de garantie. Le locataire reste tenu du paiement retenu, des intérêts, des dépens et des frais irrépétibles, tandis que les demandes insuffisamment justifiées sont rejetées.

• Créance de réparations fixée à 3 973,48 euros
• Déduction du reliquat de dépôt de garantie
• Rejet des loyers et charges non individualisés
• Rejet des postes non établis par les états des lieux
• Paiement de 300 euros au titre des frais irrépétibles
• Support des dépens et des intérêts au taux légal

À faire

• Établir un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire
• Comparer précisément les états des lieux d’entrée et de sortie
• Documenter chaque dégradation par devis ou facture
• Appliquer un coefficient de vétusté justifié
• Imputer clairement le dépôt de garantie

À éviter

• Réclamer des postes non individualisés dans le décompte
• Présumer le bon état d’un équipement non décrit
• Facturer l’usure normale du logement
• Inclure des réparations non démontrées par les états des lieux
• Oublier de déduire le reliquat du dépôt de garantie

Les obligations locatives prévues par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989

Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables (article 7 a)), répondre des dégradations survenues pendant la jouissance exclusive (article 7 c)) et prendre en charge l’entretien courant et les réparations locatives (article 7 d)), sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve des dégradations par la comparaison des états des lieux

La juridiction retient une réparation lorsque la comparaison des états des lieux établit une dégradation imputable au locataire et que son coût est justifié. Les demandes relatives à des équipements dont l’état initial n’est pas précisé, à l’usure normale ou à des prestations non démontrées sont rejetées. Le bailleur ne peut invoquer une présomption de bon état en présence d’un état des lieux d’entrée.

La déduction du dépôt de garantie de la créance locative

Les régularisations de charges ont réduit le solde débiteur, puis le dépôt de garantie a été imputé sur les sommes retenues. Le reliquat de 88,60 euros a été déduit du coût des réparations établi à 4 062,08 euros, ramenant la créance à 3 973,48 euros, avec intérêts au taux légal conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Article 1103 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989