Recouvrement de charges de copropriété : dispense d’habilitation du syndic et provision exigible

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 impose en principe une autorisation de l’assemblée générale pour agir au nom du syndicat, mais dispense le syndic d’une telle habilitation lorsque l’action tend au recouvrement d’une créance. La qualification dépend de l’objet de l’assignation et non de la contestation développée par les copropriétaires. L’action visant le paiement de charges et travaux appelés au titre de résolutions non contestées a donc été déclarée recevable.

En application de l’article 789, 3° du Code de procédure civile, le juge de la mise en état peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds, le décompte de répartition appliquant les tantièmes et le décompte actualisé établissaient une créance certaine, liquide et exigible.

La solidarité entre copropriétaires indivis ne se présume pas, conformément à l’article 1310 du Code civil. Elle peut toutefois résulter d’une clause du règlement de copropriété. La clause visant les propriétaires indivis du lot ayant été produite, la condamnation provisionnelle solidaire a été prononcée. Les défendeurs ont également été condamnés aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le juge de la mise en état a écarté les éléments produits tardivement par les défendeurs en méconnaissance du contradictoire. Il a rejeté la fin de non-recevoir contestant l’habilitation du syndic et la régularité des travaux, puis accordé une provision correspondant aux charges et travaux impayés. La solidarité entre propriétaires indivis a été retenue conformément au règlement de copropriété.

Un syndicat de copropriétaires a assigné deux copropriétaires indivis en paiement d’arriérés de charges et d’appels de travaux. Les défendeurs ont soulevé une fin de non-recevoir, soutenant que le syndic devait justifier d’une habilitation de l’assemblée générale et que les travaux n’avaient pas été régulièrement autorisés.

Le syndicat a demandé le rejet de cet incident ainsi que le paiement provisionnel d’une somme correspondant aux charges et travaux impayés. Il a produit plusieurs procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds, un décompte de répartition et un décompte actualisé.

Le juge de la mise en état a écarté les éléments communiqués tardivement par les défendeurs, faute de respect du contradictoire. Il a rejeté la fin de non-recevoir, accordé la provision et retenu la solidarité prévue par le règlement de copropriété entre propriétaires indivis du lot.

• Action ayant pour objet le recouvrement de charges ou de travaux appelés
• Résolutions d’assemblée générale non contestées ni annulées
• Créance justifiée par des documents comptables et décisions collectives
• Obligation dépourvue de contestation sérieuse
• Application de la clé de répartition selon les tantièmes du lot
• Clause contractuelle prévoyant la solidarité entre propriétaires indivis

• Matrice cadastrale établissant la propriété indivise du lot
• Procès-verbaux des assemblées générales de 2023 à 2026
• Décompte de répartition appliquant la clé selon les tantièmes
• Appels de fonds relatifs aux charges et travaux
• Décompte actualisé de la créance au 1er juillet 2026
• Extrait du règlement de copropriété stipulant la solidarité

Le syndicat des copropriétaires peut poursuivre le recouvrement sans produire une habilitation spécifique lorsque l’action porte sur des charges appelées au titre de résolutions non contestées. Les copropriétaires indivis sont tenus solidairement lorsque le règlement de copropriété le prévoit et doivent supporter les conséquences financières de l’incident.

• Recevabilité de l’action de recouvrement maintenue
• Provision solidaire de 31 448,55 euros mise à la charge des copropriétaires
• Solidarité fondée sur la clause du règlement de copropriété
• Dépens de l’incident supportés par les copropriétaires
• Indemnité de 1 000 euros accordée au syndicat

À faire

• Qualifier précisément l’action dans l’assignation
• Produire les procès-verbaux d’assemblées générales
• Joindre les appels de fonds et décomptes actualisés
• Vérifier la clé de répartition appliquée
• Rechercher une clause de solidarité entre indivisaires

À éviter

• Confondre recouvrement et contestation d’une résolution
• Omettre les justificatifs de propriété du lot
• Réclamer une solidarité sans fondement contractuel
• Communiquer des pièces après clôture sans contradictoire
• Négliger la transmission du dossier de plaidoirie

La dispense d’habilitation du syndic pour le recouvrement des créances

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 exige une autorisation de l’assemblée générale, sauf notamment pour les actions en recouvrement de créance. L’action visant le paiement de charges et travaux appelés au titre de résolutions non contestées constitue une action en recouvrement. Le syndic pouvait donc agir sans habilitation spécifique.

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

En application de l’article 789, 3° du Code de procédure civile, le juge de la mise en état peut accorder une provision si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds, le décompte appliquant les tantièmes et le décompte actualisé établissaient une créance certaine, liquide et exigible.

La solidarité conventionnelle des copropriétaires indivis

La solidarité ne se présume pas en vertu de l’article 1310 du Code civil. Elle peut néanmoins résulter du règlement de copropriété. La clause stipulant la responsabilité solidaire des propriétaires indivis pour les sommes dues au titre du lot permettait leur condamnation solidaire au paiement provisionnel.

Article 5 du décret du 17 mars 1967, Article 55 du décret du 17 mars 1967, Article 31 du Code de procédure civile, Article 32 du Code de procédure civile, Article 789, 3° du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 795 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1310 du Code civil, Article R. 113-8 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 615-6 du Code de la construction et de l’habitation