République française
Au nom du peuple français

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Affaire :

S.A. MERCIALYS
c/
S.A.R.L. SUNLU

N° RG 26/00334 – N° Portalis DBXJ-W-B7K-JGWR

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Me Alexandre CANNESON DES ECHEROLLESla SCP DGK AVOCATS ASSOCIES – 46Me Antoine PINEAU-BRAUDELla SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATS – 104

ORDONNANCE DU : 23 SEPTEMBRE 2026

ORDONNANCE DE REFERE
Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée lors des débats de Josette ARIENTA, Greffier et de Françoise GOUX, Greffier lors du prononcé

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.A. MERCIALYS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Virginie PUJOL de la SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATS, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de DIJON, avocat postulant, Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. SUNLU
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Caroline LECLERC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de DIJON, avocat postulant, Me Alexandre CANNESON DES ECHEROLLES, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 5 août 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2015, les sociétés Edissimo, SCPI Gemmeo Commerce et Genepierre, aux droits desquelles est venue la SA Mercialys, ont donné à bail à Monsieur [N] [U], aux droits duquel est venue la société [U] S.Y, devenue la SARL Sunlu, un local dépendant du centre commercial dit « [Adresse 8] [Localité 1] [Localité 4] » situé à [Localité 5], pour une durée de dix années à compter du 1er septembre 2016 et moyennant un loyer fixe annuel de 75 000 euros ainsi qu’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxe réalisé par le preneur et le loyer de base annuel hors taxes.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2026, la SA Mercialys a fait assigner la SARL Sunlu en référé devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil ainsi que 699, 700 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :
– dire qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes ;
– condamner par provision la SARL Sunlu à lui payer les sommes suivantes, selon décompte du 21 mai 2026 et sous réserve de l’actualisation de la dette locative :
143 095,10 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés en principal ;
14 309,51 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et irrévocable de 10 % ;
intérêts de retard contractuels à parfaire au jour du paiement,
soit la somme totale de 157 404,61 euros, sauf à parfaire ;
– rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ;
– condamner la SARL Sunlu à lui payer la somme de 3 600 euros par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la SARL Sunlu aux entiers dépens.

La SA Mercialys expose que :
– elle a, par avenant du 30 septembre 2015, consenti des allègements temporaires et partiels du loyer, une clause précisant que ceux-ci cesseraient de s’appliquer en cas d’inexécution par le preneur de l’une quelconque des obligations mises à sa charge, aux termes du bail ;
– par avenant de renouvellement du 30 janvier 2018, une réduction exceptionnelle de loyer ainsi qu’une franchise des loyers et charges du 1er mai 2017 au 1er novembre 2017 ont été convenues ;
– par ailleurs, le contrat de bail stipule une clause d’intérêts de retard à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, laquelle sera alors productive d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points, ainsi qu’une indemnité forfaitaire à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail, à savoir la majoration de plein de 10 % du montant des sommes dues ;
– par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, la SARL Sunlu a délivré congé des locaux loués avec effet au 28 février 2026 ;
– dans un courrier du 3 octobre 2025, elle lui a toutefois expressément indiqué que ce congé ne pouvait produire effet à cette date, faute de respecter le délai de préavis légal de six mois et compte tenu de l’avenant de renouvellement du 30 janvier 2018 ayant reporté l’échéance triennale du 30 avril 2026 ;
– la SARL Sunlu a quitté les locaux à compter du 30 avril 2026 ;
– cependant, elle n’a pas procédé au règlement régulier de ses loyers et charges depuis l’année 2021, et ce malgré plusieurs mises en demeures d’avoir à payer les sommes dues, et est redevable de la somme de 143 095,10 euros, selon décompte en date du 21 mai 2026 ;
– dans ces conditions, elle a fait délivrer à la SARL Sunlu un commandement de payer les loyers, charges et accessoires visant la clause résolutoire en date du 6 novembre 2025, pour la somme de 167 697,80 euros ;
– les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois suivant sa délivrance ;
– face à l’importance des impayés locatifs, elle a été contrainte de diligenter plusieurs saisies conservatoires de créances entre les mains de la Caisse d’Epargne Bourgogne Franche-Comté afin de garantir le recouvrement de sa créance locative, aux mois d’octobre 2025 et avril 2026, sur des créances arrêtées respectivement à la somme de 146 539,01 euros puis 205 312,40 euros ;
– la SARL Sunlu n’a jamais acquiescé à ces mesures ni régularisé sa situation, ce qui confirme le caractère certain, liquide et exigible de sa créance.

En conséquence, la SA Mercialys estime être bien fondée à solliciter le règlement à titre provisionnel, par la SARL Sunlu, des sommes dues par cette dernière.

Aux termes de ses dernières écritures, la SA Mercialys maintient ses demandes initiales, modifiant en ces termes la demande suivante :
– condamner la SARL Sunlu à lui payer la somme de 4 800 euros par application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
et ajoutant qu’elle demande au juge des référés de débouter la SARL Sunlu de l’intégralité de ses demandes.

La SA Mercialys fait valoir, en réponse aux conclusions adverses, que :
– contrairement à ce que soutient la SARL Sunlu, sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;
– sur le moyen tiré de la prétendue précédente procédure initiée sur le même bail, il repose sur une confusion manifeste entre deux personnes morales distinctes. En effet, elle n’a jamais engagé la procédure à laquelle il est fait référence puisqu’il s’agissait en réalité de la société AMR, ancienne propriétaire des lieux avec laquelle elle n’a aucune lien de droit. En tout état de cause, la SARL Sunlu ne produit aucune élément venant étayer cette affirmation ;
– en toute hypothèse, à supposer même qu’une procédure ait été engagée par la société AMR, celle-ci ne pouvait concerner que les créances nées pendant la période au cours de laquelle cette société était propriétaire de l’immeuble, donc antérieurement à la cession des murs des locaux, ce que prévoit expressément l’acte de cession. Ainsi, le compte locataire qu’elle produit ne reprend aucune créance susceptible d’avoir appartenu à la société AMR ;
– s’agissant du décompte produit aux débats qui n’est, selon la SARL Sunlu, pas fiable, il est en réalité intégralement justifié par les factures produites ainsi que les écritures comptables correspondantes. En tout état de cause, la défenderesse ne produit aucun contre-décompte, ne démontre aucun double appel ou somme indûment réclamée et procède uniquement par insinuations ;
– sur les prétendues variations du montant réclamé, il est parfaitement normal qu’un compte locataire évolue au fil des règlements intervenus, des mesures d’exécution diligentées et des régularisations comptables opérées. Ainsi, une première procédure engagée en 2024 a donné lieu à un règlement volontaire effectué par la SARL Sunlu, ce qui l’a conduite à se désister de cette instance. Par la suite, plusieurs saisies conservatoires se sont révélées fructueuses. Enfin, lors de la cessation du bail au 30 avril 2026, des avoirs ont été établis afin de tenir compte du fait que le deuxième trimestre 2026 avait été appelé dans son intégralité le 1er avril 2026 alors que le bail a finalement pris fin le 30 avril 2026. Ainsi, l’évolution du montant de la créance ne traduit aucune incertitude quant à son principe ou à son quantum ;
– si la SARL Sunlu développe également d’autres moyens, aucun n’est assorti d’une démonstration comptable ou d’un décompte alternatif de nature à remettre en cause le principe de la créance, celle-ci procédant uniquement par affirmations, suppositions et interrogations dans la seule intention de semer le doute sur une créance pourtant parfaitement justifiée.

À l’audience du 5 août 2026, la SA Mercialys a maintenu l’ensemble de ses demandes.

La SARL Sunlu demande au juge des référés de :
– dire et juger que les demandes de la SA Mercialys se heurtent à une contestation sérieuse ;
en conséquence,
– dire et juger n’y avoir lieu à référé et renvoyer la SA Mercialys à se pourvoir au fond ;
– débouter la SA Mercialys de l’ensemble de ses demandes ;
– condamner la SA Mercialys à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la SA Mercialys aux entiers dépens de l’instance.

La SARL Sunlu fait valoir que :
– la créance revendiquée par la SA Mercialys est sérieusement contestable ;
– la société Edissimo, aux droits de laquelle vient la SA Mercialys, a d’ores et déjà réclamé en justice devant le juge des référés, sur le fondement du même bail, le paiement d’une prétendue dette locative ;
– or, elle a été déboutée de toutes ses demandes par ordonnance de référé du 19 février 2025, le juge des référés ayant retenu que le bailleur ne démontrait pas le bien-fondé de ses prétentions et que le décompte produit n’était pas fiable ;
– ainsi, en saisissant à nouveau le juge des référés, la SA Mercialys sollicite une provision sur une créance dont le caractère contestable est déjà établi ;
– par ailleurs, par assignation en date du 29 mai 2026, elle a sollicité la mainlevée de la saisie de 205 312,490 euros devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Dijon et la procédure est toujours en cours. En effet, outre l’absence de titre exécutoire fondant la saisie, la SA Mercialys n’a pas saisi le tribunal judiciaire au fond sur le fondement de l’article R.511-7 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose que, si la mesure conservatoire n’a pas été pratiquée avec un titre exécutoire, le créancier, dans le mois qui suit l’exécution de la mesure, à peine de caducité, doit soit introduire une procédure au fond, soit accomplir les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire ;
– aussi, la prétendue dette n’a jamais été chiffrée de la même manière, la SA Mercialys ayant successivement articulé des montants radicalement différents, la demande finale étant même inférieure au montant du commandement de payer délivré six mois plus tôt et à celui de la saisie du 2 avril 2026. Ces variations établissent que le quantum de la créance n’est ni certain, ni liquide ;
– de surcroît, la confrontation des sommes réclamées aux stipulations du bail, de ses avenants et aux pièces adverses révèle de nombreuses incohérences, qui privent la créance de tout caractère certain ;
– ainsi, par exemple, alors que l’avenant de renouvellement du 30 janvier 2018 stipule une franchise totale de loyers et charges de six mois à compter du 1er mai 2017, de sorte qu’aucun loyer ni charge n’était dû avant le 1er novembre 2017, le décompte appelle pourtant des sommes au titre de cette période ;
– en outre, au mépris des termes de l’article R.145-36 du code de commerce, la SA Mercialys procède à des régularisations de charges tous les deux ans, quand le bail impose une régularisation annuelle d’un état récapitulatif, ce qui interdit tout contrôle par le preneur ;
– par ailleurs, la créance inclut des honoraires d’avocat et frais d’huissier exposés au titre de la procédure antérieure, alors même que la SA Mercialys a été déboutée de l’ensemble de ses demandes dans les procédures engagées ;
– enfin, la demande de la SA Mercialys relative à l’indemnité forfaitaire de 10 % constitue une clause pénale. Or, d’une part, elle est l’accessoire du principal, son montant étant calculé en pourcentage de la dette du principal, lequel est sérieusement contestable de sorte que l’indemnité qui en dérive l’est nécessairement dans la même mesure. D’autre part, le juge des référés n’a pas le pouvoir d’apprécier le caractère manifestement excessif d’une clause pénale, seul le juge du fond en disposant. Dès lors, l’étendue d’une telle indemnité, adossée à une créance sérieusement contestée ne peut être fixée par provision.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision , tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, la SA Mercialys sollicite la condamnation de la SARL Sunlu au règlement à titre provisionnel de la somme de 143 095,10 euros au titre de loyers, charges et accessoires impayés, outre la somme de 14 309,51 euros au titre d’une indemnité forfaitaire contractuellement stipulée de 10 %.

La SARL Sunlu s’oppose à cette demande, soutenant que la créance revendiquée par la demanderesse est sérieusement contestable, tant en son principe qu’en son quantum.

Il n’est pas contesté que la SA Mercialys, venue aux droits des sociétés Edissimo, SCPI Gemmeo Commerce et Genepierre donne à bail à la SARL Sunlu, venue aux droits de Monsieur [N] [U], un local dépendant du centre commercial dit « [Adresse 9] » situé à [Localité 5], moyennant un loyer fixe annuel de 75 000 euros ainsi qu’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxe réalisé par le preneur et le loyer de base annuel hors taxes.

Il est constant que la SARL Sunlu n’a pas réglé les loyers et charges dues au titre de ce contrat de bail depuis le mois de janvier 2021, et ce malgré plusieurs mises en demeure et un commandement de payer, cette absence de paiement ressortant même des écritures de la défenderesse.

Sur les contestations invoquées par la SARL Sunlu, il ne peut être sérieusement soutenu que le caractère contestable de la créance alléguée par la SA Mercialys est déjà établi au regard des termes de l’ordonnance de référé du 19 février 2025 dès lors que les imprécisions du contrat de bail retenues par le juge des référés dans cette décision ne concernent pas les sommes prétendument dues par la SARL Sunlu, le décompte produit par la SA Mercialys se rapportant à des périodes postérieures aux aménagements contractuellement prévus et concernés par ladite décision.

En outre, il importe peu qu’une procédure soit actuellement pendante devant le juge de l’exécution du tribunal de Dijon pour obtenir la mainlevée de la saisie conservatoire opérée par la SA Mercialys et que cette dernière n’ait pas, à peine de caducité, introduit une procédure au fond dans le délai d’un mois suivant l’exécution de la mesure dès lors que la caducité de la saisie conservatoire qui pourrait éventuellement être prononcée ne saurait avoir une quelconque incidence sur le caractère exigible des sommes prétendument dues par la SARL Sunlu, cette procédure ayant simplement pour objectif de bloquer provisoirement les biens du débiteur.

Par ailleurs, si la SARL Sunlu fait valoir que les variations des montants réclamés dans le cadre des différentes mises en demeure, commandement de payer et saisies conservatoires, établissent que le quantum de la créance alléguée n’est ni certain, ni liquide, il résulte en réalité du décompte actualisé des sommes dues produit aux débats par la SA Mercialys que les sommes successivement demandées varient en fonction des règlements ponctuels réalisés par la SARL Sunlu. Aussi, ainsi que l’explique la SA Mercialys, la diminution de 30 % entre le montant de la saisie conservatoire du 2 avril 2026 et celui du décompte du 21 mai 2026 est justifiée par l’établissement d’avoirs afin de tenir compte du fait que le deuxième trimestre 2026 avait été appelé dans son intégralité en date du 1er avril 2026 alors que le bail a finalement pris fin le 30 avril 2026. Il en résulte que le montant de la créance de la SA Mercialys apparaît certain.

Aussi, il est inexact de prétendre que le décompte appelle des sommes au titre de la période courant du 1er mai 2017 au 1er novembre 2017, le document produit aux débats par la SA Mercialys sur lequel elle se base pour fonder sa demande établissant que les créances débutent au 1er janvier 2021, ce qui rend également sans objet toute discussion sur les réductions temporaires de loyers la première et deuxième année suivant l’avenant du 30 septembre 2015.

De la même manière, la SARL Sunlu ne peut pas soutenir que le décompte impute au preneur des honoraires de gestion des loyers au mépris de l’article R.145-35 du code de commerce dès lors que le contrat de bail prévoit expressément que « le bailleur pourra confier la gestion des locaux lui appartenant et qui sont destinés à un usage commercial à un mandataire de son choix y compris une de ses filiales. Le preneur a connaissance de ce qu’il devra payer au bailleur, aux mêmes périodicités que les loyers et dans les mêmes conditions, les honoraires dus par le bailleur à ce gestionnaire au titre de la gestion technique et administrative », ce qui correspond précisément aux montants établis au sein du décompte sous la mention « Frais Gest Techn – Admin ».

Enfin, il est inexact de prétendre que la refacturation de la taxe foncière constitue un remboursement de débours exclu de la base d’imposition à la TVA de sorte que la SARL Sunlu ne devrait pas devoir supporter la TVA sur l’intégralité des sommes appelées à ce titre alors même qu’il est constant que la taxe foncière refacturée est considérée fiscalement comme un complément, une charge accessoire au loyer, de sorte qu’elle suit le régime fiscal du bail principal. De fait, lorsque le loyer est assujetti à la TVA, ce qui est le cas en l’espèce, la taxe foncière doit être facturée avec la même TVA.

Si les autres moyens invoqués par la SARL Sunlu ne sauraient pas davantage constituer des contestations sérieuses, il convient néanmoins de constater que, ainsi que le soutient la SARL Sunlu, le décompte produit aux débats par la SA Mercialys fait mention de frais d’huissiers exigibles au 6 mars 2026 pour un montant de
4 834,23 euros, dont la réalité n’est justifiée par aucune pièce, outre le fait qu’il n’est pas non plus démontré que le paiement de ces sommes est imputable à la SARL Sunlu.

Dès lors, l’obligation de la SARL Sunlu au paiement de la somme de 138 260,87 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite de la somme de 4 834,23 euros au titre des frais d’huissier dont il n’est pas prouvé qu’ils sont, à l’évidence, dues par la SARL Sunlu, ne se heurte à aucune contestation sérieuse, la SA Mercialys démontrant le caractère certain de cette créance.

La condamnation à titre de provision au paiement des indemnités de retard résultant des stipulations contractuelles ne souffre pas davantage de contestations sérieuses, le contrat de bail commercial conclu entre les parties prévoyant effectivement à l’article 7 du titre II que « à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points ».

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande concernant la majoration de 10 % des sommes impayées, en présence d’une contestation sérieuse, s’agissant d’une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. La SA Mercialys est en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.

Enfin, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SA Mercialys relative à la condamnation de la SARL Sunlu au paiement, à titre de provision, des frais de procédure à hauteur de 4 800 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner la SARL Sunlu à verser, à titre provisionnel, à la SA Mercialys la somme de 138 260,87 euros, outre intérêts de retard tels que contractuellement prévus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL Sunlu qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL Sunlu, qui succombe, est condamnée à payer à la SA Mercialys la somme de 800 euros sur ce fondement et est déboutée de sa propre demande sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Il est enfin rappelé que conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance de référé est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL Sunlu à payer à titre provisionnel à la SA Mercialys la somme de 138 260,87 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de retard contractuellement stipulés ;

Déboutons la SA Mercialys de sa demande au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % ;

Déboutons la SA Mercialys de sa demande au titre des frais de procédure ;

Condamnons la SARL Sunlu à payer à la SA Mercialys la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SARL Sunlu de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL Sunlu aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.