TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 23 Septembre 2026
Président : Madame HERRY, VP en charge des référés
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 01 Juillet 2026

Grosse délivrée le 23/09/2026
À
-Maître Jorge MENDES CONSTANTE
-Me Julien AYOUN
–
–
N° RG 26/01601 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7TOD

PARTIES :

DEMANDERESSE

La VILLE [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son [F] en exercice domicilié es qualité Direction du Contentieux – [Adresse 2]

représentée par Maître Jorge MENDES CONSTANTE de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

LA SCI [R] [S]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal

La SAS MAJOR D’HOME
dont le siège social est sis [Adresse 4]
pris en la personne de son représentant légal

La SAS LES CLES [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
pris en la personne de son représentant légal

représentées par Me Julien AYOUN, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Monsieur Martin GUERIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 30/06/2017, la SCI [R] [S] a acquis un bien immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 6] consistant en un appartement de 102,01 m² composant le lot n°12 de la copropriété.

La SCI [R] [S] a effectué des travaux d’aménagement, divisant l’appartement en deux appartements. Elle a ensuite donné à bail commercial ces deux lots à la SAS MAJOR D’HOME, laquelle les a mis en location de courte durée à des personnes de passage n’y élisant pas domicile via la plateforme AirBnB.

La SCI [R] [S] a pour associés la société HOLDING GOLDENICE (50 parts), [J] [R] (45 parts) et la société MF SERVICES (5 parts), cette dernière étant la gérante de la SCI.

La société HOLDING GOLDENICE est une SASU ayant pour associé unique [N] [S].

La société MF SERVICES est une SARL ayant pour associés [J] [R] (70 parts) et son épouse [D] [R] née [Z] (30 parts).

[J] [R], a effectué, en son nom propre, auprès de la mairie de [Localité 2] deux déclarations préalables de location de meublé de tourisme pour le [Adresse 5], selon récépissé de la Mairie en date du 15/11/2021.

Dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne et l’accès au logement de ses habitants, la ville de [Localité 2] diligente des contrôles des locations de meublés touristiques. C’est dans ces conditions qu’un agent assermenté de la ville de [Localité 2] a dressé procès-verbal de constat d’une location meublée de tourisme illégale dans un local d’habitation en méconnaissance de l’article L.631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH) et plus particulièrement le contrôle de la règlementation du changement d’usage d’un local à usage d’habitation.

Aux termes de ce procès-verbal dressé le 20/03/2026, les agents de la ville de [Localité 2] ont constaté le 01/08/2025 la présence d’annonces sur le site AirBnB proposant ces deux appartements meublés en location touristique de courte durée tout en relevant l’absence d’autorisation de changement d’usage accordée par la ville pour cette utilisation s’agissant de locaux à usage d’habitation. Une mise en demeure a été adressée le 11/09/2025 à [J] [R] et une visite des locaux a été effectuée le 02/12/2025.

Le procès-verbal précise que, lors de la visite du 02 décembre 2025, [J] [R] a notamment déclaré que :
« Il est propriétaire de ces appartements depuis 2017-2018. Il a réalisé lui-même l’aménagement intérieur, ils sont loués en meublés depuis « l’achat, les travaux »La location est gérée en propre. Le ménage est réalisé par des prestatairesIl n’a pas demandé de changement d’usage « on ne savait pas trop la procédure »Il loue les meublés de la [Adresse 7] depuis 2022 »
Le procès-verbal de constat du 20/03/2026 précise que selon le site PAPERS, la SAS LES CLES [Localité 1] a pour dirigeants [J] [R] et [D] [R] née [Z].

Par actes de commissaire de justice en date des 08 et 09 avril 2026, la ville de Marseille, prise en la personne de son maire en exercice, [T] [H], a fait assigner la SCI [R] [S], la SAS LES CLES [Localité 1] et la SAS MAJOR D’HOME, en leur qualité de loueur et d’intermédiaires à la location de ces hébergements, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) aux fins de :
« Juger que la SCI [R] [S], la SASU MAJOR D’HOME et la société LES CLES [Localité 1], dirigées par [J] [R], ont commis une infraction en violation des dispositions de l’article L.631-7 CCH en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le local situé [Adresse 8], 3ème étage, lot n°12 d’une surface de 110 m² (numéro d’invariant : 8010072658)
Condamner la société « [R] [S] », dirigée par [J] [R], au paiement d’une amende civile de 100 000 € et Ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 2] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 CCHCondamner la SASU MAJOR D’HOME, dirigée par [J] [R], au paiement d’une amende civile de 100 000 € et Ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 2] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 CCHCondamner la société SAS LES CLES [Localité 1], dirigée par [J] [R], au paiement d’une amende civile de 100 000 € et Ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 2] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 CCHOrdonner sur le fondement de l’article L.651-2 CCH le retour à l’habitation des quatre locaux transformés sans autorisation situé [Adresse 9], appartenant à la société « [R] [S] » sous astreinte provisoire de 3 000 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir.
Condamner la société « [R] [S] », la SASU MAJOR D’HOME et la société LES CLES [Localité 1] à verser solidairement à la Ville de [Localité 2] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens
Rappeler que la décision à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire de droit ».

A l’audience du 01/07/2026, la Ville de [Localité 2], par l’intermédiaire de son conseil et par ses conclusions soutenues oralement à l’audience a maintenu ses demandes.

La SCI [R] [S], la SASU MAJOR D’HOME et la SAS LES CLES [Localité 1], par l’intermédiaire de leur conseil et par leurs conclusions soutenues oralement à l’audience ont demandé de :
« A titre principal :
Débouter la Ville de [Localité 2] de l’intégralité de ses demandes compte-tenu de la nullité affectant l’assignation en date du 30 mars 2026 (sic)
A titre subsidiaire :
Retenir que les dispositions de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale ne sont pas applicable à un changement d’usage intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi, ici en l’occurrence, en 2021En conséquence : Débouter la Ville de [Localité 2] de l’intégralité de ses conclusions dans la mesure où elle ne rapporte pas la preuve que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970Autrement : Limiter le montant maximal de chacune des amendes encourues à 50 000 €Débouter la Ville de [Localité 2] de ses conclusions visant la SAS LES CLES [Localité 1] faute d’applicabilité de l’article L.651-2-1 du code de la construction et de l’habitationRéduire à de plus justes proportions le montant des amendes éventuellement prononcées compte-tenu des circonstances de l’espèce et du comportement des défenderessesLimiter le montant global total de l’amende éventuellement prononcée à 50 000 € en application du principe de proportionnalité, dès lors que l’amende sera supportée in fine par [J] [R] et [D] [Z]
A titre infiniment subsidiaire :
Retenir que les dispositions de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale ne sont applicables qu’au changement d’usage intervenu après l’entrée en vigueur de la loiEn conséquence : Débouter la Ville de [Localité 2] de ses conclusions en tant qu’elle ne démontre pas que le local litigieux n’ait jamais été affecté à l’usage d’habitationDébouter la Ville de [Localité 2] de ses conclusions visant la société LES CLES [Localité 1] dont elle ne démontre pas l’implication au sens de l’article L.651-2-1 du code de la construction et de l’habitation Réduire à de plus justes proportions le montant des amendes éventuellement prononcées compte-tenu des circonstances de l’espèce et du comportement des défenderessesLimiter le montant global total de l’amende éventuellement prononcée à 100 000 € en application du principe de proportionnalité, dès lors que l’amende sera supportée in fine par [J] [R] et [D] [Z]
En toute hypothèse :
Dire et juger que les demandes de la Ville de Marseille relatives aux faits antérieurs au 20 mars 2021 sont irrecevables car prescritesDébouter la Ville de Marseille de ses conclusions visant la SCI [R] [S] faute pour elle de démontrer en quoi cette société aurait procédé à un changement d’usage sans bénéficier d’une autorisation (seule infraction susceptible de conduire au prononcé d’une amende sur le fondement de l’article L.651-2 du CCH)Retenir que le principe Non bis in idem s’oppose à ce qu’une seule et même « infraction » fasse l’objet de plusieurs condamnations supportées par les mêmes personnesDébouter la Ville de Marseille de ses conclusions visant à ce que le Président ordonne le retour à l’usage d’habitation des locaux transformés dans un délai de deux mois sous astreinte de 3 000 € par jour de retard et par localCondamner La Ville de Marseille à verser à chacune des sociétés défenderesses la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. »
L’affaire a été mise en délibéré au 23/09/2026.

SUR CE

Sur l’exception de nullité tirée du défaut de pouvoir du [F] de la Ville de [Localité 2]

L’article 117 du code de procédure civile dispose que « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :
Le défaut de capacité d’ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ».

Aux termes de l’article 119 du même code, « Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse ».

L’article L.2122-22 du code général des collectivités territoriales (CGCT) dispose que « Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : (…)
16° D’intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal, et de transiger avec les tiers dans la limite de 1 000 € pour les communes de moins de 50 000 habitants et de 5 000 € pour les communes de 50 000 habitants et plus ; (…) »

L’article L.2122-23 du même code précise que « Les décisions prises par le maire en vertu de l’article L. 2122-22 sont soumises aux mêmes règles que celles qui sont applicables aux délibérations des conseils municipaux portant sur les mêmes objets.
Sauf disposition contraire dans la délibération portant délégation, les décisions prises en application de celle-ci peuvent être signées par un adjoint ou un conseiller municipal agissant par délégation du maire dans les conditions fixées à l’article L. 2122-18. Sauf disposition contraire dans la délibération, les décisions relatives aux matières ayant fait l’objet de la délégation sont prises, en cas d’empêchement du maire, par le conseil municipal.
Le maire doit rendre compte à chacune des réunions obligatoires du conseil municipal.
Le conseil municipal peut toujours mettre fin à la délégation ». 

Selon l’article L.2132-1 CGCT : « Sous réserve des dispositions du 16° de l’article L. 2122-22, le conseil municipal délibère sur les actions à intenter au nom de la commune » et l’article L.2132-2 : « Le maire, en vertu de la délibération du conseil municipal, représente la commune en justice ».

Les défenderesses soulignent que les élections municipales se sont déroulées les 15 et 22 mars 2026, date à laquelle la liste « POUR [Localité 2] LA GAUCHE LES ECOLOGISTES ET LES CITOYENS ENSEMBLES » a remporté les élections ; que lors de la première réunion du conseil municipal le 28 mars 2026, [T] [H] a été élu [F] de [Localité 2] ; que l’assignation a été délivrée le 30 mars 2026 (sic).

Les défenderesses soutiennent qu’à la date de délivrance des assignations, le Conseil municipal n’avait pas délégué au [F] le pouvoir d’intenter les actions au nom de la Commune.

La Ville de [Localité 2] produit à ce titre la délibération du Conseil Municipal du 10 avril 2026 déléguant au [F] le pouvoir d’agir en justice au nom de la commune devant toutes juridictions pénales et civiles. La Ville de Marseille produit en outre la décision du [F] de Marseille en date du 06/05/2026, visant la délibération du 10 avril 2026, d’agir au nom de la ville dans diverses procédures devant le tribunal judiciaire de Marseille et notamment la procédure « en demande » contre [J] [R] concernant le [Adresse 10].

La production d’une délibération du Conseil Municipal, même postérieure, permet de régulariser les actes introductifs d’instance au nom de la Commune. Ainsi, il ressort des éléments produits que [T] [H], maire de [Localité 2], dispose de la capacité à agir au nom de la Ville de [Localité 2] dans la présente procédure introduite par actes des 08 et 09 avril 2026.

L’exception de nullité sera rejetée.

Sur la demande de condamnation au titre de l’absence de changement d’usage du local situé [Adresse 8]

La Ville de [Localité 2] fonde sa demande de condamnation sur les articles L.631-7 et L.651-2 du CCH dans leur rédaction issue de la loi de 2024. Les sociétés défenderesses excipent de l’application dans le temps de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale dite loi LE MEUR, laquelle a modifié ces textes.

Ces textes, dans chacune de leur rédaction sont les suivants :

Article L.631-7 du CCH dans sa version en vigueur du 25/11/2018 au 21/11/2024
Article L.631-7 du CCH dans sa version en vigueur du 21/11/2024 au 21/02/2026

La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 3] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Article L.651-2 du CCH dans sa version en vigueur du 01/01/2020 au 21/11/2024
Article L.651-2 du CCH dans sa version en vigueur depuis le 21/11/2024

Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Ainsi, tant dans leur rédaction antérieure à la loi LE MEUR que dans leur rédaction issue de cette loi, la combinaison de ces textes fixe une obligation d’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation pour son exploitation en location touristique de courte durée, autorisation qui est délivrée par la commune.

Dans le cas d’espèce, il est constant que les sociétés défenderesses, ayant toutes notamment pour associés [J] [R] et son épouse [D] [R] née [Z], exploitent les locaux situés [Adresse 11] en « meublés de tourisme » (ou encore avant la loi LE MEUR « locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ») et relèvent donc du régime de l’autorisation de changement d’usage par la commune visée par ces textes.

Cependant, la loi LE MEUR a modifié deux points concernant d’une part la preuve de l’usage d’habitation d’un local avant son changement d’usage et d’autre part le montant de l’amende encourue.

Dans le cas d’espèce, cette modification de la loi a une incidence sur son application à la situation des sociétés défenderesses puisqu’elles soulèvent d’une part que la Ville de [Localité 2] ne rapporte pas la preuve de l’usage d’habitation de cet immeuble au 1er janvier 1970 tandis que la Ville se prévaut de la modification du régime de preuve introduit par la loi LE MEUR pour démontrer l’usage d’habitation des locaux litigieux et d’autre part que l’amende encourue est au maximum de 50 000 € par local et non 100 000 € comme le demande la Ville.

Ainsi, il y a lieu de déterminer les conditions d’application dans le temps de la loi LE MEUR avant de considérer la question de l’amende sollicitée par la Ville de [Localité 2].

Sur l’application dans le temps de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale dite loi LE MEUR

Dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, l’article L.631-7, alinéa 3, du code de la construction et de l’habitation, disposait : « Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. »

L’article 5, I, 1°, d, de la loi précitée du 19 novembre 2024 a modifié cet alinéa qui dispose désormais que : « Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa. »

Selon les articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version antérieure à celle issue de la loi du 19 novembre 2024, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage et toute personne qui ne respecte pas les conditions imposées par la loi pour un changement d’usage est condamnée à une amende civile qui ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

Selon ces mêmes textes dans leur version issue de la loi du 19 novembre 2024, le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, qui définit les meublés de tourisme comme des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, constitue un changement d’usage et toute personne qui ne respecte pas les conditions imposées par la loi pour un changement d’usage est condamnée à une amende civile qui ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé.

L’amende civile ainsi prévue constitue une sanction ayant le caractère d’une punition (3e Civ., 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014 ; 3e Civ., 11 juillet 2024, pourvoi n° 23-10.467).

Le Conseil constitutionnel décide que le principe de non-rétroactivité de la loi répressive plus dure qui découle de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, selon lequel nul ne peut être puni qu’en vertu d’une loi établie et promulguée antérieurement au délit, s’applique à toute sanction ayant le caractère d’une punition (décision n° 82-155 DC du 30 décembre 1982).

Il importe donc de déterminer si la loi du 19 novembre 2024 en ce qu’elle modifie l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation pose une nouvelle règle de fond, et, dans l’affirmative, si elle doit être regardée comme plus sévère.

Cette loi modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d’habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d’une durée respective de sept et trente ans.

Elle affecte donc les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d’un local meublé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d’usage et a pour effet de soumettre à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure.

En conséquence, cette loi doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive.

Il s’ensuit que lorsqu’une amende civile prévue par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L.631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne. (Cour de cassation, 3e chambre civile, avis n°15010 du 10 avril 2025).

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 est entrée en vigueur le 21 novembre 2024.

Les locations litigieuses se sont déroulées à compter de l’année 2021 et il n’est pas contesté qu’elles se sont poursuivies après l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024.

Il convient donc d’appliquer l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction antérieure à la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 concernant les locations intervenues avant son entrée en vigueur et dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024 pour les locations intervenues après son entrée en vigueur.

Les conséquences de l’évolution de la loi et son application au cas d’espèce concernent d’une part la preuve de la qualification de « local à usage d’habitation » des locaux loués d’une part et l’amende encourue d’autre part, 50 000 € par local irrégulièrement transformé sous l’empire de la loi ancienne et 100 000 € par local irrégulièrement transformé sous l’empire de la loi nouvelle.

Sur le point de départ des locations litigieuses et la prescription soulevée en défense

L’article L.631-7 du CCH dans sa version en vigueur avant le 19/11/2024 et dans sa version en vigueur à compter de cette date, renvoie aux dispositions de l’article L.631-7-1 du CCH (en vigueur depuis 2008) concernant la fixation des règles relatives à l’autorisation de changement d’usage par la commune.

S’agissant d’une loi prévoyant un mécanisme de sanction, elle doit s’analyser à l’aune des règles régissant la loi pénale et notamment de l’existence des conditions de son application au jour de l’infraction.

En l’espèce, il est constant qu’un règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation a été adopté par le conseil municipal le 21 mai 2021, puis le conseil métropolitain le 4 juin 2021 ; qu’un nouveau règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la commune de [Localité 2], approuvé par le conseil municipal 12 décembre 2024 et le conseil métropolitain le 27 février 2025, entré en vigueur à compter du 29 avril 2025, n’autorise plus la location de meublé de tourisme en dehors de la résidence principale du loueur sans compensation. En revanche, avant le 21 mai 2021, la Ville de [Localité 2] n’avait pas fixé les règles régissant l’autorisation de changement d’usage d’un local à usage d’habitation pour sa location en meublé de tourisme.

Ainsi, avant le 21 mai 2021, les conditions de mise en œuvre de l’autorisation de changement d’usage prévue par l’article L.631-7-1 du CCH n’étaient pas fixées et ne sauraient donner lieu à condamnation concernant des locations intervenues avant cette date.

A cet égard, la question de la prescription soulevée par les défenderesses est sans objet da