Preuve de la créance de charges de copropriété et exigibilité des provisions

L’absence de comparution du copropriétaire ne dispense pas le syndicat des copropriétaires de démontrer que sa demande est régulière, recevable et fondée, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile. La procédure accélérée au fond demeure soumise aux exigences de l’article 481-1 du même code.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat doit établir l’approbation des comptes, du budget prévisionnel ou des travaux, la défaillance du copropriétaire et le caractère certain et exigible des sommes réclamées. Le décompte doit distinguer les condamnations antérieures, les charges actuelles, les frais de recouvrement et les paiements imputés. Un état global et illisible ne permet pas de justifier la créance.

La juridiction relève l’absence d’approbation des comptes des exercices 2024 et 2025, l’intégration de sommes déjà comprises dans une condamnation antérieure et l’absence de preuve du résultat des saisies-attributions. Elle écarte également les provisions à échoir, faute de décompte calculant les sommes devenues exigibles après la mise en demeure.

Les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent être imputés que pour le recouvrement d’une créance justifiée. La demande indemnitaire fondée sur l’article 1231-6 du Code civil est rejetée faute d’élément établissant un préjudice indépendant du retard et la mauvaise foi du débiteur.

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Le syndicat des copropriétaires réclamait des charges, provisions, frais de recouvrement, dommages-intérêts et frais irrépétibles. Les pièces produites révélaient l’absence d’approbation de certains comptes, le mélange de sommes déjà couvertes par une condamnation antérieure et l’absence de justification des saisies-attributions. La juridiction a rejeté l’ensemble des demandes.

Un copropriétaire détient plusieurs lots dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires, représenté par un administrateur provisoire, lui reproche le non-paiement de charges, de provisions pour budget prévisionnel et travaux, ainsi que de frais de recouvrement.

Le syndicat demande le paiement de sommes arrêtées à une date déterminée, de provisions à échoir, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles. Le copropriétaire, régulièrement cité, ne comparaît pas.

Pour justifier sa demande, le syndicat produit notamment des procès-verbaux d’approbation, des appels de fonds, des décomptes, une mise en demeure et des procès-verbaux de saisie-attribution. Toutefois, les comptes de certains exercices ne sont pas approuvés, le décompte mélange des sommes déjà couvertes par une condamnation antérieure et les résultats des saisies ne sont pas établis. La juridiction rejette l’ensemble des demandes.

• Approbation des comptes, budgets prévisionnels ou travaux concernés
• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Défaillance du copropriétaire établie
• Décompte lisible distinguant les périodes et postes réclamés
• Déduction des sommes déjà couvertes par une condamnation antérieure
• Preuve du résultat des saisies-attributions

• Procès-verbaux des résolutions de l’administrateur provisoire
• Décomptes de charges et appels de fonds
• Mise en demeure recommandée du 17 avril 2026
• Relevé de compte arrêté au 1er avril 2024
• Procès-verbaux de saisie-attribution sans résultat bancaire
• Jugement antérieur fixant une dette déjà condamnée

Le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir le paiement des charges, provisions, frais nécessaires ou dommages et intérêts lorsque les pièces ne permettent pas d’identifier une créance certaine et exigible. Le copropriétaire n’est pas condamné et le syndicat supporte les dépens.

• Rejet de la demande principale en paiement
• Rejet des provisions à échoir insuffisamment calculées
• Exclusion des frais nécessaires de l’article 10-1
• Rejet des dommages et intérêts non démontrés
• Absence d’allocation au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par le syndicat

À faire

• Approuver les comptes et budgets concernés
• Établir un décompte chronologique et détaillé
• Déduire les condamnations et paiements antérieurs
• Documenter le résultat de chaque saisie-attribution
• Calculer séparément les provisions devenues exigibles

À éviter

• Mélanger dettes anciennes et charges courantes
• Réclamer des comptes non approuvés
• Inscrire des frais sans créance principale justifiée
• Produire un solde débiteur illisible
• Demander des dommages et intérêts sans preuve du préjudice

La portée de l’article 472 du Code de procédure civile

L’absence de comparution du défendeur n’entraîne pas l’accueil automatique des demandes. Selon l’article 472 du Code de procédure civile, le juge statue au fond mais ne fait droit à la demande que s’il la considère régulière, recevable et bien fondée.

Les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat doit établir l’approbation des comptes, du budget prévisionnel ou des travaux, la défaillance du copropriétaire et l’exigibilité des sommes. La juridiction relève que les comptes de 2024 et 2025 ne sont pas approuvés et que les provisions à échoir ne sont pas calculées dans un décompte permettant leur vérification.

La preuve d’une créance certaine et exigible

Un décompte regroupant des sommes déjà condamnées, des charges actuelles et des frais de recouvrement ne permet pas d’identifier la créance. L’absence de preuve du résultat des saisies-attributions et l’illisibilité du solde empêchent également d’en établir le montant et la réalité.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Articles 514-1 à 514-6 du Code de procédure civile, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile