Charges de copropriété impayées : paiement en cours d’instance et indemnisation du préjudice collectif

En application de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur n’empêche pas le juge de statuer sur le fond, mais la demande doit rester régulière, recevable et bien fondée.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire de participer aux charges collectives et aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. L’obligation devient exigible lorsque les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de cette loi. Les appels provisionnels constituent une créance certaine, liquide et exigible selon l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Les travaux hors budget prévisionnel doivent, conformément à l’article 44 du même décret, être votés quant à leur principe, leur montant et leurs modalités de paiement.

Le syndicat doit toutefois établir la créance conformément à l’article 1353 du code civil. La production du relevé de propriété, des appels de charges et de travaux, du contrat de syndic, des procès-verbaux d’assemblées générales et de l’attestation de non-recours a permis de caractériser la dette. Son paiement avant l’audience a conduit à constater son extinction, sans faire disparaître les demandes accessoires.

Sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, les manquements répétés, persistants et de mauvaise foi ont justifié 400 euros de dommages-intérêts. Le copropriétaire a également été condamné aux dépens et à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du même code.

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Le copropriétaire, non comparant, a réglé avant l’audience l’intégralité des charges réclamées. Le syndicat a confirmé l’encaissement, tout en maintenant ses demandes accessoires. Compte tenu de la répétition des impayés, d’une condamnation antérieure et du paiement tardif, le juge a accordé 400 euros de dommages et intérêts au syndicat, ainsi que les dépens et 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Un copropriétaire possédait un lot dans un immeuble soumis au régime de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires l’a assigné en paiement de 7 598,82 euros correspondant à des charges, au fonds de travaux et à plusieurs appels relatifs à des travaux d’ascenseur, ainsi qu’en dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles.

Le défendeur, assigné à personne, n’a pas comparu. Deux jours avant l’audience, il a effectué un virement correspondant à la totalité de la dette. Le syndicat a confirmé son encaissement pendant le délibéré, tout en maintenant ses demandes accessoires.

Le juge a constaté le paiement de la dette, mais a retenu la répétition des impayés, une condamnation antérieure et le règlement tardif. Il a condamné le copropriétaire à 400 euros de dommages-intérêts, aux dépens et à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Approbation des comptes par l’assemblée générale
• Absence de recours dans le délai de l’article 42
• Établissement de la propriété du lot et du décompte débiteur
• Production des appels et procès-verbaux régulièrement adoptés
• Répétition des impayés malgré une condamnation antérieure
• Mauvaise foi et préjudice financier indépendant du retard

• Relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire
• Appels de charges, fonds travaux et appels de travaux
• Contrat de syndic
• Procès-verbaux des assemblées générales de 2024 et 2025
• Attestation de non-recours
• Décompte arrêté au 1er avril 2026 et confirmation du virement

Le copropriétaire obtient la constatation du paiement de la dette principale, mais reste condamné en raison de ses manquements répétés. Le syndicat conserve une indemnisation pour le préjudice subi et le remboursement de frais liés au recouvrement judiciaire.

• Extinction constatée de la créance principale de 7 598,82 euros
• Paiement de 400 euros de dommages-intérêts avec intérêts légaux
• Condamnation aux entiers dépens, hors sommation non légalement exigée
• Paiement de 800 euros au titre de l’article 700
• Exécution provisoire de droit de la décision

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et le lot concerné
• Produire les appels de charges et le décompte actualisé
• Joindre les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Établir l’absence de recours contre les assemblées générales
• Confirmer précisément l’encaissement de tout règlement intervenu

À éviter

• Réclamer une dette déjà intégralement encaissée
• Omettre de distinguer charges, fonds travaux et travaux votés
• Présenter des travaux sans vote sur leur principe et exigibilité
• Solliciter des dommages-intérêts sans établir mauvaise foi et préjudice distinct
• Inclure dans les dépens des frais non imposés par la loi

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et l’exigibilité des charges

La participation aux charges résulte de l’obligation légale du copropriétaire. L’obligation à la dette est établie lorsque les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Les appels provisionnels constituent une créance certaine, liquide et exigible conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967.

La preuve de la créance de charges de copropriété

En vertu de l’article 1353 du code civil, le syndicat doit prouver l’obligation dont il réclame l’exécution. La juridiction a retenu le relevé de propriété, les appels de charges et de travaux, le contrat de syndic, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets, ainsi que l’attestation de non-recours.

Les dommages-intérêts distincts du retard de paiement

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil permet une indemnisation lorsque le retard, imputable à la mauvaise foi du débiteur, cause un préjudice indépendant. Les manquements répétés et persistants, malgré une précédente condamnation et des mises en demeure, ont perturbé la trésorerie de la copropriété et justifié 400 euros.

Article 472 du code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 35 du décret du 17 mars 1967, Article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Article 1353 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile